起拍價每次下降10%-20% “強拍房”有漏可淘（上）

http://whmsebhyy.com 2006年04月12日 02:06 四川金融投資報

　　曾經一度被炒得火熱的二手房拍賣，由于受到去年整個房地產市場大環境的影響，人氣回落到了低谷。近階段，雖然房產拍賣的標的量沒有明顯增加，但到現場競拍的人比前幾個月有所增多，人們的關注點也從個人委托的房產轉向了一些司法強制執行的房產。

　　司法委托多于個人

　　據上海市拍賣行業協會的統計數據顯示，去年房產拍賣的累計成交金額，占到整個拍賣行業成交總量的50%以上，在各類拍賣商品中遙遙領先。其中，法院、銀行、資產管理公司、各類企業以及社會個人，成為房產拍賣的主要委托方。

　　業內人士表示，社會各界委托減少，政府機關委托增加，司法強制拍賣成交率高，個人委托拍賣成交率低，是當前房產拍賣市場呈現的主要特點。去年5月以來，受到

房地產市場大勢的影響，房產拍賣也一路走低，有些拍賣會甚至出現零成交。10月中旬后，參與拍賣會的人又逐漸多了起來，成交量有所放大，尤其是一些司法部門強制拍賣的房源，由于起拍價較低，受到不少競拍者的關注，帶動了整個拍賣會的氣氛。

　　起拍價每次下降10%-20%

　　上海國際商品拍賣有限公司曾接受法院的委托，拍賣一批司法強制執行的

二手房。其中，一套浦江名邸全裝修觀景房，市場價最高時曾達每平方米20000元。第一次拍賣時，起拍價為每平方米15000元，最后因沒人要而流拍。第二次調整價格，起拍價下降到每平方米13000元，被一位競拍者買走，這個價格比市場上同類房源要低不少。

　　這樣的例子還有不少。業內人士指出，在市場比較低迷的時候，競拍者到拍賣會現場往往能淘到一些便宜房。尤其是一些司法強制執行的房源，一次不成交，下一次起拍價將在原有基礎上下降10%—20%，如此往復直到成交為止，因此，競拍者如能了解這一操作流程，從頭到尾關注拍賣動向，不要半途而廢，就能獲得好的購買機會。

　　房產拍賣之技巧

　　由于人們對房產拍賣了解得并不多，很多人想參拍，但又充滿了擔心和疑慮。為此，我們歸納了一些房產拍賣技巧，希望能為感興趣的朋友提個醒。

　　■前期仔細了解標的

　　首先要留意各類拍賣公告，如果有希望了解的房產可與拍賣公司聯系，并到現場參觀。

　　由于拍賣的房產是否有完備的法律手續是關系到拍賣成交后能否順利過戶，取得產權證的關鍵因素。所以，拍賣前的主要工作是調查房產的法律狀況，以保證自己的利益，并根據自己的需求制定合理的競買策略。

　　人們可能會對被司法執行房產的權屬問題產生顧慮，其實法院具有強制執行力，在委托拍賣前已對權屬問題進行了處理，而且拍賣公司會依據法規對拍賣房產的質量、權屬進行審核，將瑕疵記錄在案，并有告知義務，因此該類經法院核準后拍賣的房產，還是比較安全的。

　　另外，競買人應該仔細考察物業本身及周邊狀況。很多人都希望通過拍賣買到一處比同類條件物業便宜的住宅，如果這樣，一定要了解同一區域同一檔次的其他物業的銷售價格，將這個價格與拍賣底價比較，估算出還有多少價格上升空間，且不要忘記將傭金計算入內。司法委托拍賣的房產為5%傭金，個人委托的房產為1%。

　　★提醒：由于房產價格比較貴，所需了解的事項又多，所以應該提前兩周至一個月到現場考察，這樣才有足夠時間做出決定。如果決定參加競標，需向拍賣公司交納一定數量的保證金，然后憑有效證件做競買登記。

　　天都供稿

新浪聲明：本版文章內容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。

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