賈圖：如何激發(fā)地方政府建廉租房的積極性

　　上海證券報(bào) 賈圖

　　"目前我國廉租房主要存在兩大問題，也就是資金缺位、政策缺位。"建設(shè)廉租房的資金應(yīng)該從哪里來?全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，應(yīng)該從政府賣土地的收入來，也就是將政府高價(jià)拍賣土地的收入補(bǔ)貼到廉租房的建設(shè)上，"在地方，土地拍賣的收入占到地方收入的40%--50%，這筆錢應(yīng)該用于廉租房的建設(shè)"。

　　動用土地出讓金，有一個(gè)問題無論如何繞不開:地方政府干嗎?我認(rèn)為很難。

　　首先是法律障礙。現(xiàn)行的《土地管理法》第五十五條規(guī)定:"新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，百分之三十上繳中央財(cái)政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府，都專項(xiàng)用于耕地開發(fā)。"土地出讓金的用途，法律規(guī)定得明明白白，地方政府"都專項(xiàng)用于耕地開發(fā)"，現(xiàn)在如果要將其用于廉租房的建設(shè)，法律的修改應(yīng)該是一個(gè)前提。法律不修改，地方政府可以以此作為擋箭牌，抱住其土地出讓金不丟。

　　退一步說，即使法律修訂了，地方政府如果不執(zhí)行又能如何?事實(shí)上，盡管現(xiàn)行法律明文規(guī)定地方所占的百分之七十土地出讓金"都專項(xiàng)用于耕地開發(fā)"，有誰真正去認(rèn)真執(zhí)行這條規(guī)定呢?莫說土地出讓金，就連人民的養(yǎng)命錢------

　　其次是財(cái)政障礙。1994年，我國實(shí)行了分稅制財(cái)政管理體制改革。改革后，中央財(cái)政收入占全國財(cái)政收入的比重迅速上升，1993年還是22%，2002年就已上升為54.9%。中央財(cái)政比重提高就意味著地方財(cái)政比重下降。而在中央集中財(cái)力的同時(shí)，省級也想方設(shè)法增加財(cái)力集中度，導(dǎo)致地市、縣鄉(xiāng)財(cái)政困難。在財(cái)權(quán)減少的同時(shí)，各級地方政府的事權(quán)沒有大的變化，這意味著地方政府的困難大大增加。

　　也正因?yàn)檫@樣，地方政府抬高地價(jià)以及瘋狂賣地的行為，始終得不到嚴(yán)厲的懲處。畢竟，地方政府的"難處"是明擺著的，把他們管得太死，一些工作沒有辦法開展。這個(gè)因素，同時(shí)也是百分之七十土地出讓金即使不能被"專項(xiàng)用于耕地開發(fā)"，也鮮有人受到問責(zé)的原因。

　　而且，現(xiàn)在，在一些地方政府的土地出讓金凈收入，占政府預(yù)算外收入的60%以上，成了名副其實(shí)的"土地財(cái)政"，動用土地出讓金，等于是動用地方政府的命根子，他們自然會強(qiáng)力反彈。

　　最后是政績障礙。在現(xiàn)存的干部考核機(jī)制中，經(jīng)濟(jì)方面的成績是核心中的核心，GDP作為一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成果綜合反應(yīng)的指標(biāo)，被各級列為對黨政一把手政績考核的重要依據(jù)。"前任政績后任債"的現(xiàn)象，即源于此。

　　因而，在上述條件不變的情況下，動用土地出讓金，各級地方政府肯定不干，而離開了地方政府的支持，動用土地出讓金建設(shè)廉租房的計(jì)劃，唯一的結(jié)果只能是流產(chǎn)。

　　那么，廉租房該如何建設(shè)?我認(rèn)為，必須設(shè)計(jì)出一種制度，激發(fā)地方政府建設(shè)廉租房的積極性。比如，將廉租房的建設(shè)，作為考核地方政府官員政績的一項(xiàng)內(nèi)容等等。除此之外，我認(rèn)為現(xiàn)行的土地出讓金制度也應(yīng)該予以修改。"百分之七十留給有關(guān)地方人民政府"的規(guī)定，促使地方政府變本加厲地透支土地，導(dǎo)致我國耕地面積不斷減少，假如一直惡化下去，勢必會威脅到我國的糧食安全。

　　要解決這個(gè)問題，同時(shí)也解決廉租房的問題，我認(rèn)為，可以考慮采取如下措施:將土地出讓金全部收歸國家財(cái)政，同時(shí)，對現(xiàn)行的財(cái)政體制進(jìn)行改革，從其他方面增加地方財(cái)政的收入，促使地方政府從單純地依靠土地出讓金和房地產(chǎn)業(yè)為主的發(fā)展道路上擺脫出來，走綜合發(fā)展的道路。在這種情況下，再推行廉租房制度，才能取得好的效果。

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