新規挑戰地產股估值標準

　　新會計準則對房地產股價格影響解讀

　　提要：

　　2月15日，新會計準則發布，并將于2007年1月1日起在上市公司施行。新會計準則出臺，意味著投資性地產股的估值標準面臨挑戰，股票價格圍繞公允價值波動，將最終成為市場

投資的主題。原來市場普遍認同的PE法估值標準，因公司損益將會隨市場公允價巨幅波動，而失去其參考意義。

　　東方證券 王樹娟

　　一 公允價值計量的要求

　　新準則提出，若有確鑿證據表明，投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，應當采用公允價值模式進行后續計量。公允價值的確定方式為：市場參考價格，或現金流貼現價值。

　　此處投資性房地產，指為賺取租金或資本增值而持有的房地產。一般開發企業用于銷售的存貨(開發產品)，不屬于投資性房產。但批租用土地，有可能被納入投資性房產之列。

　　二 投資性地產溢價將在賬面表現

　　采用公允價值計量，意味著2007年，上市公司中投資性地產溢價將在賬面充分體現。以陸家嘴(資訊 行情 論壇)為首的、投資性地產數量龐大的公司，其資產數倍于賬面的溢價，將會在07年確認收益，巨額利潤將在賬面浮現。

　　采用公允價值模式計量后，折舊攤銷將不復存在，避免了會計政策導致的損益差異，企業將以公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

　　三 損益大幅波動致使PE法參考價值大大降低

　　公允價值波動計入當年損益，意味著公司的利潤將會巨幅波動，一改租金收益的一慣穩定性。舉例來說，即便公允價值僅出現5%左右的小幅波動，意味著損益可能出現成倍的或正或負的變化。

　　EPS的極不穩定，投資性地產股的估值標準面臨挑戰，PE值的參考價值大大降低。實際上，會計標準的國際化，必然導致地產股估值標準的國際化接軌。即，股票價格圍繞公允價值波動，將最終成為市場投資的主題。擁有較高資產溢價，以及良好現金流的公司，將具有很好的投資價值。

　　四 減值準備的雙向調節利潤功能削弱

　　首先需要指出的是，對于以公允價值計量的投資性地產，減值準備將不再適用。

　　對于一般資產，新準則規定：提取減值準備，應當將資產的賬面價值減至可收回金額，減記的金額確認為資產減值損失，計入當期損益；資產減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回。這就意味著，公司仍可能利用減值準備對利潤調減，但調增的途徑被截斷，調減后若資產增值，只能在最終轉讓時確認。

　　五 投資建議

　　在A股市場，從事投資性地產經營的上市公司，股價較之賬面溢價(即PB)極為有限，一般都在1.5倍左右。而實際上，部分公司資產取自于上世紀90年代，公允價較之賬面的成本價，甚至已有高達3-5倍以上的增長。新準則出臺，將凸顯這部分公司的投資價值。在股價嚴重低估的公司中，最有代表性的是：陸家嘴、浦東金橋(資訊 行情 論壇)。

　　陸家嘴：在陸家嘴金融貿易區內，擁有200多萬平方米的批租及租賃用項目資源，多于90年代取得，成本極低。土地的公允價值已經較之取得成本，增長高達5倍以上，總資產增值150億以上。以貼現可變現價值評估，保守估計其每股價值11.56元；若以公允價值評估，則其每股價值尚可調增3-4元。目前股價嚴重低估，投資評級“買入”。

　　浦東金橋：浦東新區內的又一家投資性地產經營公司，在金橋開發區內擁有租賃地產110余萬平方，成本極低，尤其花園