房地產調控大幕徐起

　　市場普遍認為，“深八條”以及央行上調金融機構貸款基準利率，目的之一是用來試探市場的反應，以便決定下一步調控政策出臺的時機和力度

　　本刊記者 陳曄/文

　　在中國房地產市場調控風聲乍起的時候，房地產股率先做出了自己的選擇，紛紛先于

大市整體大幅下挫。G萬科A(000002)和G招商局(000024)、G華僑城(000069)等行業龍頭股均未能幸免。其背后，是否表明新一輪的調控來勢之兇猛，并不為局外人完全了解？

　　提高首付仍有可能

　　上周，市場上傳出央行正醞釀政策，將購房首付比例提高至四至五成，市場對此反應強烈，央行隨即出面辟謠。但仍有消息人士稱，確有提高首付的可能，但比例并未定死，由各家銀行自行決定提高的幅度。

　　“我們并沒有收到提高首付比例的文件，現在房貸還是按照原來的首付20%的政策執行。”廣東發展銀行一位內部人士向《證券市場周刊》說道。

　　中國農業銀行信貸處的一位內部員工也同樣證實了沒有這份文件的存在，而有關提高首付比例的說法他認為：“在沒有正式文件下來的情況下，所謂的讓銀行來拿捏提高首付比例，很難真正落實，因為房貸是很多銀行資質最好的資產之一。”

　　農行的這位人士還向《證券市場周刊》透露，4月28日央行提高房貸基準利率，而在實際放貸的過程中，農行是按照下浮10%的利率進行操作的，目的就是為了增加房貸。

　　“首付提高影響最大的應該就是中低檔購房者，因為很多高檔樓盤的購房者都是一次性付款，很少用銀行貸款。”北京市一位房地產業內人士稱，他所在的公司目前正在開發一個高檔別墅項目。

　　據稱，早在“五一”前夕，央行深圳分行已向深圳市政府提交有關提高購房貸款首付比例的建議報告，大致是消費者購買第一套房產時，普通類住宅首付提高到三成、豪宅提高到五成，而購買第二套房產時，普通類住宅首付提高到五成、豪宅必須支付全額。也有消息稱，普通住宅首付均提升至四成。

　　此消息一出，引發深圳業內不小爭論。支持者認為，政府此舉意在抑制投機性購房的貸款需求，給價格上漲過快的樓市降溫；而反對者則稱，這進一步抬高了普通消費者的購房門檻。

　　“提高首付是一個幾乎傷害到所有市場主體的政策，過于嚴厲，所以實施的可能性不大。”天相投顧房地產行業分析師段海瑞這樣判斷。

　　一位業內人士認為，目前的情況下將首付恢復到三成可能性很大，因為目前的兩成首付是各個銀行為了擴大業務進行的優惠措施，提高到三成只能說是執行原有標準。

　　據稱，本周央行將召集一些房地產開發商一起商議首付是否提高的問題。

　　空置率之爭

　　在樓市火爆的同時，北京市建委稱北京市的空置率高達60%，據北京市建委的統計顯示，截至今年4月30日，北京市可售的期房項目共計1512個，其中未售住宅109106套，面積為1541.39萬平方米；已取得房屋所有權證的現房銷售項目855個，其中未簽約住宅17815套，面積為289.14萬平方米。兩者相加待售房面積達到1830萬平方米，占全部可售房面積的60%。

　　據稱，建設部等部委正在對全國房地產市場的空置率情況進行專項調查，而建設部相關人士出面表示，目前國內的房屋供應量充足，不存在供不應求的狀況，從另一角度證實非供求關系的原因導致目前房價上漲。

　　但是業界對于政府的空置率數據一向爭議頗多，“目前用于計算空置率的分母是當年竣工的商品房數量，而實際上，很多房屋拿到預售證時并未竣工，導致分母變小，空置率的數據自然變大。”一位房地產開發商解釋。

　　新一輪調控

　　本輪對房地產的調控始于深圳市針對樓市過熱等現象提出的八條意見，當地俗稱“深八條”。4月20日，深圳市政府下發《關于穩定房價促進我市房地產市場持續健康發展的意見》(下稱《意見》)。該《意見》由深圳市國土房產局、發改局、規劃局、工商局、地稅局及人民銀行深圳支行等6部門共同研究制定。

　　“深八條”具體內容包括：多渠道增加住房供給、加強閑置土地管理、加強

　　據稱，深圳市政府很快將出臺“深八條”的細則。市場普遍認為，“深八條”以及 4月28日央行上調金融機構貸款基準利率，目的之一是用來試探市場的反應，以便決定下一步調控政策出臺的時機和力度。