[多棱鏡] 房地產調控要講究平衡

　　上海證券報 彭興韻

　　斯蒂格里茨在他那本曾在中國暢銷的《經濟學》一書這樣描述:"政府制定經濟政策常常像走鋼絲。過于偏向于這一邊，經濟中會出現越來越多的失業。過于偏向于另一邊，又會產生通貨膨脹。要達到盡善盡美的境界固然很難，倒是有可能出現最糟糕的結果:通貨膨脹、失業和緩慢的經濟增長同時并存。"

　　中國在對房地產的調控給這位諾獎獲得者的描述提供了一個精彩的注解:不僅房價難以如(中央)政府所期待的那樣穩定下來，投資增長率趨緩和空置面積的大量增加，銀行風險陡增。面對這種局勢，先前緊縮時的斬釘截鐵被惶惶于未來糟糕的預期所取代。

　　2005年5月前，來勢洶洶的

　　央行"關注"是對調控后長三角地區房地產市場變化的一種反應。政府對房地產市場的調控，尤其是在2005年的七部委聯合調控之后，極大地改變了部分地區購房者對房地產市場的預期，像上海這樣的前期漲幅較大的城市，在房地產市場價格不斷回落的同時，成交量也急劇地萎縮了。在房價下跌的同時，一度被商業銀行視為優質資產的住宅抵押貸款，不良率開始呈上升之勢，至2005年12月末，上海的個人住房不良貸款余額15.48億元，雖然這還不足以危及到銀行體系的穩定，但比調控前的3月末增加4.41億元，比上年末增加5.58億元，基本呈逐月遞增。房價下跌的風險開始向銀行體系轉移。在去年3月份央行取消房貸優惠利率的同時，但要求房價上漲過快的地區提高首付率的調控措施，就在房地產價格的調整中自行消亡了，像杭州這樣城市的商業銀行很快就降低了首付率的要求。

　　政府對房地產的調控對各地區房地產的效果是不對稱的。就在長三角的房地產價格小幅下降之際，珠三角和北京等地的房價卻不聽政府宏觀調控的使喚節節攀升。以北京為例，統計顯示，2005年底全市商品住宅期房每平方米均價6725元，較2004年上漲了1083元，漲幅為19.2%。但是，房價的急速攀升并沒有帶動北京市房地產投資的大幅增長，2005年北京房地產開發市場投資額1525億元，僅比2004年增長了3.5%。從全國來看，一直引起人們廣泛爭議的房地產業的投資增長率只有23.6%，低于全部固定資產投資增長率近4個百分點。

　　就在市場紛紛推測央行的房地產信貸政策可能放松的時候，國家發改委的一份報告讓市場的切實感受是房價的上漲再遇紅燈。針對2005年調控后極為不對稱的各地房地產市場的反應，國家發改委在其公布的《2006年房地產調控工作重點》報告中甚至厲聲警告:"對落實中央調控政策不力、投資規模、房價漲幅沒有得到有效控制或出現反彈，影響市場穩定運行的地區，要加強監測分析和督促檢查，必要時將給予通報批評。"在市場化發展到了今天，這樣帶有強烈行政管制色彩的措辭，不僅再次表明了政府對房價過分上漲的擔心，而且也流露出了政府對于經濟杠桿調控房地產市場功效的失望之情。

　　人們早就認識到，在中國宏觀調控的多方博弈中，中央政府與各級地方政府總是無法站在一條戰線上的，各地方政府心里頭都有自己的盤算；除了中央政府與地方政府的利益沖突外，中央各部門其實也各有各的心事。例如，在眾多百姓對房地產價格的飆升進行嚴厲聲討、中央即將出臺措施抑制房地產價格之際，居然還有主管部門的要員發表房價還將大漲的言論來為

　　在經歷高速擴張和價格大幅度上漲之后的中國房地產市場，現在正可能迎來一個市場結構的大調整時期。在針對房地產市場的調控中，要堅持促進房地產業的平穩、健康發展的方針無疑是正確的。但是，政府對房地產市場的調控中，仍然需要很好地平衡老百姓、開發商、商業銀行等方方面面的利益。否則，以一方之得而損其他，所謂平穩、健康地發展房地產市場，只不過會在各方利益的爭奪中成為一個泡影。