百年騰飛看今朝------蘇州高新傾力打造開發區藍籌上市公司

　　上海證券報 

　　前言

　　蘇州上市公司的龍頭企業------蘇州高新股權分置改革已進入投票表決階段，為了幫助投資者全面系統地了解蘇州高新的昨天、今天和未來，本報以圖片、圖表、數字、文字

介紹等形式，把蘇州高新的區位優勢、產業布局、投資回報及潛在的投資價值，形象、直觀地呈現給投資者，希望投資者根據這些資料，做出理性的分析、判斷、決策，堅定對蘇州高新的投資信心，并為蘇州高新的股改方案投上神圣的一票。

　　區位優勢蘊藏巨大商機

　　蘇州高新位于國家級高新技術開發區蘇州高新區內。目前，高新區已成為融世界制造高地、科技創新基地、現代人居新城為一體的國內領先的高新區。2005年經國家發展改革委、環保總局、科技部、財政部、

　　截至2005年底，全區已經引進了30多個國家和地區的1200多家外資企業，外商總投資130億美元。其中全球500強投資的項目43個，投資1億美元以上的項目16個，一批著名的跨國公司都在區內建立了生產基地。2005年全區生產總值410億元，比上年增長29％，工業總產值1290億元，比上年增長28％。進出口總額270億美元，其中出口155億美元，進口和出口分別是2000年的6.4倍和7倍。

　　最近，蘇州高新區又提出，"十一五"期間，地區生產總值、工業總產值年均增長20%以上，地方一般預算收入、全社會固定資產投入年均增長15%，進口和出口年均增長25%以上；2010年，全區人均GDP達到3.5萬美元，科技投入占財政支出的比例達到10%，高新技術企業產值占規模以上工業總產值的比重超過70%。全區將圍繞爭創"一流園區"和基本實現現代化的目標，努力建設"山川秀美、經濟繁榮、科教發達、生活富裕、法制健全、社會文明"的現代化新城區。

　　蘇州高新區已經啟動了"北擴西進"工程，將開發區面積由原先的52平方公里擴大到258平方公里，全區上下掀起"二次創業"高潮。這一系列的舉措，為蘇州高新的產業拓展、資本擴張提供了更大的舞臺。另外，蘇州高新區還表示，在區域經濟發展的過程中，還將把區域內的優質資產、優質資源優先向蘇州高新開放，讓蘇州高新在分享區域經濟發展成果中成長為蘇州市在資本市場的一張絢麗奪目的名片。

　　產業定位凸顯協同效應

　　蘇州高新在十多年的發展過程中，通過對綜合資源的分析和發展戰略的探索，"量體"裁定了以房地產開發與基礎設施經營為主體的產業布局，這就是蘇州高新目前的產業定位。這一產業定位的最大特點，就是結合其自身的行業特征與資源優勢，鞏固提升了其所在領域的產業勢能和盈利能力，在協同效應中追求經濟效益最大化。

　　隨著蘇州高新在房地產領域加大投入，目前蘇州高新房地產業開發量居同行業前列，蘇州高新被國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院評選為"2005年中國房地產上市公司綜合實力10強"；2005年被中國企業聯合會、中國企業家協會、中房企業家協會評選為"中國房地產企業200強"，公司在全國房地產企業中位居前40名。蘇州高新所從事的房地產主要包括三種類型，其一是商業房地產；其二是工業房地產；其三是旅游房地產。相關資料表明，蘇州高新2003年、2004年房地產開發面積分別為166.74萬平方米和66.4萬平方米，對應的銷售面積分別為24.25萬平方米和39.17萬平方米。這些數據，一方面折射出蘇州高新的銷售面積處于增長趨勢中，另一方面由于開發面積遠遠超過銷售面積，意味著蘇州高新在2005年、2006年、2007年具有持續的增長后勁。

　　蘇州高新在房地產經營方面還有兩種獨特的經營模式。其一是"旅游＋地產"的經營模式。蘇州高新擁有蘇州樂園60.05％的股權，當時蘇州樂園被納入蘇州高新旗下時，土地儲備為1000多畝，土地評估價只有20萬元/畝，而目前此筆旅游用地已大幅增值，蘇州樂園周邊的土地拍賣價已高達350萬/畝，由此可見，蘇州樂園的土地儲備資產增值已成一座金礦。而且更為重要的是，蘇州高新已將蘇州樂園東門外附屬土地改造成了商業街，預計穩定的租金收入將達到800萬元/年，同時，蘇州樂園南部水上世界也將復制這種模式，以提高存量資產的使用效率。

　　其二是工業廠房出租的"現金奶牛"模式。由于房地產業務具有項目特征，即一個項目的房地產銷售完畢，項目也就完畢，不利于持續經營。而工業廠房以及與之配套的打工樓、白領公寓、外商服務小區等則有望帶來持續的租金業務來源，這就是業界俗稱的"現金奶牛"業務模式。蘇州高新充分利用區域外向型經濟制造中心的有利條件，大力發展物業租賃項目，可以帶來穩定持續的現金流。蘇州高新已經把蘇州鉆石金屬粉有限公司所有的土地用途作了轉換，計劃開發建設大型超市，與國際知名的零售商合作，以出租物業帶動周遍開發房產的升值。蘇州高新目前出租模式的存量物業資產還有十幾萬平方米，大部分位于蘇州高新的核心地段，這塊資產按照現價評估，已大幅度增值。

　　在基礎設施產業方面，蘇州高新已經淡出基礎設施開發業務，正在積極形成以水務、熱電、物流等為主的基礎設施經營性產業體系。蘇州高新的水務，包括自來水與污水處理業務。目前蘇州高新所屬的污水公司一污廠的生產能力為日均污水處理8萬噸，另有三個新建污水廠共12萬噸規模，2006年投產。自來水廠目前日供水15萬噸，新建的二期日供水能力為15萬噸，2006年上半年投產，這樣蘇州高新2006年底的自來水生產能力將達到30萬噸。近年來，蘇州高新區招商引資力度強勁，蘇州高新抓住機遇，開始對水務上下游進行全面整合，鞏固區域內水務的壟斷地位，進一步分享區域經濟高速發展的成果。預計蘇州高新供水量在未來3至5年，有望保持30％的增長速度，水務行業將成為該公司的利潤增長點。

　　在熱電與物流業務方面，蘇州高新采取與相關行業的龍頭企業聯合經營方式，如熱電業務是與華能集團共同經營的，蘇州高新以極少的現金完成了對蘇州華能熱電的二期增資并分享到了一大塊由于原廠址工業用地變性為住宅用地的土地增值收益。而物流業務則是與中外運合資經營的，這就使得蘇州高新所處的蘇州高新區一個點、一個區域的優勢與中外運全國、全球的一個網優勢相結合起來，每年的經營業務收入可成倍增長。

　　此外，蘇州高新還注重優化投資結構，及時退出與公司長遠戰略目標不符合或經營業績欠佳的投資目標，2005年完成了江蘇南中醫大藥業有限責任公司的股權退出，目前還正在抓緊推進江蘇富士通通信技術有限公司的股權退出。2003年蘇州高新開始參股金融產業，與華泰

　　發展規劃提升未來業績

　　經營城市綜合服務，是蘇州高新明晰的產業定位，用的是大智慧，謀的是奠定百年騰飛根基。最近，蘇州高新又提出"十一五"期間，在房地產方面要求以集約開發和優質高效為原則，調整房地產開發投資結構，提供環境優美、智能化的多功能綠色住宅小區，加快發展商業房地產、工業房地產業。

　　蘇州高新區西部即將崛起的一座新城"湖濱新城"，給蘇州高新大展鴻圖提供了百年難遇的舞臺。環繞太湖，南依光福鄧尉山、潭山的"湖濱新城"，規劃總面積約30平方公里，蘇州西部的真山真水盡在其中。"湖濱新城"是蘇州的精華所在，是天堂中的天堂，其開發已經納入蘇州市城市總體規劃。

　　2003年，蘇州高新區拿出50萬美元，以招標形式面向國際征集"湖濱新城"的設計方案，得到33家國際知名設計機構的響應，最終來自美國、加拿大、日本等國的5家設計公司勝出。專家認為，對太湖沿岸這塊"寶地"的規劃開發建設必須慎重對待，要放在"長三角"的大區域空間來設計，把保護與開發有機地結合起來。湖濱新城將具有蘇州市中心城市的部分綜合服務功能，分成科技中心、高科技產業區、游湖休閑旅游居住區，按照科學發展觀的要求，改變經濟增長的方式，重視蘇州特色，形成以人為本，科技創新、高新技術密集且人與自然和諧，既有時代特征，又有文化底蘊的新城區，并成為帶動周邊地區經濟發展的核心區。

　　在蘇州高新區西部這個30平方公里的精華空間，蘇州高新這家地產大王將摩拳擦掌，傾心打造21世紀既具蘇州吳文化特色，又富現代氣息、國際建筑水準的精品。

　　蘇州高新在發展物流園區經濟方面，將利用已形成的制造業優勢，加快引進國內外知名專業物流企業，大力發展以配送、第三方物流、現代物流信息系統、倉儲為重點的現代物流服務業，拓展物流服務領域和業務半徑。蘇州高新和中外運聯合投資的中外運高新物流蘇州有限公司正在積極順應業務擴容的需要，抓緊建設三期工程，提前規劃四期項目，加速分享區域發展的果實。

　　新的發展規劃必將打開蘇州高新的業績上升空間，據有關行業分析師預測蘇州高新在2006年的每股收益有望達到0.40元。最近，財政部公布了修訂數年的39項企業會計準則。有關人士指出，新增的《投資性房地產》準則將使上市公司可以通過賺取租金，或持有房地產等待其增值，獲取利潤。在具體的計算方法上，該準則引入了公允價值模式，一旦投資性房地產的公允價值提升，上市公司的財務報告將體現這一利潤。這就預示著類似于蘇州高新這樣的經營園區的上市公司，在今后的經營中將獲取豐厚的利潤。

　　廣闊的發展前景和豐厚的利潤回報，必將提升蘇州高新的

　　蘇州高新，開發區上市公司的績優藍籌正在蓄勢待發！