國六條震動房市各方 購房者稱投資已無利可圖

　　□特約記者 薛明

　　2006年5月17日，對于中國房地產業來說又是一個有紀念性的日子。“國六條”在短短一天里街知巷議，震動了房地產市場的各方。昨天，記者調查發現，從開發商到二手房中介，從地方銀行到普通市民，只要是與這一條產業鏈相關，都處在緊張的關注與等待中，樓市多空的博弈再度白熱化。

　　開發商：觸及房地產業深層

　　地產商的消息總是相當靈通。“我們在3、4月份就從北京得到消息，當時預計政策出臺時間不會晚于5月底。”昨天，上海某知名房地產公司老總告訴記者。據他介紹，建設部、財政部、國土資源部都已經動作在先，具體的調控措施可能已放在了各部門領導的辦公桌上。而令他緊張的是，這次調控的重點也許不在銷售終端，而在開發上游。

　　和上次主要調控

　　以往開發商在土地使用方面鉆了不少空子，比如長期擱置土地，等待升值；變更土地用途，將工業用地改為住宅用地等。雖然說擱置兩年以上不開發就會面臨收地，但是能夠切實執行這一政策的項目卻少之又少。據記者了解，某西部中心城市去年一年共收回僅僅土地56畝。“我們這300多畝土地即便造成了擱置，也不會輕易收回。”該市某開發商此前對記者表示。

　　如果加大整治力度，無疑會對這些違規開發商造成巨大損失。但是另一方面，調控給對于長遠發展的房地產企業提供了舞臺。“我不認為高利潤就是開發商的福氣。”蘇州南都建屋有限公司副總經理曹建南稱，過去拿到地就有錢賺，利潤動輒高達30%－40%的情況太不正常，“真正的福氣在于努力在公正公平、持續穩定的市場中發展。”

　　與此同時，讓開發商擔心的另一個局面是如果加大了

　　中介：二手房成交量可能增加

　　“我相信此次政策對剛性自住客和中長期投資客而言不會有太大影響。因此政策的出臺將更有利于市場健康理性的發展。”中原地產（上海）副總經理陳宇玨表示。

　　雖然具體的調控措施并未出臺，但是個人購房貸款的首付比例可能提高已經被市場廣泛提及。“其實目前很多購房者只要資金實力較強，都會采用多付首付的辦法。影響最大的可能是經濟實力較弱的一小部分人。”中原地產人士認為。

　　而經歷了去年的宏觀調控后，上海大部分投資客已經撤市，自住型消費占比超過90%。“如果這次政策仍支持自住，起碼上海二手房交易不會有大的變化。”上海信義房產的經紀人認為。

　　另外，中原地產副總經理邱德章稱，強化稅收、信貸和土地調控都會導致開發商成本增加，利潤減少。而開發資金一旦遭遇瓶頸，將導致一些小型開發商轉而投資其它產業，從而一手房的總量會減少。“我們預計這種局面將為二手房市場帶來更大交易空間。”邱德章表示。因為一手房總量減少將導致自住客轉而選擇二手房。

　　地方銀行：央行會考慮我們的處境

　　“如果將購房貸款的最低首付比例提高到4成，再縮短貸款年限，銀行將有大批個貸業務縮水，有些銀行個貸業務甚至會減少50%左右。”昨天，民生銀行上海分行某業務經理稱。

　　通過調整貸款成數和貸款年限，達到調控樓市的目的，這一信號早在5月初就已經傳出。雖然央行已于近日否認了五成首付的說法，但“國六條”出臺后，市場還是第一個想到了此前的風吹草動。而中國銀行上海分行某高層認為，調高首付比例、縮短貸款年限的做法并不可能抑制高端客戶的購房行為，只會對中低收入的大眾客戶帶來影響。而這一結果可能與此前的“支持自住”的宏觀調控目標背離。“畢竟，依賴貸款的更多是普通購房者。”

　　對于具體措施的出臺過程，上海某金融人士介紹，國務院框架性意見公布后，在規定時間內，各地方銀行會將調控措施的意見上報到央行。“而以央行逐漸務實靈活的工作風格看，業務一線的反映會受到重視。畢竟好的政策都不會是一刀切的。”該人士稱，樓市對于不同發展狀態的城市將有不同的做法。

　　“即便央行有新政推出，也會給地方銀行留出自主調節的空間。”該位民生銀行經理介紹，“此前有報道銀行系統今年放資放快，稱央行應該對此有所控制。但大部分資金放給了基礎設施而不是房地產，每個區域的放貸速度也不相同，這些現實情況央行在做調控決策時都會考慮。”

　　購房者：投資房產已無利可圖

　　“股市這么好，樓市這么鬧，我現在根本不再想投資房產的事了。”上海一投資客徐先生告訴記者。他并不認為樓市的調控政策會對價格造成過大的打壓，但認為目前已經高位運行的房價，對于投資者來說基本無利可圖。

　　而另一位剛剛在北京買房的劉先生表示，他擔心的是新政出臺后，開發商可能因銷售受阻而資金緊缺，這種情況下，要么樓盤不能及時完工交房，要么開發商通過降價的方式銷售后續開盤的房子，如果房子大幅貶值，劉先生稱可能會考慮退房。

　　“一旦造成大量退房糾紛，這種社會問題是最難解決的。”滬上一位知名房地產律師認為，“因此，調控需要掌握分寸，以避免得不償失。”