三大需求拉升房市投資空間

　　余志勇

　　最近房價的上揚再度引發(fā)人們對房地產(chǎn)未來走向的關(guān)注，房市的投資空間會發(fā)生什么樣的變化呢？

　　從近期來看，房市升溫主要來自兩大因素：一是“兩會”期間，政府釋放的對房地產(chǎn)

扶持的聲音減弱了人們對政策調(diào)控的擔(dān)憂，二是人民幣升值的消息加速了房市的升溫。而香港與國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司年報高峰期的到來，表現(xiàn)不錯的業(yè)績又帶來了地產(chǎn)股的繁榮。這是近期房市火熱的原因。

　　從長期來看，在城鎮(zhèn)化與消費升級、拆遷以及投資性需求的三大合力作用下，中國房市的投資空間仍在不斷地被拉升。

　　城鎮(zhèn)化和消費升級主推本輪房市

　　我們認(rèn)為可以將推動本輪房地產(chǎn)行情興起的主要因素———住房體制改革也歸結(jié)于廣泛意義上的消費升級，也就是大量的居民從沒有住房升級到有住房；從小住房升級到大住房。隨后的城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快了住房升級的換代需求，這將各大中心城市的房地產(chǎn)市場推向縱深發(fā)展。因此自1997年來，我國的住宅商品房銷售速度一直保持很高的增長，而且我們預(yù)測這兩大趨勢依然會保持非常強勁的增長速度，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

　　拆遷帶來的被動需求不容忽視

　　拆遷目前在中國各大城市非常普遍，盡管我們目前無法取得這方面比較權(quán)威的全國性數(shù)據(jù)，但從上海市近年來的拆遷情況可見一斑。考慮到拆遷面積帶來的住宅需求乘數(shù)一般在2－3，那么拆遷因素對各地房地產(chǎn)市場的刺激作用是世界其它各國根本無法比擬的。

　　我國為何存在這么大數(shù)量的拆遷面積？原因在于原來計劃經(jīng)濟(jì)體制下制造的大量低品質(zhì)住房的存在，原來的住房市場根本沒有市場化，完全沒有考慮個人獨特的需求，同時建筑質(zhì)量也非常低，所以目前各地大量的拆遷在某種程度上應(yīng)該歸結(jié)在"替歷史還債"。

　　因此盡管國家已經(jīng)在從嚴(yán)控制拆遷行為，但我們認(rèn)為這一趨勢是無法得到根本性的扭轉(zhuǎn)，事實上從近年天津、南京、武漢等地的情況看，上海大規(guī)模拆遷行為幾乎都在重演。

　　投資性需求日益膨脹

　　目前大家對房地產(chǎn)市場到底存在多少投資性需求一直存在爭論，但從零點公司在2005年初的一個調(diào)查結(jié)果來看，外地人對各大中心城市房地產(chǎn)市場的貢獻(xiàn)甚大。

　　盡管我們認(rèn)為城鎮(zhèn)化和消費升級也是外地人購房的主要原因，但不排除大量的投機性購房行為的存在。如果進(jìn)一步分析大量投資性房地產(chǎn)需求存在的根本原因，我們認(rèn)為國內(nèi)外資金的取向是明顯不同的，國內(nèi)外資金由于不同的原因都將房地產(chǎn)作為自己理想的投資目標(biāo)，導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)投資性需求日益膨脹，而且這種趨勢似乎在短期內(nèi)無法改變。

　　國內(nèi)資金

　　由于社會保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險覆蓋面極小，導(dǎo)致很多居民對自己未來的不確定性深存擔(dān)憂；而醫(yī)療、教育等價格大幅上漲以及即將進(jìn)行的電煤水氣等資源產(chǎn)品的價格改革無疑增加了人們對未來通貨膨脹的擔(dān)心，因此很多居民將房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段。據(jù)麥肯錫2005年一項社會調(diào)查結(jié)果看，超過一半以上的受訪者都認(rèn)為擁有房地產(chǎn)是最明智的投資方式之一。

　　國際資金

　　這些資金的邏輯更為簡單：隨著

　　另外，

　　作者為招商證券房地產(chǎn)分析師