地產股逆市走強 樓市投資玄機凸顯

　　本報記者 于兵兵 發自上海

　　在房地產企業尚處于盤整期的情況下，一些地產股反而逆市走強，另一些大中型房地產企業正急匆匆走在借殼上市的路上；一些地產股投資人緊急清倉，另一些人卻在高調買進。本來就有些讓人“看不懂”的地產市場的投資變得更加玄妙而復雜。

　　清倉還是建倉

　　5月17日，國務院公布了旨在調控房地產市場的六條措施，俗稱“國六條”。剛聽到消息的那一刻，張瀾(化名)稱心里“咯噔”了一下。他是個剛入股市的投資人，買了一只一直被市場看好的優質地產股。“我的第一反應是清倉。這是國務院的會議呀，房地產還能景氣得了？”張瀾稱。第二天，張瀾果斷地將這只房地產股票出手。

　　和張瀾有著同樣心理的投資者不在少數。18日，深滬兩市房地產股紛紛下挫，但幅度不大。而另一些地產股并未回調，反而繼續上揚，這其中包括張瀾出手的那只。

　　“真是讓人看不太懂。”29歲的張瀾說。

　　俞斌(化名)是上海一家商業地產公司的老總，同時也是一個

　　隨后幾天，光大證券、天相投資顧問公司、國金證券等證券公司紛紛開始點評地產股趨勢，優質地產股可能會因勢“反彈”成為一些證券公司共識。“宏觀調控的過程是一個行業洗牌和優勝劣汰的過程，這其中優質地產公司將會獲得難得的發展機遇，而近日地產股短期回調恰恰給長線資金和新增資金提供了戰略建倉的機會。”滬上某房地產投資分析師認為。

　　天相投資顧問公司表示，“國六條”的出臺使懸在地產股頭上的“利空”終于釋放，而由于政策缺乏新意，房地產股可能反彈在即。此后的調控效果主要取決于實際執行力度。光大證券則認為，以非住宅類開發和收租業務為主的公司將獲得投資者的青睞。

　　外資的影響不容忽視

　　與新政的洗牌作用相比，俞斌更看好外資對樓市的支撐。“現在的房地產市場動向已不只是房地產行業本身在起作用，它是一個資本市場，受其他資本力量的影響，這也是一個國際化的市場，外資的作用不可忽視。”俞斌稱。

　　俞斌看好房地產股的理由是，在人民幣升值預期沒有結束的前提下，大量外資仍然會選擇進入或滯留在上海等一線城市的房地產市場，等待獲利。“我的判斷是，只有到人民幣升值預期結束，外資大量撤出之時，國內房地產市場才會出現真正的盤整。”俞斌稱，這一狀況可能會發生在2009年以前。“這和美元的加息走勢相關，一旦美元加息至7%以上，會抵消人民幣升值帶來的收益，外資可能撤出。同理，外資的走向也和原油市場等重要的能源市場相關。”

　　另一位分析師的觀點與俞斌相同：“目前房地產存在的問題主要根源在于流動性充裕以及社會財富貧富差距急劇擴大，從而造成房地產供求失衡。而流動性問題受制于國際市場，社會財富差距問題受制于整個社會體制，難以在短期內得到根本性的改善。”

　　市場人士認為，雖然地產市場處于盤整期，但剛性需求必然有釋放之時。據上海樓市專家印堃華介紹，目前大多數城市的住宅供應量仍不能達到之前規劃的小康水平標準。因此，即使遭遇宏觀調控，樓市的緊縮也只是暫時現象。

　　投資人的判斷總是各有依據，但有一點可以肯定，當國內的房地產市場深入地影響了更多交叉行業，當這一資本同樣進入了全球博弈，房地產投資和走勢正在變得更加復雜、深刻。

　　這一點，無論是投資人還是決策者，都不容忽視。

　　借殼上市瞄上新股發行

　　關于房地產股的另一個消息來自上海某投資咨詢公司，“大量房地產企業這幾天正在借殼上市的路上。”該公司負責人林經理告訴記者。在林經理提供的一份詳細資料中，近期地產公司的持股動作一目了然：浙江新湖持股哈高科(600095.SH)、北京大龍房產持股寧城老窖(600159.SH)、北京萬通房產持股先鋒股份(600246.SH)、北京愛地房產持股武昌魚(600275.SH)、廣東粵泰房地產集團持股G東華(600393.SH)、上海浦慶投資持股ST運盛(600767.SH)等。

　　“這些地產商看好的是未來上市公司增發新股的可能。”林經理介紹道。未來的開發商要想生存，首要的條件是自有資本，借殼上市是他們的一大融資路徑。在新股發行這樣的敏感時刻，地產公司當然要抓住這一難得的融資機會。

　　現在，林經理的公司已全線放棄了房地產

　　如果“國六條”及以后的宏觀調控細則會導致這個行業繼續洗牌，利潤不再無限擴大，

　　“但是，股市上最后留下來的地產股無疑將是更大的獲益者。這也是為什么在市場不景氣時某些地產股仍被投資者看好的原因。”據林經理介紹，北京一家大的房地產開發企業正在全國選地，“國六條”沒有影響到他們的既定戰略。“也許宏觀調控越嚴格，大型的房地產企業越活躍。首創、保利、中房、中海等大型房地產企業，尤其是國有企業，可能成為未來全行業兼并的主導企業。”林經理說。