整體搬遷將帶來土地資產(chǎn)大幅升值 低價紡織股腳下是黃金

　　東方證券研究所施紅梅

　　近期，由于新會計準則的出臺引發(fā)了市場對以房地產(chǎn)股票為首的相關公司價值(緣于房地產(chǎn)價值的重估升值)的重新評判。其實，紡織行業(yè)的上市公司也同樣受益。

　　根據(jù)我們長期的實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在紡織行業(yè)中，不少企業(yè)原先的廠房地處所在城市

的中心區(qū)域，隨著城市建設和改造的進程或自身降低成本向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移生產(chǎn)的需要，整體搬遷在所難免。由于這些企業(yè)一般是當?shù)氐拇笮蛧�有企業(yè)，經(jīng)營歷史較長，原先生產(chǎn)用地成本均很低，通過搬遷將原先生產(chǎn)用地作為房地產(chǎn)或商業(yè)用地轉(zhuǎn)讓，長期沉沒的土地資產(chǎn)大幅升值將真正落實為公司的收益�，F(xiàn)金流的大幅改善可以為這些傳統(tǒng)紡織公司提供產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級的充足資本，公司的發(fā)展有望獲得新的契機。從市場角度分析，土地資產(chǎn)的大幅升值也將為這些股價長期偏離凈資產(chǎn)的低價紡織股插上騰飛的翅膀。

　　G常山(000158)為配合

　　初步預計，公司2005年和2006年的每股收益分別在0.10元和0.12元左右。公司目前股價比凈資產(chǎn)低估近20％，結(jié)合公司未來搬遷帶來的土地資產(chǎn)巨幅升值收益，我們給予“增持”評級。

　　G龍頭(600630)公司原有的生產(chǎn)基地主要集中在上海市區(qū)，目前擁有土地面積和建筑面積均在3萬平方米左右，其中不少地塊所處地理位置十分優(yōu)越。按照公司的規(guī)劃，未來除了部分用于建設創(chuàng)意園區(qū)外，其余直接通過轉(zhuǎn)讓獲得資金的可能性也較大。

　　值得注意的是，轉(zhuǎn)型期的不確定性、轉(zhuǎn)型過程中人員分流帶來的大量費用等負面因素，我們預計公司未來2－3年的業(yè)績不會有明顯的改觀。預計2005年、2006年和2007年的每股收益基本維持在0.02元、0.03元和0.04元左右。

　　公司目前的機會在于股價與每股凈資產(chǎn)相比存在很大的低估，另外全流通后由品牌和營銷渠道吸引力帶來的并購價值也值得關注，而未來土地升值收益的實現(xiàn)將成為股價進一步上升的助推器。維持“增持”評級。

　　南京化纖(600889)公司本部目前所在地處于南京市主城區(qū)，為適應城市環(huán)境建設的要求，當?shù)卣�府要求公司�?008年底前整體搬遷至江北六合工業(yè)園區(qū)。根據(jù)了解，公司的規(guī)劃是將本部長絲車間搬至六合工業(yè)園區(qū)，將控股子公司南京維卡(經(jīng)營短纖)和子公司南京金羚(經(jīng)營長絲棉漿粕)搬至江蘇大豐。公司目前所在地總面積為32萬平方米，根據(jù)目前南京市的土地出讓情況，預計到時公司有望獲得7億元左右的出讓金。

　　扣除原有土地使用權(quán)價值(公司2004年底以子公司股權(quán)置換土地使用權(quán)時的估價是1.8億元)、搬遷帶來的設備損失以及土地性質(zhì)變更費用等支出，預計公司到時的營業(yè)外收益仍然十分可觀。

　　根據(jù)我們的估算，預計公司2005年每股收益在0.05元左右，2006年每股收益(考慮財政補貼)在0.15元左右。考慮到公司還存在10送3的股改預期以及2006年業(yè)績同比將有大幅增長，目前股價建議“持有”。

　　G申達(600626)作為上海本地的大型國有企業(yè)，公司旗下子公司眾多，不少企業(yè)所在的地理位置十分優(yōu)越。隨著公司對傳統(tǒng)業(yè)務的整合和搬遷，不少土地都空置出來，對這些地產(chǎn)公司最初以收取租金為主要經(jīng)營模式，目前已開始進行自主開發(fā)的嘗試。公司前期與上海西部集團合資成立上海愷悅投資發(fā)展公司(公司持股35％)，主要就是開發(fā)位于蘇州河邊上的土地(原為公司所有)。據(jù)悉該房產(chǎn)項目2006年正式動工，總建筑面積11萬平方米，主要以住宅為主。目前該地塊附近的樓盤單價在12000元－15000元/平方米之間，由于公司當初的土地成本極低，建成后對公司的利潤貢獻十分可觀。另外公司在浦東還有近80畝廠房用地空置，未來公司計劃通過廠房改造和整體概念打造等方式做精出租業(yè)務，提升附加值。

　　與上述幾家公司不同的是，公司對已升值的土地資產(chǎn)并不是通過轉(zhuǎn)讓，而是主要通過自主或與其他企業(yè)合作開發(fā)的形式獲取新的收益。升值的土地資產(chǎn)為公司低位介入房地產(chǎn)行業(yè)提供先天的優(yōu)勢，也為公司盈利提供了新的可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)來源。

　　粗略估計，公司2005年、2006年和2007年每股收益分別為0.19元和0.20元和0.23元。公司目前股價比凈資產(chǎn)低估20％左右，又有較為良好的業(yè)績支撐，目前建議“增持”。