房地產(chǎn)行業(yè)

　　天相投顧 段海瑞

　　1月21日，G陽光拉開了地產(chǎn)公司2005年年報披露的序幕。截至3月29日，已有35家地產(chǎn)公司公布業(yè)績，整個板塊業(yè)績增長的輪廓已經(jīng)清晰。

　　四大原因促使業(yè)績增長

　　這35家公司中，25家凈利潤有不同程度的增長，其中增幅在50%以上的有9家。35家公司共實現(xiàn)凈利潤53.17億元，同比增長24.25%。

　　2005年，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，絕對是政策調(diào)控的一年。房地產(chǎn)在各方的質(zhì)疑、爭論中前行，但是整個行業(yè)2005年依然豐收。這主要有四方面的原因：

　　第一，2005年

　　第二，宏觀政策的影響暫時不會在2005年年報中全部體現(xiàn)。由于政策影響的滯后性，加上

　　第三，上市公司2005年前三季度的良好業(yè)績?yōu)槿�年業(yè)績奠定了基礎。2005年前三季度，整個房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)每股收益0.143元，同比增長34.06%，平均每家上市公司實現(xiàn)主營業(yè)務收入6.34億元，同比增長19.03%。第四季度往往是房地產(chǎn)企業(yè)收入結轉的高峰，在前三季度的基礎上，房地產(chǎn)板塊的全年業(yè)績也因此更上一層樓。

　　第四，龍頭公司助推整體業(yè)績。2005年G萬科凈利潤突破了10億元，達到13.5億元，同比增長了53.8%，僅僅一家公司的凈利潤就占到目前已披露年報的房地產(chǎn)公司凈利潤總和的四分之一多。而行業(yè)內(nèi)的其他公司，如金地集團增長29.96%、金融街增長31.51%、G棲霞增長40.62%，這些龍頭公司的良好表現(xiàn)直接提升了整個板塊的業(yè)績表現(xiàn)。

　　增長潛力依舊

　　2006年，房地產(chǎn)板塊業(yè)績?nèi)匀挥性鲩L的潛力，這主要基于三方面的理由：

　　第一，2006年房價不會下跌。首先，抑制需求的同時供應量在減少。2004年實行“招拍掛”以來，政策因素導致土地進入市場步伐放緩，加上避免投資過熱的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)先行指標回落，投資增速下降。拆遷政策的改進在客觀上造成房地產(chǎn)開發(fā)進程減緩，房屋供應量減少。銀根對房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮沒有得到根本性改善。同時，房地產(chǎn)信托在2005年受到整頓，房地產(chǎn)基金尚不能成為主流的融資渠道，由于

　　其次，房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷地位在加強。綜合來看，宏觀調(diào)控下的優(yōu)勝劣汰大大提高了行業(yè)的集中度，房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷地位反而在加強。 這種情況下，房地產(chǎn)市場不屬于完全競爭性市場，房價并不完全由供求關系決定。房地產(chǎn)企業(yè)的成本可以順利實現(xiàn)傳導，同時實現(xiàn)超額的利潤。

　　再次，抑制房價的有效措施短期內(nèi)很難施行或奏效。調(diào)控房價的手段還有土地年租制、提高審批效率、限制購買多套住房、城市郊區(qū)化發(fā)展等。但有些牽涉的利益面太廣，推行的難度比較大；有些是長效措施，難以立竿見影。

　　第二，成交量難以大幅下滑。有價無市同樣是對房地產(chǎn)行業(yè)的重大沖擊，但從政策、需求的角度分析，2006年的成交量不太可能大幅下降。

　　第三，從房地產(chǎn)公司業(yè)績的先行指標來看，仍然有增長的潛力。地產(chǎn)公司有兩個重要的先行指標，即存貨凈值和預收賬款。地產(chǎn)公司以開發(fā)的項目為主，存貨反映的是未來增長潛力，預收賬款反映的是把這種潛力轉化成利潤的能力。目前，35家公司存貨總額達到了679億元，同比增長15%，預收賬款184億元，同比增長44%。由此可以看出，地產(chǎn)公司仍然有增長的潛力。比如，G萬科（000002）就預計一季度業(yè)績增長幅度在50%以上。以該公司為代表的龍頭公司，增長前景依然看好。