估值變化預(yù)示地產(chǎn)股的春天

　　□ 本報(bào)記者 徐建民 特約撰稿人 余凱

　　近期新會計(jì)準(zhǔn)則發(fā)布引人矚目。從估值影響來看，如果會計(jì)核算方法的改變并未改變公司的現(xiàn)金流，則不會影響到公司的絕對估值，在有效市場中，理論上不會影響到公司的股票價(jià)格。但是，在相對估值法普遍應(yīng)用的今天，股票價(jià)格對公司業(yè)績和資產(chǎn)的波動比較敏感，而新準(zhǔn)則的實(shí)施將使部分隱性資產(chǎn)增值顯性化，因此新準(zhǔn)則的執(zhí)行將對資本市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)

影響。因此，新會計(jì)準(zhǔn)則出臺，意味著投資性地產(chǎn)股的估值標(biāo)準(zhǔn)面臨巨大變化。

　　地產(chǎn)股估值面臨變化

　　從投資角度來看，平安證券認(rèn)為，新準(zhǔn)則對A股公司的影響主要體現(xiàn)在如下10個(gè)方面：新準(zhǔn)則首次執(zhí)行，追溯調(diào)整將帶來留存收益的變化；對上市公司法人股投資，限售期過后，將以公允價(jià)值計(jì)量增加凈資產(chǎn)；技術(shù)開發(fā)費(fèi)資本化，將提升公司近期經(jīng)營業(yè)績；股權(quán)投資差額的取消，將減輕公司未來攤銷壓力；投資性房產(chǎn)若選擇公允價(jià)值計(jì)量，將帶來公司賬面價(jià)值的波動；自營證券以公允價(jià)值計(jì)量，浮動盈利將計(jì)為當(dāng)期收益；貸款減值準(zhǔn)備采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法計(jì)提，將彰顯龍頭公司優(yōu)勢；套期保值業(yè)務(wù)披露，將提升公司透明度；石油天然氣礦區(qū)權(quán)益若選擇采量法核算，將小幅提升公司業(yè)績；債務(wù)重組收益計(jì)入當(dāng)期收益，將引發(fā)相關(guān)公司業(yè)績大幅波動；減值準(zhǔn)備的大額沖回，屬于非理性行為，發(fā)生概率不大。

　　對房地產(chǎn)企業(yè)來說，新會計(jì)準(zhǔn)則指出，如果確有證據(jù)表明投資性房產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地獲得，就應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值予以計(jì)量。也是說公允價(jià)值的出現(xiàn)將會有效增加地產(chǎn)股的含金量�煵捎霉�允價(jià)值計(jì)量�熞馕吨�上市公司中投資性地產(chǎn)溢價(jià)將在賬面充分體現(xiàn)。這對于地產(chǎn)股而言無疑孕育了較大的機(jī)會，由于可能每年重估地產(chǎn)價(jià)值，并以市值反映其賬面價(jià)值，將直接大幅提高公司的每股凈資產(chǎn)，降低市凈率。另外，由于折舊消失，相應(yīng)會提高公司利潤，有效提升公司股票的估值水平。可以說在房地產(chǎn)資產(chǎn)大幅升值的背景下，大多數(shù)投資性物業(yè)的賬面凈值相對于市場價(jià)值已經(jīng)明顯低估，這就為地產(chǎn)類的上市公司提供了一個(gè)價(jià)值再挖掘的過程，尤其是那些投資性地產(chǎn)數(shù)量龐大的公司，如G金橋、G陸家嘴等。

　　區(qū)域性地產(chǎn)股面臨機(jī)遇

　　2006年起，上海市的舊區(qū)改造工程將再次大幅提速推進(jìn)。事實(shí)上，2006年上海拆遷工作完成狀況，也將直接影響城市發(fā)展包括世博會的順利進(jìn)行，而拆遷這種壓迫式需求對房地產(chǎn)市場的影響是直接且不可避免的。大規(guī)模拆遷所帶來的市場需求必然會在一定程度上左右市場供需格局。根據(jù)當(dāng)時(shí)測算，因舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動遷，每年需動遷居民7萬至8萬戶，需求量約600萬平方米；因改善住房條件需要，每年購房的居民有6萬至7萬戶，需求量約700萬至800萬平方米，今后幾年，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額每年將基本維持在650億至750億元，商品房銷售量將維持在1700萬至1800萬平方米，存量房交易量將維持在1500萬平方米以上，這使得一些因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)原因而具有拆遷概念的上海本地股獲得價(jià)值重估的機(jī)會，如上海三毛、G鳳凰等。

　　至于深市的房地產(chǎn)股，如海印股份、G深振業(yè)、G深深房等這些珠三角地區(qū)的房地產(chǎn)上市公司股價(jià)之所以能夠跟風(fēng)呈現(xiàn)活躍，則與近階段廣州和深圳兩地的樓市火爆不無關(guān)系。據(jù)最新資料，在去年國家宏觀調(diào)控的大背景下，占廣東全省普通住房銷售量88%的廣州、深圳兩地，新建商品住宅的售價(jià)卻都在以兩位數(shù)向上攀升。應(yīng)該說，珠三角房地產(chǎn)目前的發(fā)展勢頭不錯，有進(jìn)一步增長的空間和欲望。只是，這其中的機(jī)會也將是結(jié)構(gòu)性的。一些強(qiáng)勢公司，如金地集團(tuán)、G招商局、G華發(fā)、G寶恒等，值得重點(diǎn)關(guān)注。