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□特約撰稿 張羽 發(fā)自美國
自1991年年初以來，美國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的強(qiáng)勁成長。新屋開工率和銷售量，二手房的成交量以及房價(jià)等多項(xiàng)衡量房地產(chǎn)行業(yè)的指標(biāo)均連續(xù)數(shù)年保持上升勢頭。但是這樣的繁榮景象已經(jīng)開始逆轉(zhuǎn)，不難看出在數(shù)據(jù)上已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的變化。
如果將過去3個(gè)月中每個(gè)月的新屋開工率換算成年率，該數(shù)值已大幅滑落56%之多，這是此波房市多頭中，從未發(fā)生過的修正幅度。新屋開工戶數(shù)也已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月下滑，4月份新屋開工近185萬戶，較市場預(yù)計(jì)的195萬戶少，也比3月份修正后的199萬戶減少7%。同時(shí)，未售余屋開始增加，房價(jià)也已有下滑現(xiàn)象。
美國全國住房建筑商協(xié)會(NAHB)5月15日公布的報(bào)告說，全美建筑業(yè)信心指數(shù)在5月份跌至11年來的最低點(diǎn)，住宅市場指數(shù)從4月份時(shí)的51跌至5月份的45，是1995年年中以來的最低，這也是1995年以來第2次跌至50以下，表明現(xiàn)在對市場持悲觀態(tài)度的建筑商居多。
在NAHB的各項(xiàng)信心數(shù)據(jù)中，反映目前新屋銷售的指數(shù)降到50，而衡量建筑商對未來6個(gè)月的指數(shù)則跌到54，衡量潛在買家的指數(shù)跌至32。連該協(xié)會的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家David Seider驚嘆目前的指數(shù)變化與他們所預(yù)期的房屋銷售將有序降溫的情況完全不一致。
1991年開始的美國房地產(chǎn)牛市，僅僅經(jīng)歷了2次小幅調(diào)整，分別是1994至1995年和1999年至2000年。來自各方面的利多因素延續(xù)和支撐著這一波上漲，例如針對出售自住屋后所獲資本利得的減稅優(yōu)惠，較低的房屋貸款利率以及更多元化的房貸金融產(chǎn)品。
但隨著美聯(lián)儲連續(xù)16次加息，不但短期利率上揚(yáng)，長期國債券的利率也已經(jīng)攀升，在它的帶動下，目前美國30年固定房屋抵押貸款利率已大幅上升，從去年7月份的低點(diǎn)5.53%上揚(yáng)到5月中旬的6.5%。這給房屋抵押和再融資帶來很大的負(fù)面影響，據(jù)由美國政府支持的房貸機(jī)構(gòu)Freddie Mac預(yù)估，今年美國房屋抵押貸款金額約為2.45兆美元，將較去年下降13%。房地產(chǎn)降溫引發(fā)的財(cái)富縮減效應(yīng)，將緊縮消費(fèi)者的消費(fèi)能力，從而使以消費(fèi)為主的美國整體經(jīng)濟(jì)成長受阻。看來過去5年，對美國GDP增長貢獻(xiàn)多多的住宅建筑，未來幾個(gè)月可能會有一定幅度的衰退。
以歷史數(shù)據(jù)來分析，過去共有10次的景氣循環(huán)，每一次新屋開工率自高點(diǎn)下跌，平均修正幅度為42%，時(shí)間一般會延續(xù)兩年左右。而近3個(gè)月來新屋開工率雖已連續(xù)下滑，但幅度只有18%，因此可以認(rèn)為還有下降的空間和時(shí)間，目前應(yīng)該只是初期的降溫階段。
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