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東方證券 王樹娟
G金橋(資訊 行情 論壇)(600639、900911)年報顯示，2005年度公司實現主營業務收入8.20億元，凈利潤1.89億元，分別同比增長32.79%和7.56%。值得注意的是公司房地產租售繼續保持良好勢頭。
2005年，公司租賃業務收入4.8億元，占主營業務收入的58.5%，創歷史新高。在租賃收入基數不斷擴大的前提下，公司租賃收入仍然保持快速增長，增長率達38.1%。租賃收入毛利率47.7%，達到正常市場化水平，遠高于公司2003-2004年18%-19%的毛利率。我們預計未來5年，公司租賃收入復合增長率可達20%左右。
在租賃收入大幅上漲前提下，租賃業務成本卻下降了約10.5%。原因是公司出租物業裝修費用全部在當期資本化，2005年該項支出大幅減少。2005年，公司竣工投用的項目以廠房為主，另外還有軟件園3-8號房、碧云公寓二期A組團。廠房的裝修支出較少，軟件園和公寓的單位裝修費用支出較大，但占比不大。
預計未來幾年，隨著出租物業數量和收入絕對額的基數增大，公司當期裝修費用的影響將趨于減小；公司的租賃毛利率水平將穩定在40%-55%之間，總體趨勢向上。
2006年，新竣工的物業包括：別墅五期，碧云公寓二期B組團、新金橋廣場。裝修費用預計將高于2005年，但考慮基數增長較快，賬面毛利率有可能降低，但幅度有限。
如果按公允價值評估，公司資產可能大幅升值。年報顯示，公司租賃物業的賬面成本30.53億元，年末公允評估價值63.47億元，溢價1.08倍，達32.94億元。僅租賃物業評估溢價，就可帶來每股資產價值增加3.90元。租賃物業的升值，根源在于土地的大幅增值。公司總資產中，租賃物業占比64%，存貨占比30%。存貨以土地及在建工程為主，升值比例應該比租賃物業還要大很多。
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