質疑農產品合作建房收益 非經常損益成盈利法寶

　　作者：張彤

　　近些年來，非經常性損益成了農產品(資訊 行情 論壇)(000061)的盈利法寶。從2002年至2005年，農產品共實現凈利潤2.41億元，其中非經常性損益約1.64億元，占凈利潤比例近68%。2005年，農產品實現凈利潤1388.3萬元，同期非經常性損益高達4499.7萬元——若非如此，公司將出現高達3111.4萬元的巨額虧損。

　　無成本凈利率

　　農產品近年來的非經常性損益構成比較復雜。2005年，公司的非經常性損益主要來自高達9362萬元的“房屋及商鋪銷售收益”。這是一筆怎樣的收入呢？

　　在農產品的其他業務利潤之中，有一筆12171萬元的合作建房銷售收入，該項收入的支出僅有2809萬元，凈利潤9362萬元，利潤率達76.92%。顯然，該收益就是公司非經常性損益之中的“房屋及商鋪銷售收益”。

　　年報顯示，這筆12171萬元的合作建房銷售收入來自下屬福田農批公司合作興建的“尚書苑”項目銷售收入，但在農產品以往的定期報告中，很難找到該項目的相關介紹。尚書苑突然出現，且凈利潤高得如此驚人，令人感覺蹊蹺。

　　查閱公司歷年年報可以發現，合作建房收入最早是在公司2001年年報中出現的。當年公司合作建房收入為2096.1萬元，支出為零，利潤2096.1萬元。但對于這樣一項銷售凈利率高達100%的新業務，農產品沒有做出任何說明。

　　2002年和2003年，這項高利潤率收入再次出現在公司年報中。年報顯示，公司2002年合作建房收入為473.48萬元，支出仍為零，公司對合作建房收入的解釋是——“由公司提供土地，合作方提供全部建設資金合作建房，房屋銷售后扣除相關稅費后分回的收入”。按公司所稱，合作建房收入之中至少包括土地成本，100%的銷售凈利率令人不解。

　　2003年，農產品的合作建房收入為516.1萬元。但與前兩年不同的是，2003年此業務出現了56.98萬元支出，收入為459.1萬元。在2004年的年報中，合作建房收入又消失無蹤。

　　看不懂的收支變化

　　更奇怪的事情在農產品2005年年報中出現了。這份年報中稱，合作建房收入為12171萬元，來自尚書苑和商鋪的銷售。年報同時顯示，尚書苑2005實現銷售收入9362萬元，這一收入恰好和合作建房凈利潤完全吻合。這說明尚書苑的銷售凈利率仍然是100%。同時也說明，扣除9362萬元的尚書苑收入，在農產品的12171.78萬元合作建房收入中，還有2809萬元是來自商鋪的銷售收入，而這2809萬元的商鋪銷售收入的支出恰好也是2809萬元，利潤為零，銷售凈利率為零。

　　100%的銷售凈利率和0%的銷售凈利率，奇怪的事情似乎都讓農產品遇到了。而據互聯網資料顯示，尚書苑為君豪實業發展(深圳)有限公司開發的高層住宅，其1～3層為商鋪。若農產品銷售的商鋪就是此商鋪，那么事情則更加奇怪。

　　怪事還不僅于此。農產品2005年半年報顯示，公司將商鋪銷售收入和尚書苑收入統稱為鋪位銷售收入，2005年1～6月，公司鋪位銷售收入為3493.4萬元，支出1251.1萬元，扣除其中包含的891萬元的尚書苑收入，商鋪銷售收入為2602.4萬元，支出1251萬元，利潤并不是零。為何到了年末，商鋪的利潤就變成零了呢？

　　在農產品現金流量表“收到的其他與經營活動有關的現金”一項中，除2002年可以清楚地看到一筆353.48萬元的合作建房收入，以及在2001年有一筆575.86萬元的售樓款可能與合作建房有關外，再也找不到與合作建房收入相匹配的現金流入。這是否意味著合作建房雖然利潤可觀，但卻無現金收入呢？