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是房價拉高了地價，還是地價推高了房價？是土地供應趕不上開發需要，導致房價上漲，還是開發規模過大，導致了住房“結構性過剩”？這組問題成為中國房地產市場近日新一輪爭論的熱點。
自2004年中以來，“地價推高房價”和“地荒導致房價上漲”成為開發商為不斷上漲的房價辯護的主要論點。其主要理由是，2004年中開始的“宏觀調控”以控制土地和信貸
為核心，首先是在全國范圍內將土地開發審批暫停半年之久，而后加大推行土地集中收購與拍賣政策的力度，這導致土地供應減少，開發面積增長速度下降，并使得開發商的土地成本至今上升10％~50％不等，甚至更高。
一些官方機構的聲音則做出相反的判斷。中國經濟景氣監測中心一份研究報告稱，當前房屋存在潛在過剩危機，商品房的施工面積相當于按目前水平計算5年多的竣工面積，商品房空置面積達1.14億平方米，其中高檔商品房以及一些交通不便的遠郊區商品房過剩，絕大部分廉租房、經濟適用房以及低價商品房供不應求。在2005年全國已被購置土地面積中，未完成開發的有近1.7億平方米，按2005年前11個月的開發水平，還能滿足一年多的開發需要。
這類辯論似乎要陷入循環邏輯。解釋這一悖論的關鍵在于看清中國的土地供給安排:政府通過“土地儲備中心”直接向農民征收農業用地并轉換為非農業用地，將其使用權轉賣給住宅開發商或工業用地用戶，或者通過拆遷計劃向市民征得所在地塊的使用權，然后轉賣給開發商進行開發。政府面對居民成為土地使用權的強制征用者，同時又在土地一級市場上處于壟斷賣方的地位，這一進一出之間的價差及其誘發的逐利動機不可小覷。
官方智囊機構國務院研究發展中心最近在一份基于兩年半全國調查基礎的報告中指出，在實際運作中，土地儲備中心已完完全全成為一個土地經營的主體，成為政府將土地“低進高出”、實現利益最大化的工具。但是，在拍賣商業性用地之外，由于行政劃撥土地和協議出讓土地的非盈利性，能夠盈利的經營性用地供應比重在各地區差別甚大，政府壟斷土地征用和出讓并非一本萬利。因此，政府同時存在擴大土地供應量和提高土地經營性轉讓價格的動機。如此看來，地價與房價誰拉動誰的爭論并不難解:二者的螺旋式上升都意味著地方政府收入的增加，只要這一循環還沒有超過居民整體支付能力的極限，造成房地產市場的萎縮。而取得土地的開發商將首先把土地用來集中開發利潤較高的高檔住宅，造成“空置”，中低檔住宅則處于供不應求狀態，因此形成“結構性過剩”與房價整體上漲并存的局面。
政府對土地一級市場的壟斷才是房價與地價之爭的癥結所在。如果土地供給沒有實現市場化，房價與地價關系之爭可能是個偽命題。中國宏觀經濟專家宋國青曾戲言，如果給農民的補償足夠，銀行對貸款效果充分負責，“說極端一點，中國的地，誰愛圈誰去圈，越多越好。”至少，不應該只由逐利的政府一家來圈。(文/文榕)
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