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□徐千惠
最近，我的一個投資客戶Dubert先生跑來向我訴苦，他在瑞士的大蒙大拿有一處房產，目前是出租給別人的。然而，由于業主保險費用以及房產稅等各項支出的提高，他現在所付出的費用要高于租金收入。與此同時，他卻沒有辦法提高租金。
目前，Dubert先生是以5.25%%的年利率分11年房產按揭來還清房產貸款的。他面臨的問題是是否要將原房產按揭項目進行期限為30年的再融資？再融資的方式是獲得一個家庭資產信貸組合（另一種貸款形式是僅付利息），另一種再融資的方式是獲得一個家庭資產貸款，然后再用這筆再融資的資金來付清房產貸款。然而，他不希望放棄這項房產投資。
我對他的建議是，如果房產投資的負現金流數量不算太大的話，那可以把它看作是對房產的追加投資，仍然堅持目前的按揭方式。當然，確認這樣做比較合理的一個前提是Dubert先生所購買的房產價值預期會持續上升。如果他認為他的房產的潛在租賃收益會越來越少，并且那套房產的未來價值并不會持續升值，那么他就該及早放棄這項投資。
現在，我們再來分析一下他是否要對房產按揭項目進行再融資問題。的確，對房產按揭項目再融資可以減少每月的現金支付，但從長期看卻讓投資者支付更多的利息。我們不妨來看一個案例。如果美聯儲繼續提高聯邦基金利率，那么家庭資產信貸組合及家庭資產貸款利率都將會有所上升。這些貸款與主要借貸利率（目前水平為7.5%%）是相互掛鉤的。以美國為例，家庭資產信貸組合平均利率為7.66%%，家庭資產貸款利率為7.56%%。盡管新貸款的利率7.5%%比現在的按揭利率5.25%%要高，但原來按揭的最終支付成本（包括本金和利息）要比家庭資產信貸組合和家庭資產貸款要多。
由于房產稅和業主保險費不太可能隨著時間流逝而降低，從目前Dubert先生的房產看，房產價值很難持續增長。這樣的話，他的負現金流就會越滾越大。當然，做一個準確估算的話，需要考慮的因素或變量非常多。因此，如果Dubert先生決意要持有目前的房產，我建議他申請家庭資產信貸組合為其房產的負現金流進行融資。
或許，我們會發現，投資房產遠比我們大多數人所想象的要復雜。尤其是像在中國這樣的新興市場中，大多數人只看到了房產市場的上升趨勢，卻缺乏應對房產市場發生其他情形如負現金流時的足夠經驗，此時最好的辦法是尋找一些專業會計師或金融咨詢機構為你提供這方面的咨詢和服務。
新浪聲明：本版文章內容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。
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