宏觀調控拽不回樓市猛牛

　　今年以來，全國樓市在觀望中等來“漲聲一片”。2月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，其中新建商品住房銷售價格同比上漲6.2%。“樓市反彈甚至反轉”的說法正在蔓延

　　本報記者 尚曉陽 申屠青南 北京報道

　　觀望等來“漲聲一片”

　　國家發改委和國家統計局日前發布的最新數據顯示，今年2月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，其中新建商品住房銷售價格同比上漲6.2%。漲幅較大的城市中，大連上漲15.1%，呼和浩特上漲14.9%，深圳上漲11.3%，南寧上漲9.9%，成都上漲9.2%。

　　如果二、三線城市的房價上漲是因為基數相對較低，那么一線城市的情況就顯得更加特別。在北京，兩年來調控造成的持幣觀望氣氛正在逐漸消融，而上海也出現了成交量放大的跡象。

　　“就一句話，后悔！”剛剛從北京春季房展會上擠出來的高小姐顯得有些激動，“去年5月我看過的一個朝陽北路的項目，6000多元/平米，當時周圍不少人勸我等等再說。我也沒主意了，那就等吧，結果怎么樣？等到現在，已經漲了一千多塊錢！”

　　高小姐說的這種情況，在北京不少熱點區域都存在。統計顯示，今年前兩個月，北京市商品住宅預售交易平均價格6776元/平方米，同比上漲997元/平方米，漲幅高達17.3%。

　　根據北京市房地產交易管理網公布的數字，3月份，北京共售出期房16641套，這已經接近去年“金九銀十”購房旺季的水平，而通常每年一季度都是樓市淡季。進入4月份以來，每天網上成交數都穩定在500套以上。

　　“北京主力的中高檔住宅一般在5月前后和10月前后各有一次入市高峰，到時候房價漲幅可能會有一個比較明顯的跳升。”一位市場人士如此預測。

　　對于觀望了一年多的購房人來說，這些意味著什么？早在去年秋天，“口無遮攔”的地產大鱷任志強曾經說過這樣的話———你是否愿意等房價繼續往上漲后再買？這就是觀望的結果，這就是給你的一個教訓。難道任志強的話真的一語成讖？

　　北京的房價上漲尚且可以解釋為“泡沫沒有上海大”，然而，連上海這個房地產調控首當其沖的城市，近來也出現成交量放大的現象。來自官方的最新統計顯示，3月份上海商品住宅交易量達179.67萬平方米，比2月份增幅高達119%，達到了去年調控新政前的水平。

　　同時，雖然上海的房價有所下降，但是上海市政府大力推進的兩個“1000萬項目”對上海整體房價的降低起到很大作用，即1000萬平方米重大工程配套房和1000萬平方米定向銷售低價房。“從2005年下半年開始，房價已經逐步穩定，人們也不再恐慌了。”今年“兩會”期間，一位來自上海的政協委員告訴記者。

　　越調控需求越旺盛

　　在過去兩年疾風暴雨式的的房地產調控之下，樓市卻出現如此暴漲，讓老百姓摸不著頭腦，更讓買房人的心理跟著水漲船高。

　　中國指數研究院調查結果顯示：超過90%的消費者認為宏觀調控的持續深入并沒有令北京房價快速增長的勢頭弱下來。超過80%的購房者預期未來1到3年內，北京房價還會上漲。

　　剛性的需求、樓市供不應求的市場格局，是業內人士看好樓市前景的重要原因。有意思的是，國內不少地方出現越是調控需求就越強烈的怪現象。尤其是今年以來，此前暫時壓抑的需求似乎猛然間爆發了出來。

　　供不應求，房價自然上漲。那么，旨在穩定房價的調控為何沒能改變供不應求的關系？

　　天相投資顧問段海瑞分析，首先，抑制需求的同時供應量在減少。2004年實行“招拍掛”以來，政策因素導致土地進入市場步伐放緩，加上避免投資過熱的宏觀調控措施，房地產先行指標回落，投資增速下降。拆遷政策的改進在客觀上造成房地產開發進程減緩。

　　再看資金面，銀根對房地產行業的緊縮沒有得到根本性改善，房地產信托也受到整頓，加上股權分置改革，房地產公司幾乎沒有通過證券市場融資，房地產業整體資金緊張，開發節奏不得不大大放緩。

　　從近兩年北京房地產市場的供需狀況看，2001年北京商品住宅新開工面積增速創下69.2%的歷史高位，但2005年則下降為-10.1%。同時，商品住宅新開工面積也由2003年的2455.7萬平方米下降到了2005年的1983.2萬平方米。

　　同時，宏觀調控下的優勝劣汰大大提高了行業的集中度，房地產企業的壟斷地位得到加強，它們可以通過人為囤積土地來抬高價格。

　　更有市場人士透露，由于“8·31”過關地進入市場情況非常不好，政府為盡快把這些地推入市場，有意地放緩招拍掛土地的供應節奏。

　　國家發改委宏觀院專家王小廣則認為，2005年以來，北京、廣東等地房價漲得厲害，肯定是炒家所為，“上海的炒家一部分轉移到中西部城市，還有大量資金轉到北京、廣東繼續炒作。如何應對游資，這對宏觀調控是一個很大的考驗。”

　　住房難題還需政府破解

　　漲價的理由有千千萬，那么房價飛漲何時是個頭？

　　在長期投資房地產行業的海南嘉豐商融投資有限公司董事長童石軍眼里，房地產市場決不會缺乏熱點，“省會城市的快速發展已經過去了，地級市正處在高峰期，縣級市則是下一步的熱點，這類城市的房價完全有可能出現較快上漲，年漲幅超過10%是正常的。”

　　也許有人認為漲價波及縣級市有些聳人聽聞，不過，聯系到“十一五”期間重中之重的新農村建設，童石軍的預測也在情理之中。

　　如此一來，住房難題何時方能緩解？童石軍回答說：“住房難不是開發商造成的，是經濟結構調整不規范、政府在土地資源供應方面不合理造成的。”

　　地產大鱷許榮茂不久前也曾對記者表示，居者有其屋的責任在政府身上。拿香港來說，香港政府每年供應的安居房占到全部住房供應量的一半，而房地產調控的首要任務是保證中低收入者能住上房。

　　反觀國內，住房消費結構的不合理是需求過于旺盛的原因之一。廉租房不成氣候，租房和買房者的比例嚴重失衡，導致很多未來的需求或非理性的需求提前釋放。

　　一位大型房地產開發商老總坦言，房改之后，政府把所有人都推向市場，讓他們都通過市場買房子，這是不對的。正確的做法是，一部分人買市場上的

　　今年“兩會”期間，一位政協委員提案建議，把“招拍掛”溢出的大部分地價收益主動直接返還社會，明補那些連

　　王小廣建議，政府、房地產商和消費者都要徹底轉變關于房地產增長、增值的理念，塑造理性的房地產發展觀。政府要引導大眾消費，促進房地產供給和消費的大眾化取向，而不是鼓勵房地產的大眾投資，“房地產的大眾投資將是災難”。

　　同時要促進房地產發展政策和制度的轉變，主要是建立一套合理的稅收制度。“合理征收