一手房下定認購“三大紀律”

http://whmsebhyy.com 2006年05月12日 00:00 中國證券網-上海證券報

　　□王展

　　紀律一：

　　仔細閱讀預售合同

　　案例：決定在上海置業的王小姐在篩選了多家樓盤后，看中了浦東的一處期房。在交定金時，王小姐發現認購書上規定：乙方（指王小姐）已獲知商品房預售合同的條款及補充條款，不存在異議。王小姐有點納悶，因為自己還沒有看到過預售合同，但售樓小姐告訴她，看不看無所謂，該談的內容都已經談到了。

　　對此沒有計較的王小姐5天后帶著首期款到售樓處去簽約，在看預售合同補充條款時又注意到一條：乙方對甲方必要時對小區布局的個別調整和設置表示理解和接受，并不持異議。考慮到所購買的房子在底層，而小區還在造，王小姐很擔心樓旁會放置大型垃圾箱或變電站等設施，影響生活質量，于是提出修改該條款。

售樓小姐則說，小區布局已經確定，一般不會動，條款也沒法動，如不接受，將視王小姐違約，沒收定金。王小姐無奈之下只得簽了字，沒想到最后卻是不幸言中。

　　點評：房屋認購書中此類條款一般包括兩方面內容：一是乙方已獲知預售合同的條款及補充條款，這樣就可以推定買房人已經看過合同；二是買房人對預售合同及其補充條款不存異議，這就意味著將來合同沒啥好談的，就按這些條款簽字。買房人的合同談判權就這樣被活生生地剝奪了。所以，下定前仔細閱讀預售合同及補充條款特別重要，如有無法接受的條款，應及時提出異議，開發商要是不同意修改，買房人就得考慮要不要下定金了。

　　紀律二：

　　認購書要約定明確

　　案例：倪小姐在某開發商處看中一套房子，交了3萬元定金，但雙方沒有簽訂認購書，而是由銷售人員開了張收條，僅寫明預訂房屋的坐落位置卻沒有價格。銷售人員口頭說大概每平方米5500元，具體價格要到簽正式合同時才能定下來。

　　當倪小姐按開發商通知去簽預售合同時，銷售人員卻告知

房價漲到每平方米6500元。為此，雙方發生爭議。倪小姐想起訴開發商，可在咨詢律師后決定放棄起訴，只是取回了自己的定金。

　　點評：就一份合同而言，有些條款可有可無，有些條款則千萬少不得。在房屋認購書中，認購人、預訂房屋的坐落位置、認購價格等都是必須具備的條款。缺少認購人會導致認購主體不明，買房人將不具備簽訂正式合同的優先權；缺少房屋坐落位置和室號等，會導致認購對象不明，等于沒有認購；缺少價格條款會導致房價不明，無法認定雙方意思表示一致。

　　從本案看，“價格到時再定，大概每平方米5500元”的說法即使能得到證實，也只能表明雙方對房價約定不清楚，等于沒有約定。在此情況下，自然就難以認定買房人與開發商之間已經建立了有效的商品房預訂關系，也無法追究開發商的違約責任。

　　紀律三：

　　預付款性質莫搞混

　　案例：小王和小李是好朋友，且都看中了某處樓盤，兩人簽的認購書上都寫明預付1%房款，如果因買方原因房屋交易不能的，預付款不予退還。小王和小李都按約定交了錢，開發商給他們出具了收據，上面記載的款項性質是預付款。

　　后來事情發生了變故，小王由于出國

留學打算退掉房子，要求與開發商解除認購書；小李的房子則給開發商的朋友看中，開發商想讓小李讓出房子，另選一套相同類型的，可小李堅持不讓，開發商表示只能解除認購書。在交涉過程中，開發商同意與小王解除認購書，但沒收了小王的預付款；小李最終沒能買到原來的房子，開發商也只退回了預付款。

　　點評：預付款一般指買房人與開發商就房屋買賣達成一致，買房人先行支付的一部分購房款。預付款不具有定金的性質，不能要求雙倍返還，也不能沒收。在特殊情況下，預付款也可能“變成”定金。就本案來說，開發商在預付款條款中設置了買房人違約不退預付款的約定，且沒有約定開發商違約如何處理，這樣就出現了不公平的現象：如果開發商違約不賣房子，只要返還預付款；如果買房人違約不買房子，則預付款要被開發商沒收。因此，買房人為避免合法權益遭到侵害，在簽認購書時，一方面應要求將預付款條款改為定金條款，另一方面應要求在條款中明確開發商違約時應承擔的責任。

　　(本文作者為上海聯業律師事務所律師)

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