勾地制度當(dāng)心桔生淮南

　　上海證券報(bào) 魏也

　　繼國(guó)有土地使用權(quán)出讓實(shí)現(xiàn)有償、有期限、市場(chǎng)化改革以來(lái)，土地出讓制度將再次取得突破。國(guó)土資源部在《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范(征求意見稿)》中提出:"有條件的地方，可以建立勾地制度。"據(jù)報(bào)道，勾地制度正式執(zhí)行日期大致在2006年7月。

　　按照國(guó)土資源部方面的解釋，所謂勾地制度是指在土地正式掛牌出讓前，由單位或個(gè)人對(duì)感興趣的土地向政府表明意向并出價(jià)，在政府認(rèn)可其出價(jià)后，再行掛牌、招標(biāo)、拍賣的交易方式。

　　勾地制度源于香港。香港的勾地制度始自亞洲金融危機(jī)之后。當(dāng)時(shí)，受金融危機(jī)的沖擊，香港的樓市泡沫破滅，樓市進(jìn)入低迷時(shí)期，開發(fā)商停止購(gòu)入土地，地價(jià)一瀉千里，港府擔(dān)心土地被"賤賣"，便暫停了"賣地"轉(zhuǎn)而采用"勾地"制度，以避免在市場(chǎng)低潮期土地被賤賣。

　　不難看出，勾地制度其實(shí)是應(yīng)急之舉，是不得已而為之，其背景是地價(jià)狂瀉。對(duì)比之下，我們存在這個(gè)問(wèn)題嗎?近幾年來(lái)，地價(jià)一直呈上升勢(shì)頭，只要把現(xiàn)在的地價(jià)與幾年前的地價(jià)進(jìn)行一番比較，就不難發(fā)現(xiàn)這種巨大差別。因而，實(shí)行原本是防止土地賤賣的勾地制度，有可能加劇土地價(jià)格的上漲，進(jìn)而，帶動(dòng)

　　勾地制度一個(gè)最直觀的特點(diǎn)是，準(zhǔn)漲不準(zhǔn)跌，因?yàn)槿绻�開發(fā)商出的底價(jià)達(dá)不到政府的預(yù)期，政府便有權(quán)阻止土地推出拍賣，達(dá)到托市的目的。而當(dāng)?shù)貎r(jià)上升時(shí)，土地便有可能被開發(fā)商勾出。政府在能賣出好價(jià)錢的時(shí)候，自然愿意拍賣。這樣以來(lái)，無(wú)論地價(jià)上漲還是下跌，政府總能成為不變的贏家。

　　問(wèn)題正在這里。現(xiàn)在，各地地方政府就是土地出讓的主導(dǎo)者，他們本來(lái)就已經(jīng)從土地拍賣中獲取巨額收益，實(shí)行勾地制度，正好強(qiáng)化了他們從出讓土地中獲得的收益，而且，將進(jìn)一步使這部分收益最大化。在這種情況下，將加速土地價(jià)格上漲的速度，進(jìn)而，傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，加大中央穩(wěn)定房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控難度，引發(fā)民眾質(zhì)疑，甚至影響社會(huì)穩(wěn)定。

　　在勾地制度之下，價(jià)格形成機(jī)制是扭曲的，是與市場(chǎng)規(guī)則相斥的。事實(shí)上，即便在香港，勾地制度也一直飽受公眾的質(zhì)疑。勾地制度源于信息不對(duì)稱。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則下，買方和賣方信息對(duì)稱，雙方站在公平的位置上議價(jià)，能夠在需求與供應(yīng)之間找到一個(gè)合理的平衡點(diǎn)。但是，在勾地制度下，政府關(guān)起門來(lái)制訂勾地表上每塊土地的底價(jià)，并不時(shí)作出調(diào)整，整個(gè)過(guò)程是不透明的。這就為權(quán)力尋租提供了天然的良機(jī)。假如開發(fā)商通過(guò)行賄等手段，獲取政府勾地的底價(jià)，他們便可以掌握主動(dòng)權(quán)，在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)位置，這不僅不利于公平競(jìng)爭(zhēng)，更有可能加劇腐敗的蔓延。

　　而且，與開發(fā)商相比，政府對(duì)地價(jià)的預(yù)估往往并不能真實(shí)反映地價(jià)的實(shí)際價(jià)值。比如，假如某塊土地，政府預(yù)估的價(jià)格低于其真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，且這個(gè)信息被開發(fā)商通過(guò)不當(dāng)手段獲取，就有可能造成土地的賤賣。至于個(gè)別地方政府與開發(fā)商狼狽為奸的情況就更不用說(shuō)了。而在目前的公開拍賣制度下，這些弊端反而可以避免，既然如此，實(shí)行勾地制度似乎并無(wú)太大必要。

　　勾地制度并非萬(wàn)能藥。在金融危機(jī)過(guò)后，香港的勾地制度至今不斷遭到公眾的質(zhì)疑。去年8月，恒生銀行就在其《恒生經(jīng)濟(jì)月報(bào)》中，呼吁政府檢討勾地制度:現(xiàn)行的賣地政策及制度有否為地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，帶來(lái)預(yù)計(jì)以外的政策風(fēng)險(xiǎn)。而不少市場(chǎng)人士，則對(duì)勾地制度這種與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則相背離的做法提出質(zhì)疑，稱勾地制度不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

　　應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，香港實(shí)行勾地制度，畢竟有健全的法制和嚴(yán)密的監(jiān)督機(jī)制，對(duì)政府的勾地行為進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)防暗箱操作。即便是在這種情況下，勾地制度尚且不能做到令人滿意，我們沒有理由不提高警惕，防止桔生淮南的情況發(fā)生。

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