“國六條”考驗成都樓市

　　時下，要讓房地產企業自己排2006年度的大事記，“國六條”肯定位居前列。而對于身處成都的房地產開發商、購房者及銀行、房屋中介等，關心的則是成都樓市的現狀、受“國六條”的影響程度及出路。

　　現狀：成都樓市基本健康

　　房地產“泡沫”成份的指標之一是“炒房”者占購房總人數的比重，還可以從購房次數來考察。據成都市房管局統計，今年1季度屬于首次置業的人數占比為85.9%，套數占比為85.8%；屬于二次置業的人數占比為10.3%，套數占比為10.5%；屬于三次及其以上置業的人數占比為3.8%，套數占比為3.7%。從一次置業人數占比及套數占比表明，成都尚未出現大規模大比例的“炒房”現象。

　　成都商品房的購買人群究竟來自哪些方面？相關數據顯示，成都市區、成都市行政區劃內、四川省內、省外及境外均有。他們各自在成都買的商品房面積占比分別為（仍以今年1季度為例）：成都市區人口購買面積占比為34%，本市行政區劃內居民購買面積占比為11%，省內其它市州居民購買面積占比為37.9%，省外居民購買面積占比為17%，境外居民購買面積占比為0.1%。這些占比數據表明，成都作為西部重鎮，再加上人居環境的改善，外地人口來蓉安居（當然不排除少量的用于轉手的商品房）較多，其購買面積占比已達66%。

　　空置率也是衡量

　　影響：時間短暫且有限

　　據悉“國六條”將從信貸、稅收、土地供應、房屋結構等各個方面，對房地產市場給予調控。那么，對成都樓市會有多少影響？

　　從信貸上看，成都市房管局在最新的一次市場調查中發現，今年1季度成都市區居民購買商品房一次性付款人數占比達38.9%，面積占比為40.7%；以抵押貸款方式購買的套數占比為61.1%，套數占比為59.3%，其中抵押貸款中有9成以上購房者選擇貸款成數在4成及其以上，顯示出成都居民購買能力較強。因此，此次“國六條”關于首付比例不得低于3成的規定，對成都居民購房行為的影響極其有限。

　　從稅收上看，由于成都炒房現象并不嚴重，大多數居民購房用于自住或出租，并不急于轉手，因而有關5年內轉讓二手房將全額征稅對其影響也不會很大。

　　從價格上看，由于房地產開發貸款收緊，二手房獲得免稅的時間性條件提高，可能會導致供應量的減少，價格的上升。但專家們估計時間不會太長，漲價幅度不會太大。

　　從房地產開發總量上看，“國六條”要求國土管理部門對超過合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高收取土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年仍未動工開發的，將被國土部門收回土地使用權。因而，一些至今閑置的地塊會在近期開工建設，從而會增大商品房供應總量。

　　出路：重在綜合治理

　　西南財大教授、房地產專家楊繼瑞認為，調控

　　另有業內專家認為，目前實施的對二手房持有時間作出的是下限性規定，即鼓勵長期持有，其主觀意圖旨在打擊“炒房”行為。但客觀上不僅不能起到抑制二手房漲價的目的，反而還有可能導致漲價現象發生。因為持有期在5年以內的二手房，一旦上市轉讓要全額征稅，持有者為了避稅而不轉手或者將其稅負轉嫁給買方；同時也因二手房供應量下降而助漲房價。因此，應規定二手房持有時間的上限，如半年之內不轉讓的將全額征稅，這樣可以逼迫二手房持有者盡快將其轉讓，市場供應量增大后，房價才會回落。

　　有關“國六條”對二手房交易影響見今日2版《成都二手房市場疑問重重》