外資涌入中國房地產迷霧重重

　　外資涌入樓市數額難計，投資性資金與投機性資金并存，都使其對樓市的影響難以準確計算

　　□實習記者 于祥明

　　日前，人民幣兌美元的匯率突破8.0關口，引起多方關注。更有業內人士認為，這將

導致更多外資涌入中國房地產市場，從而進一步影響房價上漲。然而，記者調查后發現，外資涌入對中國房地產造成的影響卻一片迷霧。

　　外資涌入樓市數額難計

　　“房價上漲，當然與外資涌入中國房地產有關。” 國家發改委經濟研究所經濟形勢研究室主任王小廣對上海證券報說。光大證券房地產行業研究員趙強則認為，人民幣“破8”之后，必然進一步吸引外資涌入中國房地產。“流入資金多，價格自然上漲。”德意志銀行中國部董事、北京代表處首席代表陳丹華說。

　　似乎，外資涌入是不爭的事實。然而，目前中國房地產市場中有多少外資？它們來源于何處呢？面對這兩個基本問題，記者多方調查詢問，卻發現是一片迷霧。

　　“目前只有央行、國家外匯管理局官方幾個數據。”社科院金融研究所研究員尹中立說，即使是官方統計的數據，也較籠統，并沒有針對外資房地產投資的條線細分。外管局發布的《2005年中國國際收支報告》中數據顯示，2005年外商來華直接投資凈流入791億美元，增長44％。其中，境外機構購買建筑物34億美元。

　　這顯然是有難度的。“如果個人或某些小的研究機構，想統計獲取真實的數據很不現實。”尹說。

　　國際資本讓人敬而遠之？

　　我愛我家房地產經紀公司（下稱：我愛我家）副總經理胡景暉向記者透露，從去年起，美國、香港等多家銀行、基金公司和風險投資者與我愛我家在內的多家北京房地產中介公司洽談注資問題，但最終由于對方提出的種種條件過于“苛刻”而無果而終。

　　記者從中大恒基、鏈家房地產經紀公司獲證實了胡的說法。

　　由于對外來風險投資的陌生，或者是外資條件的苛刻，導致許多房地產企業望而卻步或轉向國內合作伙伴。“去年順馳與首鋼合作拍地，今年北京萬科和中糧公司聯合16.6億拍北京一地塊……這一切都說明資金充裕的其他企業開始注資房地產開發企業。”業界一位人士分析說。

　　“我們不會選擇條件苛刻的基金。” 北京陽光100置業集團有限公司副總經理范小沖告訴記者，目前公司只注入了4500萬美元國際資本，由于陽光100本身開發模式成熟、融資渠道多，在吸引國際資本時余地很大。“不是有錢就要。”范說。

　　僑匯資金暴漲

　　“外資”同樣對中國市場也不了解。

　　BAZO投資（亞洲）有限公司投資部潘先生告訴記者，雖然各類外資對中國房地產市場表示出濃厚的興趣。但是，“他們對中國市場不了解，所以需要類似我們這樣的橋梁。”

　　據介紹，按照地域劃分，外資可分為歐美和港臺兩大類。前者的投資方式，多以收購成熟物業或直接投資高檔物業開發為主。后者熟悉內地市場，以投機炒作為主。“由于這些外資來自于有房地產炒作經驗的地區，因此，它們更敢于操作。”潘說。正是后者的不可知，才使房地產迷霧重重。

　　“僑匯暴漲也是一個信號。”尹中立表示，相對于大集團的外資涌入，數額小卻數量大的僑匯對房地產市場影響更加不可小視。據《2005年中國國際收支報告》統計，2005年度，從境外流入國內的僑

　　“不論是國外資本以投資為主還是以自住需求為主，其雄厚的實力都會對本國、本地居民正常消費帶來較大沖擊。特別是以一定規模資金運作來炒房，更會擾亂市場正常秩序，拉動消費市場出現非理性投資與消費浪潮。”林文峰說。