開發(fā)商拿地的膽子越來越大 樓市染上了瘋牛病

　　本報(bào)記者 孟堅(jiān) 北京報(bào)道

　　今年以來，北京市民明顯感到房?jī)r(jià)在上漲，而土地拍賣價(jià)迭創(chuàng)新高，更為房?jī)r(jià)的上漲找到了一個(gè)很好的理由。從近幾個(gè)月北京土地拍賣競(jìng)價(jià)激烈的情況看，開發(fā)商們顯然對(duì)房?jī)r(jià)未來持續(xù)走高充滿信心，因而拿地的膽子也越來越大。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)成本上升，房?jī)r(jià)的上漲似乎成了必然。那么，這種市況會(huì)不會(huì)愈演愈烈，使樓市患上“瘋牛病”？央行昨日上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，已狠狠地刺了房地產(chǎn)市場(chǎng)一刀，瘋狂搶地的開發(fā)商們今后會(huì)有所收斂嗎？

　　開發(fā)商拿地不手軟

　　4月25日，萬科北京公司在土地拍賣會(huì)上以16.6億元的價(jià)格競(jìng)得一塊位于北京豐臺(tái)的地塊，其土地面積為22.54萬平方米、規(guī)劃建筑面積為41.65萬平方米，從而為北京西部的土地價(jià)格樹起了一個(gè)新標(biāo)桿。

　　僅僅在一周前，一塊位于北京海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)、面積23萬余平方米的地塊經(jīng)過88輪激烈競(jìng)價(jià)后，拍出了11.5億元的高價(jià)。3個(gè)月前，李澤楷旗下的高置投資公司以5.1億元拿下工體4號(hào)地；年初，金地集團(tuán)以4.08億元獲得馬駒橋地塊；8個(gè)月前，華潤(rùn)置地以25.65億元、高出底價(jià)8億多元的價(jià)格拿下清河地塊……

　　“前幾年，北京商業(yè)開發(fā)用地年均漲幅約為10%。從去年底至現(xiàn)在，地價(jià)漲幅超過了30%。”北京一家開發(fā)商有關(guān)人士說。

　　地價(jià)上漲會(huì)給房?jī)r(jià)帶來什么影響呢？以萬科此次競(jìng)得的北京豐臺(tái)項(xiàng)目地塊為例。以16.6億元買下22.54萬平方米土地，按照規(guī)劃條件可建41.65萬平方米的房子，這樣算下來每建筑平方米的土地成本為3986元。再加上建安成本(房屋本身的建造成本)、開發(fā)商的資金成本、管理費(fèi)用、各種稅費(fèi)以及利潤(rùn)，那么房?jī)r(jià)至少要在7000元/平方米以上，開發(fā)商才有利可圖。比照兩年前，與這次萬科所拿地塊的一個(gè)相鄰項(xiàng)目———第七街區(qū)，當(dāng)時(shí)的開盤價(jià)僅為4800元/平方米。“如果萬科這個(gè)項(xiàng)目每平方米賣到7000元以上，肯定會(huì)為這一區(qū)域的房?jī)r(jià)上升打開空間。”一位業(yè)界人士告訴記者。

　　在成本的剛性作用下，房?jī)r(jià)高開高走已在市場(chǎng)意料之中。去年，華潤(rùn)集團(tuán)在北京清河拿的地塊樓面價(jià)(每建筑平米的土地成本)突破3000元/平方米，加上2000元左右的建安成本，每平方米成本超過5000元，這在當(dāng)時(shí)該地區(qū)商品住宅平均價(jià)格4000元/平方米左右的市場(chǎng)行情下，許多業(yè)內(nèi)人士對(duì)華潤(rùn)的“眼光”不以為然，但北京房?jī)r(jià)的普漲為華潤(rùn)的這一“豪賭”打開了獲利空間。

　　早在2003年底，天津順馳置地(北京)房地產(chǎn)開發(fā)公司曾以極高的價(jià)格奪得大興區(qū)黃村衛(wèi)星城的一塊地，令眾多開發(fā)商瞠目結(jié)舌，不少人甚至斷言順馳公司必將為此付出慘痛代價(jià)。然而，時(shí)過一年多，市場(chǎng)證明順馳的“寶”押對(duì)了。在財(cái)富效應(yīng)示范下，開發(fā)商們紛紛“空翻多”出手搶地，而且下手越來越“狠”。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)央行此次上調(diào)貸款利率反應(yīng)平靜。南方基金公司基金經(jīng)理蘇彥祝解釋說，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍十分強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)不會(huì)明顯下降。貸款利率上調(diào)，加大了房地產(chǎn)商的開發(fā)成本，但他們還會(huì)將其轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。

　　招拍掛是把雙刃劍

　　“客觀地說，地價(jià)的抬升在拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)的因素中占很大權(quán)重。拿地成本高，決定了開發(fā)商的市場(chǎng)定價(jià)必然要采取‘高開高走’的策略。所謂建筑品質(zhì)、時(shí)髦設(shè)計(jì)、自然環(huán)保等宣傳不過是房子賣高價(jià)的‘道具’，其本身的附加值并不值那么多錢，真正占成本大頭的是地價(jià)。”一位資深開發(fā)商告訴記者。

　　由于眼下的土地市場(chǎng)只能以“招、拍、掛”這三種形式進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，因此誰出價(jià)高誰得地成了一項(xiàng)“基本原則”。于是，地價(jià)越高房?jī)r(jià)也越高，房?jī)r(jià)上漲的“逼空”行情又迫使人們不得不掏空錢袋去追高買房。由此，形成了樓市一波又一波的上漲行情。那么，除了“招、拍、掛”之外，還有其他土地轉(zhuǎn)讓方式可供選擇嗎？在對(duì)這一問題作出回答之前，需要回顧一下歷史，看看“游戲規(guī)則”是怎樣演化的。

　　上個(gè)世紀(jì)90年代，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)炙手可熱時(shí)，土地交易主要以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式完成。在土地協(xié)議出讓和政府賣地中有很多模糊地帶和暗箱操作。深諳此道的開發(fā)商和少數(shù)政府官員十分明白，權(quán)錢交易是房地產(chǎn)開發(fā)中最為高效的暴富手段。從前幾年公之于眾的政府官員貪污腐敗案件來看，幾乎無一幸免地與土地審批有關(guān)，如廣西成克杰案、沈陽慕馬大案等。

　　深圳市政府在2001年頒布《深圳市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》，明確要求所有的土地轉(zhuǎn)讓必須以“招、拍、掛”的形式進(jìn)行。深圳成功地把賣地和規(guī)劃交給了市場(chǎng)和法律，不動(dòng)聲色地走出了劃清政府權(quán)力界限的一大步。此后，中紀(jì)委第七次會(huì)議和國務(wù)院第四次廉政會(huì)議均明確要求，經(jīng)營性國有土地使用權(quán)出讓必須招標(biāo)拍賣。時(shí)任中紀(jì)委書記的尉健行特別強(qiáng)調(diào)：“拒不執(zhí)行以上制度的，要追究直接責(zé)任人和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干部的責(zé)任。”在這一背景下，國土資源部發(fā)布第11號(hào)令，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》自2002年7月1日起施行。

　　然而，“招、拍、掛”也是一把鋒利的雙刃劍。它在有效遏制腐敗的同時(shí)，也迅速抬高了地價(jià)和房?jī)r(jià)。為此，有專家建議，針對(duì)土地“招、拍、掛”的不足，有關(guān)方面該盡快制定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)綜合評(píng)定確定土地得主，而不應(yīng)采用單一的價(jià)格決定制。

　　高房?jī)r(jià)之結(jié)如何解

　　現(xiàn)行的土地制度厘清了政府權(quán)力的邊界，然而一些深層次的矛盾又浮出水面。

　　上個(gè)世紀(jì)80年代我國實(shí)行稅制改革以來，地方政府在稅收上相應(yīng)有了自己的利益。分稅制一方面賦予了地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的激勵(lì)動(dòng)力，另一方面也賦予了地方與中央政府博弈的力量。一些地方政府低價(jià)征地，轉(zhuǎn)手高價(jià)出讓，賣地越多，財(cái)政收入越多；價(jià)格越高，政府收益越大，“政績(jī)”也就越突出。在一些地區(qū)，房地產(chǎn)成為地方經(jīng)濟(jì)的第一大支柱，房地產(chǎn)稅和與之相關(guān)的建筑業(yè)稅收成為地方最大的稅源。由于土地供應(yīng)的多少與地價(jià)有直接關(guān)系，因而地方政府無論是從財(cái)政的角度考量，還是從今后可持續(xù)發(fā)展的利益出發(fā)，在供地的節(jié)奏上大多表現(xiàn)得比較“節(jié)制”。于是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭———土地供應(yīng)較為緊張的狀況下，房?jī)r(jià)上漲是很自然的事。

　　客觀地說，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，商品房?jī)r(jià)的高低，說到底是供需關(guān)系的體現(xiàn)。“房?jī)r(jià)高不高根本就跟一部分老百姓沒關(guān)系。‘房?jī)r(jià)高得讓窮人住不起房’其實(shí)是一種偷換概念的表述。”建設(shè)部一位人士說，“因?yàn)榻鉀Q窮人住房問題要靠政策，也就是住房保障體系。住房保障體系是政府提供的公共產(chǎn)品，而不是市場(chǎng)提供的競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品。”也就是說，對(duì)于那些即使“踮起腳”也夠不著現(xiàn)在市場(chǎng)房?jī)r(jià)的中低收入家庭，需要政府通過“兜底”方式來解決住房問題。

　　建設(shè)部專家介紹，從國外經(jīng)驗(yàn)看，政府“兜底”可分為三個(gè)層次。第一個(gè)層次是針對(duì)低收入群體的半市場(chǎng)化方式。例如，由政府通過土地補(bǔ)貼、減免稅費(fèi)等方式建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等。第二個(gè)層次是針對(duì)困難群體的非市場(chǎng)化方式。例如，人均收入低于某一個(gè)水平的家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)由政府貼息。第三層次是針對(duì)特困群體的救濟(jì)方式。例如，對(duì)貼息也買不起房的特困家庭采取政府貼租的方式。

　　“現(xiàn)在的問題是，看政府愿不愿意從高價(jià)賣地的溢價(jià)收入中拿出一部分錢來建立住房保障體系。因?yàn)槿绻�一古腦地把所有人都趕到商品房市場(chǎng)中，肯定會(huì)有一部分家庭無論如何也買不起房。另外，也應(yīng)適當(dāng)提倡‘人人有房住，不一定就非得人人有住房’的觀念。從目前的市況看，租房住的消費(fèi)支出