今年房地產(chǎn)信托市場將呈現(xiàn)五大特征

　　上海證券報 孫立

　　房地產(chǎn)信托在去年的地產(chǎn)融資舞臺上確實“走紅”過較長的時間，其目前的融資規(guī)模雖然還無法同銀行資金相媲美，但已經(jīng)接近進駐國內(nèi)的28億美元的海外資金，這顯然對只有兩年市場經(jīng)驗的信托業(yè)來講是極其不易的。特別是去年9月份后，房地產(chǎn)信托市場雖然受到212號文的影響，但是先前以地產(chǎn)信托業(yè)務為主流業(yè)務的信托公司并沒有因市場游戲規(guī)則的改

變而放棄，并尋求著地產(chǎn)業(yè)務的新變種。

　　面對今年房地產(chǎn)信托市場，我們?nèi)耘f懷著美好的憧憬，但也有憂慮。我們預測今年房地產(chǎn)信托市場將會出現(xiàn)如下五大特征:

　　(1)整體趨勢先抑后揚

　　在銀監(jiān)212文的政策作用下，去年國內(nèi)房地產(chǎn)信托市場呈現(xiàn)出先揚后抑的走勢，就此我們推論今年房地產(chǎn)信托市場仍會延續(xù)去年第四季度的下滑態(tài)勢，但全年極有可能在相關政策的出臺后走出先抑后揚的行情。其理由是今年雖然是行業(yè)監(jiān)管與扶持并重，但一旦

　　(2)專業(yè)化、細膩化將會穩(wěn)步推動市場向成熟邁進

　　我國當前房地產(chǎn)信托市場仍處于初期階段。但是我們相信以聯(lián)華信托、中誠信托和北國投為代表的一批信托公司將會在今年采取更為專業(yè)化、細膩化的市場分工，其各自的地產(chǎn)信托盈利模式將會穩(wěn)步推動市場向成熟邁進。

　　(3)信托商將在212號文的“后房地產(chǎn)信托時代”，逐步亮劍

　　212號文件確實令以地產(chǎn)信托為主要盈利手段的信托商們受驚不小，但在市場游戲規(guī)則無法改變的情況下，怎樣調(diào)整自身的規(guī)則，將是多數(shù)信托商們所思考的。至少在212號文出臺后，以及《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行辦法》沒有出臺前的"后房地產(chǎn)信托時代"，如果使自身的主營業(yè)務得以延續(xù)，將會令市場一部分強勢的信托公司逐步亮劍。

　　亮劍的方向根據(jù)我們對去年后半段信托商對借款人的角色變化來看，其市場融資策略將會向更具實力的開發(fā)商轉(zhuǎn)型，而這必然會令那些小型開發(fā)商面臨更大的市場融資危機。

　　(4)房地產(chǎn)信托投融資的區(qū)域化將趨明顯

　　從國內(nèi)東中西區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況來看，房地產(chǎn)信托正在完善著東中區(qū)域的金融資源配置，而西部區(qū)域則相對較弱。特別在房地產(chǎn)信托的市場風險逐步顯露的情況下，信托商對信托地產(chǎn)融資的區(qū)域性選擇會越來越謹慎，由此會造成在今年的信托投融資中，區(qū)域化的資金側(cè)重會越趨明顯。

　　以北京地區(qū)為例，我們相信信托商在對地域內(nèi)的某地產(chǎn)項目進行融資前，不僅要關注項目本身的細節(jié)，而且也要關注地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀的發(fā)展變化，如把握北京房地產(chǎn)市場需求狀況是否會發(fā)生變化；當?shù)厥袌龇课莨�應情況的變化，以及土地成本等因素的影響。通過上述宏觀和微觀方面的研究或許將對信托商控制地產(chǎn)信托投資風險產(chǎn)生較強的參考依據(jù)，而這種依據(jù)的本身基本上是通過各項經(jīng)濟指標和數(shù)據(jù)來完成的，所以它對于投資風險較大的市場區(qū)域，以及經(jīng)濟增長速度較小的區(qū)域都將采取回避的策略，由此會促使房地產(chǎn)信托投融資的區(qū)域化特征越發(fā)明顯。

　　(5)產(chǎn)品發(fā)行總量會走低，但總體發(fā)行規(guī)模將繼續(xù)放大

　　從今年1月份露面的中誠信托的北京博雅國際中心項目和北國投的潤楓國際公寓項目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及212號文的三項鐵律的約束分析，我們揣測由于集合資金信托計劃審批制的恢復，發(fā)行難度加大的情形下，今年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量將會較去年有所減少，但正是在獲批項目資源有限的情況下，信托商才會更加注重單個信托產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模。由此可能會形成在今年里，總的產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量會減少，但資金的總體規(guī)模會繼續(xù)放大。

　　2005年房地產(chǎn)信托市場回眸

　　1、信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模邁上歷史新臺階

　　2005年國內(nèi)房地產(chǎn)信托市場繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴大，而且信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈多元化態(tài)勢。據(jù)市場不完全統(tǒng)計，截止到2005年12月31日，信托市場共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157.27億元，絕對額大幅增加了35.1億元，分別較去年同期增長11%和28.73%。其產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均為信托行業(yè)自2002年重新登記以來的最高峰值。

　　2、信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)呈多元化態(tài)勢

　　依照國內(nèi)房地產(chǎn)市場對資金融資方式的差異化牽引，以及信托機構(gòu)對風險偏好的駕馭能力不同，2005年國內(nèi)的房地產(chǎn)信托品種呈現(xiàn)出了多元化的發(fā)展趨勢。目前，房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品線已初步形成了資金貸款型、股權(quán)投資型、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓型、置業(yè)購買、債權(quán)信托和組合投資型等多樣化的信托品種。同時，在單個信托產(chǎn)品規(guī)模、期限和收益方面，也出現(xiàn)了募集資金從1000萬元到10億元不等，期限和收益多樣化的信托產(chǎn)品格局。

　　3、主營業(yè)務趨向地產(chǎn)信托的強勢信托機構(gòu)涌現(xiàn)

　　在2005年發(fā)行的房地產(chǎn)信托總量中，信托公司主營收入趨向于房地產(chǎn)業(yè)務的強勢信托機構(gòu)的市場集中度正在有所提升，其優(yōu)勢也趨于明顯。表1是2005年各季度房地產(chǎn)信托融資規(guī)模排前五名的公司對比，從中我們可以看出，信托業(yè)內(nèi)專業(yè)從事房地產(chǎn)融資的強勢機構(gòu)正在顯現(xiàn)出來。

　　從右表中各家信托公司所占的房地產(chǎn)融資的比重來看，排名前五家信托機構(gòu)的市場份額已經(jīng)占據(jù)2005年度房地產(chǎn)信托融資總規(guī)模的45.02%，且從目前市場發(fā)展態(tài)勢分析，中信信托、深圳國投、北京國投、外貿(mào)信托、聯(lián)華信托、中誠信托、上海國投和中泰信托等公司在業(yè)內(nèi)已逐漸凝聚了一定的市場影響力，其在房地產(chǎn)信托的融資規(guī)模和品牌建設均已達到了一定的積累。

　　4、地產(chǎn)信托創(chuàng)新步伐快速推進

　　在2005年的地產(chǎn)信托創(chuàng)新步伐中，與房地產(chǎn)信托相關的信托品種及其衍生產(chǎn)品成為多數(shù)信托公司業(yè)務創(chuàng)新的重點。特別是在“212”文后的原抵押式貸款和財產(chǎn)信托轉(zhuǎn)讓受益權(quán)式的融資通道遭到封堵的情況下，以夾層融資、股權(quán)投資和債權(quán)融資為代表的地產(chǎn)創(chuàng)新手法紛紛展現(xiàn)，并勾畫了房地產(chǎn)信托2005年的精彩。