讓中國的老百姓都住上好房

　　訪談嘉賓：中房協副會長、棲霞建設董事長 陳興漢

　　就對此次房產新政的導向、對市場和企業的影響、特別是商品房價格走勢等熱點問題，前天，現代快報www.生活南京.com邀請中房協副會長、棲霞建設董事長陳興漢女士在線訪談。

　　新政中心下移力度加大———有利于提高調控效率

　　陳興漢在接受網友咨詢時首先表示，這次國六條和九部委的意見，把分類指導和區別對待作為指導意見，還明確規定，對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評。這意味著中央政府將調控的中心進一步下移，將房地產宏觀調控的效果列入了地方政府的政績考核內容。而對營業稅征收年限由2年延長至5年；對滿1年未動工開發的土地，由“征收土地閑置費”，變為“依法從高征收土地閑置費”等措施，則表明調控的力度在逐步加大，政府已經把房地產市場供應方面責任交給地方政府，相信南京政府也會盡快研究政策，加大90平方米以下房屋供應。

　　加大中、小套型、中低價商品房供應———讓老百姓都能住上好房

　　不少讀者特別關心兩個70％的政策，但對于買房自住的人來說，他們更在意買房是會漲還是降。對此，陳興漢分析，受制于中國人多地少的國情，發展中小

　　陳興漢表示，按兩個70％的規定，將使90平米以下的中小戶型的供應量將有所增加，此類戶型住宅的價格漲幅也將趨于平穩。同時，此次新政對自住型的房子沒有影響。所有的政策都有利于中小戶型以及中低價位商品房的需求，房貸政策對自住型、90平方米以下的房子，也保證信貸首付款為20％，對真正買房住的人來說，將來選擇的余地會更大些。

　　陳興漢在回答網友提問時還說，增加90平方米以上房子的首付到3成，對購房者的影響也不大。根據棲霞建設的的統計，95％的購房者基本都是自己住，公司10億元的銷售額，只有3億元是按揭，兩成按揭的人很少。

　　社會各階層人們的住房需要都應滿足———房市健康的標志

　　很多網友關注首付調到3成后90平方米以上的戶型的價格走勢，陳興漢估計，90平方米以上的戶型，比較好的區位和比較好的地段，價格肯定會有一定的升幅。因為，南京整體的居住環境比較好，由于拆遷費用增加、城市基礎設施不斷完善、南京的土地價格不會下降，所以

　　陳興漢分析，在老百姓以小換大、以舊換新的改善型需求的推動下，90至120平米的戶型，是目前南京

　　她還表示，地方房地產行政主管部門在制定實施細則時，應充分考慮到我國中產階層規模的不斷擴大，對住宅需求結構的影響。未來5年內，隨著中產階層的比例將由13％提高至25％，120平方米以上的需求政府也應充分考慮。總之，應根據社會各階層對住房的要求，產品地域性的特征來按排住房供應結構。

　　加速企業優勝劣汰———新政對優秀企業是利好

　　談至新政對房產企業的影響，陳興漢說，新政策絕不是中國房地產業快速發展時代的結束，而是中國房地產業持續健康快速發展時代的真正開始。她說，全國的房地產企業有4萬多家，南京市就有五六百家，宏觀調控會加速一些不講誠信、經營不規范的企業消亡，加速優勝劣汰。

　　在這種情況下，新政策還將推動企業之間的并購，九部委文件規定，土地供應在限套型，限房價基礎上，采用競地價、競房價的辦法，這一規定的實施，標志著房地產市場由一個“資本為王”進入“成本為王”的時代。

　　棲霞建設正在采取積極應對措施

　　（一）棲霞建設將進一步提高產品創新能力。目前，公司申報英國皇家特許建造企業的資料，已通過英國皇家特許特造師學會的審核批準；公司設立博士后科研工作站的申請，已得到國家人事部的批準。棲霞建設已成為國內房地產界首家CIOB企業（CBC）和全國房地產業唯一設立博士后科研工作站的企業。目前，我們一方面積極通過CIOB這一技術和信息平臺，努力提高企業項目開發的信息化水平，進一步提高開發效率和品質；一方面已在博士后工作站的研究計劃中增加了與中小戶型設計創新及工程建設管理有關的課題。

　　（二）通過產業化基地建設和加強管理，進一步提高企業的成本管理能力。在過去十多年里，我們通過構建住宅產業鏈、搭建供應商體系、實施集團采購、優化業務流程、建立產品和管理標準等方式，使企業的成本控制能力、三項費用控制效率一直居于同行業領先水平。下面，我們將通過住宅產業化基地建設，以及進一步實施管理挖潛，繼續提高企業的成本管理能力。

　　（三）利用宏觀調控機遇，憑借品牌優勢、技術優勢、地緣優勢和成本管理優勢，積極參與本地區的企業并購、舊城改造和新區建設工作，增加土地儲備，做大做強企業。

　　（四）堅定不移地實施“三個現代化”發展戰略。進一步提高企業的產品創新能力、成本控制能力和市場競爭能力，力爭早日使棲霞建設發展成為全國最大的現代化住宅產業化基地之一。

　　（五）加快企業發展步伐，積極回報投資者。為加快公司發展，提高融資效率，2006年6月2日，公司臨時股東大會審議通過了非公開增發新股的議案。由于公司上市以來發展迅速，成長前景好，注重投資者回報，本次定向增發得到了國內十多家證券基金投資者的追捧。可以預見，本次定向增發完成后，公司的規模將會得到極大提升，投資者將會得到更豐厚的回報。