外資購房也要調控

　　□本報記者 盧曉平 薛黎

　　實習生 施曉曉

　　國務院辦公廳昨天轉發建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（下簡稱《意見》）。中國社科院金融研究所研究員易憲容和中金公司首席經濟學家哈繼

銘在接受上海證券報記者采訪時表示，從未來發展來看，《意見》肯定有利于房地產市場的穩定健康發展。但由于其主要是針對住房供應結構的調整，屬于中長期政策，因此短期來看，恐怕難以很快達到預期的調控目標。

　　著力調整住房供應結構

　　易憲容態度很明確，他表示，由于《意見》本身是針對住房供應結構的調整，屬于中長期政策，因此，“短期來看，這個政策的出臺不能很快達到預期的調控目標。”哈繼銘在接受采訪時表示，《意見》對于遏制短期炒作能起到一定作用，但力度不夠。

　　在兩人看來，《意見》與去年政府出臺的調控政策相比，政策方面細化了很多，補充了很多新的內容，進一步明確了有保有壓，增加了宏觀調控力度。如明確新建住房結構比例，加大對閑置土地的處置力度等三限制政策措施；要求“十一五”時期，要重點發展普通商品住房；要求自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上等。

　　內外資應區別對待

　　那么，怎樣才能充分發揮政府對房地產的調控作用呢？

　　哈繼銘建議應征收房地產一次性級差消費稅和匯率調節稅，直接調控購房需求。談到消費稅，哈繼銘表示設計稅率的依據是低密度的豪宅占地面積過大，直接影響糧食生產和環境保護，對社會是負溢出。他說：“對低密度的豪宅征收消費稅，就如同對大排量汽車、煙、酒等征收消費稅是一個道理，遺憾的是，‘意見’在這方面的調控力度是不到位的”。

　　易憲容則明確表示：“應該取消住房預售制度”。但他認為開征房地產物業稅需要一定的基礎條件，包括詳實的不動產登記資料的建立和用科學的方法對房地產進行低成本估價，以及稅收征管能力的提高等。他建議先制定具體細則，然后試點，并在此基礎上全面展開。

　　兩位專家都認為，外資是推動房地產價格不斷走高中不可忽視的主要因素之一，外資大量進入我國房地產業，也推高了外界對于人民幣升值的預期，擾亂了我國貨幣政策的執行力度。但《意見》對此并沒有涉及。他們都建議政府應該在這方面采取更加明確的態度和政策。

　　哈繼銘指出，應該對內外資進行區別對待，否則是對國內購房者的不公。他建議對外資采取匯率調節稅———即外籍人士出售房地產時因人民幣升值所套獲利潤應全數繳稅，除非另行購買價格更高的房地產；升值套獲利潤按購房和售房日期人民幣兌美元的匯率升值幅度計算。如果期間人民幣貶值則免征此稅，但貶值的匯率損失不得從利得稅中抵扣。

　　房地產制度需變革

　　易憲容還指出，目前國內的房地產市場，一方面是有效的規章制度由于受到既得利益集團激烈反對而無法推行———如2003年央行推出的121號文件，本來是規范房地產市場金融的一個有效文件，卻因遭到房地產商的反對，而被有利于房地產商的18號文件所取代；另一方面，過時的、不適應市場環境的制度則由于有利于既得利益集團而無法調整與改革。如住房預售制度，本來是一個1994年計劃經濟條件下的產物，是由消費者單邊承擔風險的制度，卻遲遲不進行改革。因此，變革房地產制度本身，才能從根本上改變現狀，使政策落實到位，實現調控的目的。

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