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□林江枰
央行擬推新的按揭政策，即把購房首付款比例從目前的最低2成提高到4至5成的傳聞，雖然已經(jīng)被辟謠，但接著又有媒體報(bào)道說，央行將于本周邀請(qǐng)多家房地產(chǎn)公司開會(huì)，商議“房貸首付”問題。對(duì)于這則報(bào)道，沒有誰站出來辟謠，看起來消息是確鑿的。
對(duì)于“房貸首付”這樣的制度設(shè)計(jì)問題，并不僅牽涉到開發(fā)商的利益，更牽涉到公眾的利益，僅僅問計(jì)于開發(fā)商顯然有失公平。因?yàn)椋_發(fā)商的利益訴求早已表達(dá)得淋漓盡致，而消費(fèi)者則由于過于分散，處于絕對(duì)的劣勢(shì)，利益訴求渠道不暢。設(shè)計(jì)、制定關(guān)乎房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，更應(yīng)該問計(jì)于公眾而非開發(fā)商。
在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開發(fā)商掌握著絕對(duì)的話語權(quán)，他們可以自由操縱市場(chǎng)。比如，在北京商品房共計(jì)約12.7萬套沒賣的情況下，開發(fā)商依然制造了“房屋供不應(yīng)求，漲價(jià)熱銷”的謊言。在這種情況下，如果開發(fā)商參與房市調(diào)控政策的設(shè)計(jì)，相關(guān)政策只能體現(xiàn)開發(fā)商的利益，強(qiáng)化開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位。果真如此，出臺(tái)調(diào)控政策還有什么意義？
開發(fā)商具有天然的逐利傾向，而房地產(chǎn)調(diào)控的目的在于，對(duì)開發(fā)商過分強(qiáng)烈的逐利沖動(dòng)進(jìn)行抑制，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，防止房市被引入歧路。既然如此，與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的政策設(shè)計(jì)，倘若僅問計(jì)于開發(fā)商，他們肯定不愿意提高房貸首付比例。畢竟，有哪個(gè)開發(fā)商愿意政策的制定者，為自己套上一個(gè)枷鎖？
退一步說，即使僅僅問計(jì)于民，也比僅問計(jì)于開發(fā)商更能取得符合當(dāng)今現(xiàn)實(shí)的確切信息。并非每一個(gè)人都愿意大幅提高“房貸首付”比例。比如，急欲購房的人就反對(duì)這樣做。只有買不起房又痛恨房?jī)r(jià)高企、痛恨操縱房市牟取暴利的開發(fā)商的人，才會(huì)主張大幅度提高“房貸首付”比例。這種交鋒會(huì)促使政策的制定者，得到更為全面的信息。當(dāng)然，銀行同時(shí)征求開發(fā)商與公眾的意見，更顯公平。
房市政策問計(jì)于開發(fā)商，體現(xiàn)出來的其實(shí)是一種現(xiàn)實(shí)困境。一方面，由于開發(fā)商自有資金有限，其絕大部分資金來源于銀行，銀行在某種程度上已被房產(chǎn)商“綁架”。截至2005年底，房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬億元！另一方面，作為房地產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)利益相關(guān)者，銀行也在房市的“繁榮”中獲益頗豐。銀行與開發(fā)商一樣，渴望房市的“繁榮”能夠持續(xù)下去。在這種情況下，銀行就難以超然于利益之外，制定出更為合理的調(diào)控政策。
由此，銀行便處于一種極端的矛盾狀態(tài)。作為利益的主體之一，它希望房市穩(wěn)步上升，細(xì)水長(zhǎng)流，為自己爭(zhēng)取穩(wěn)定的利潤(rùn)；作為國(guó)家宏觀調(diào)控中的一部分，央行也需要制定出符合經(jīng)濟(jì)大局的政策，與中央的宏觀調(diào)控政策遙相呼應(yīng)，以盡管理之責(zé)。但是，在公眾與開發(fā)商之間，顯然開發(fā)商的立場(chǎng)與銀行最為接近，或許，這就是央行問計(jì)于開發(fā)商的原因。
也正是這一點(diǎn)提醒我們，相關(guān)政策的制定和實(shí)施，必須由與房地產(chǎn)沒有直接利益聯(lián)系的相關(guān)部門來主導(dǎo)，否則，房地產(chǎn)調(diào)控政策，即使出臺(tái)，恐怕也難免令公眾失望。
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