房地產(chǎn)徘徊在中期調(diào)整邊緣

　　本報(bào)記者吳銘

　　雖然通過(guò)2005年上半年“急風(fēng)驟雨”式的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)“虛火”消退了不少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅同比明顯回落，但許多地區(qū)的房?jī)r(jià)仍快速上漲。因此，今年房?jī)r(jià)以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何變化，業(yè)內(nèi)人士仍然在進(jìn)行多方的探討。

　　“拐點(diǎn)”之爭(zhēng)

　　2006年初，一份名為《房地產(chǎn)業(yè)步入中期性調(diào)整期》的報(bào)告出爐，頓時(shí)引起一場(chǎng)軒然大波。這份由國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)筆的報(bào)告認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)周期的高景氣繁榮期已經(jīng)結(jié)束，在2005年下半年進(jìn)入中期調(diào)整期，預(yù)計(jì)今年下半年可能進(jìn)入加速回落期，有望出現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)的“拐點(diǎn)”。

　　應(yīng)當(dāng)說(shuō)，在2005年下半年之后，市場(chǎng)就已持續(xù)爭(zhēng)論市場(chǎng)“拐點(diǎn)”會(huì)否出現(xiàn)。中信建投一份報(bào)告就曾強(qiáng)調(diào)要從地產(chǎn)股退出，其理由包括

　　興業(yè)證券近期發(fā)表的研究報(bào)告就指出，2006年房地產(chǎn)行業(yè)景氣度將窄幅回落并趨于相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)作用將不會(huì)減弱。湘財(cái)證券的一份報(bào)告亦表示，全國(guó)土地交易并未因調(diào)控而放慢價(jià)格上漲的腳步，銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)回調(diào)并不意味市場(chǎng)走軟，因此行業(yè)會(huì)保持平穩(wěn)發(fā)展，在普通住房供應(yīng)加大的政策鼓勵(lì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有望保持約20％的增幅，房?jī)r(jià)漲幅預(yù)計(jì)為7.5％左右。

　　調(diào)控投鼠忌器

　　大多數(shù)研究人員都承認(rèn)，2004年－2005年房地產(chǎn)行業(yè)包括投資、銷(xiāo)售、房?jī)r(jià)等指標(biāo)的高速增長(zhǎng)確實(shí)不正常，需要回落到10％－20％的合理增速水平內(nèi)，房?jī)r(jià)也需要穩(wěn)定在較低的年增速水平(約5％左右)。基于目前的宏觀調(diào)控已初見(jiàn)成效，房地產(chǎn)行業(yè)將重新回歸理性、實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)正成為市場(chǎng)共識(shí)，加之房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有重要的地位。這意味著政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，多少有些“投鼠忌器”。一方面希望壓下泡沫，另一方面又不希望影響整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而，假如未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)過(guò)熱，房地產(chǎn)業(yè)仍將是被打壓的重點(diǎn)領(lǐng)域。

　　不過(guò)，影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素又非常復(fù)雜。尤其是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正面臨新格局變化的考驗(yàn)和增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)型的要求，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的定位也顯得格外微妙，這在很大程度上決定了行業(yè)“拐點(diǎn)”會(huì)否出現(xiàn)。

　　由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)度依賴(lài)外部需求和投資，一旦出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩，存在很大的通縮風(fēng)險(xiǎn)，因此擴(kuò)大內(nèi)需、提高增長(zhǎng)效率是解決之道。研究員們指出，由于“

　　從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”、步入中期調(diào)整，恐怕也不是政府所樂(lè)見(jiàn)的結(jié)果，這多少可以解釋2005年下半年在調(diào)控初見(jiàn)成效后，市場(chǎng)氛圍轉(zhuǎn)趨和緩的狀況。

　　后調(diào)控時(shí)代

　　無(wú)論從社會(huì)角度還是從宏觀經(jīng)濟(jì)角度看，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲都會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的負(fù)面影響，尤其會(huì)對(duì)消費(fèi)形成“擠出”效應(yīng)，并為未來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)埋下隱患。因此，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的持續(xù)、適度增長(zhǎng)，切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，將是2006年政府部門(mén)的主要調(diào)控思路。

　　國(guó)泰君安分析師張宇、孫建平認(rèn)為，房?jī)r(jià)漲幅仍是這一階段的調(diào)控風(fēng)向標(biāo)。只要房?jī)r(jià)漲幅沒(méi)有出現(xiàn)持續(xù)兩位數(shù)的快速上漲，將很難出臺(tái)全國(guó)性、密集型的調(diào)控政策，但國(guó)家發(fā)改委報(bào)告中建議的“三不”政策，即不松土地偏緊政策、不松信貸政策、不松稅收政策，仍有可能被政府所采納。

　　由于各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯區(qū)域性差異，國(guó)信證券分析師方焱強(qiáng)調(diào)，地方政府措施仍是未來(lái)政策調(diào)控的重點(diǎn)。不過(guò)，市場(chǎng)對(duì)于中央政府繼續(xù)借助土地、資金、稅收等杠桿擠壓原有高利潤(rùn)盈利模式有著很強(qiáng)的預(yù)期，并認(rèn)為稅務(wù)部門(mén)開(kāi)展物業(yè)稅試點(diǎn)開(kāi)征工作的可能性正在提高，有可能帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的深刻變革。

　　宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了新的變數(shù)，令整個(gè)行業(yè)進(jìn)入所謂的“后調(diào)控時(shí)代”。據(jù)認(rèn)為，“后調(diào)控時(shí)代”的新變化之一，將是普通商品住房供給的增加。預(yù)計(jì)政府會(huì)持續(xù)調(diào)控項(xiàng)目立項(xiàng)和土地供應(yīng)，控制套型結(jié)構(gòu)和銷(xiāo)售價(jià)位，引導(dǎo)和增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供給。

　　“后調(diào)控時(shí)代”的第二個(gè)新變化，將是行業(yè)整合加速，一批中小型房地產(chǎn)商會(huì)被淘汰。近來(lái)包括萬(wàn)科、金地等房企的并購(gòu)舉動(dòng)，已相當(dāng)明確地揭示出這一點(diǎn)。

　　“后調(diào)控時(shí)代”所帶來(lái)的第三個(gè)新變化，將會(huì)更加突出房地產(chǎn)金融的地位。湘財(cái)證券分析師崔巍的研究表明，近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金當(dāng)中，貸款、定金及預(yù)付款增速放緩，但企業(yè)自有及自籌資金和外資增速繼續(xù)保持上升走勢(shì)。這多少預(yù)示著，進(jìn)入2006年后，房地產(chǎn)金融有可能得到較快速的發(fā)展，以降低現(xiàn)有金融體系因房地產(chǎn)投資所聚集的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)具有巨大的市場(chǎng)規(guī)模，在市場(chǎng)細(xì)分下的差別需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有滿(mǎn)足，關(guān)鍵在于企業(yè)能否適應(yīng)環(huán)境變化，進(jìn)而抓住發(fā)展機(jī)會(huì)。