樓市調(diào)控思路走向深化

　　□本報(bào)記者 唐文祺

　　與去年出臺(tái)的各項(xiàng)樓市調(diào)控政策相比，這一次的“國(guó)六條”可說是既相似又不同。專家普遍認(rèn)為，在思路上的適度深化是“國(guó)六條”的關(guān)鍵所在，宏觀調(diào)控正走向微觀和定向、定量調(diào)控。

　　“全國(guó)各地樓市的發(fā)展仍然存在不穩(wěn)定性，采用行政和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的調(diào)控手段，可以有區(qū)分的針對(duì)不同對(duì)象進(jìn)行運(yùn)用。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)丁祖昱解釋說。“調(diào)控好比吃藥，對(duì)于病人能夠產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的效果，對(duì)于正常人來說影響就不會(huì)很大。”他說，“因此，調(diào)控措施主要作用于那些樓市‘虛火’嚴(yán)重的城市。”

　　“國(guó)六條”提出：切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　解讀：丁祖昱認(rèn)為，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房實(shí)際上是宏觀調(diào)控以來一再強(qiáng)調(diào)的主題。“這應(yīng)該是主旋律了，每一次都會(huì)著重提出，但是需注意的是，再三強(qiáng)調(diào)的恰恰是最不容易做到的。”

　　華東師范大學(xué)歐亞研究中心研究員余南平認(rèn)為，新建住房結(jié)構(gòu)的比例問題是一大重點(diǎn)。由于住宅與一般消費(fèi)品不同，屬于“帶有公共消費(fèi)品特性的特殊消費(fèi)品”，因此國(guó)家會(huì)盡到更多的責(zé)任來控制。

　　“國(guó)六條”提出：進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。

　　解讀：余南平認(rèn)為，使用信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)工具更易形成差別化對(duì)待和進(jìn)行樓市調(diào)整，以達(dá)到“有區(qū)別”的效果。他指出，信貸、利率等方式較為有效，但并不是最有效的。“稅收才是公眾利益最大化的體現(xiàn)，但政策中只是提出在流轉(zhuǎn)程序上進(jìn)行稅收以排除投機(jī)的不必要需求。”他個(gè)人認(rèn)為，作為一種根本性的調(diào)節(jié)手段，稅收政策應(yīng)貫穿于整體的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中。

　　“國(guó)六條”提出：合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長(zhǎng)。

　　解讀：與過去相應(yīng)的調(diào)控政策相比，抑制需求的思路開始變得明確。丁祖昱分析，此項(xiàng)條款對(duì)于減少動(dòng)遷造成的硬性市場(chǎng)需求具有引導(dǎo)作用。“動(dòng)遷這種剛性需求更具備緊迫性，適度合理控制、避免提前釋放，這對(duì)于普遍市民的利益也是一種保護(hù)。同時(shí)，也可以看出，合理控制與引導(dǎo)、調(diào)節(jié)住房需求是相協(xié)調(diào)的。”

　　“國(guó)六條”提出：進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。

　　解讀：高力國(guó)際華東區(qū)常務(wù)董事翁琳就此認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的類似現(xiàn)象未必是引發(fā)該次調(diào)控的主要原因，實(shí)際上，在此之前，有關(guān)政府已經(jīng)出臺(tái)了相應(yīng)政策來控制過熱的局面，這一次是予以強(qiáng)調(diào)。

　　“國(guó)六條”提出：加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

　　解讀：對(duì)于這一條，余南平認(rèn)為，該項(xiàng)措施應(yīng)更多依靠行政手段來完成。“同時(shí)，要適度鼓勵(lì)投資但應(yīng)當(dāng)著重防止利用價(jià)差來獲取額外利潤(rùn)，強(qiáng)調(diào)住房保障功能，這就需要靠一些硬性手段，如長(zhǎng)期持有房產(chǎn)、實(shí)行控租等規(guī)定，避免投資者向投機(jī)者的轉(zhuǎn)變。”

　　“國(guó)六條”提出：完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。

　　解讀：高力國(guó)際的翁琳認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體透明度尚需提升，信息不對(duì)稱問題較為嚴(yán)重。但從某些地區(qū)已經(jīng)逐步完善地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度的成效來看，成效較為顯著。“當(dāng)然，在很多二、三線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)