咬牙當個北京房東

　　本報記者孟堅北京報道

　　近兩年，房產投資成為不少人家庭理財的一個選擇。人們所看重的一是房產本身的升值，二是房屋出租可獲得長期穩定的收益。但不少北京的房產投資者近來常常納悶，眼見著房價一個勁地漲，可租金怎么還跌了呢？

　　房租連年降低

　　整個春節馬先生都在為自己的房子發愁。馬先生于1997年在北京朝陽公園的“清境明湖”小區以13000元單價購置了一套180平方米的3居室現房，用于投資。雖然當時朝陽公園附近樓盤較少，還未形成所謂的“富人區”，并且各項配套及基礎設施也相對不足，但房租卻達到14000元/月。

　　后來，隨著周邊樓盤不斷增加，新盤價格一個賽一個往上躥。2004年，朝陽公園周邊的棕櫚泉、北京

　　馬先生認為自己的房子租價也該水漲船高了吧。事與愿違，從1999年至今，馬先生的租金一路下滑。去年已跌至9500元/月，6年間的跌幅高達32％。由于近幾年朝陽公園周邊樓盤銷售均價呈現穩步上揚之勢，與馬先生的公寓租金走勢相比形成了典型的價格“剪刀差”。

　　然而，馬先生的遭遇并非是這個城市中的個案。

　　在北京的“后現代城”投資了一套小

　　可誰知交房后張先生才發現要想把房子租個好價錢并不易。一晃三個月過去了，看房的來了好幾批，就是價格談不攏。張先生有點急了，一下子空置了三個月，平均算下來損失不少，還是降價吧。

　　張先生一打聽才知道，周圍出租房的租金差不多都在2600元/月－2800元/月。他一狠心，2500元/月租給了一個在北京開餐館的東北小老板。讓他特感郁悶的是，房客為了省錢，還讓他的好幾個伙計也住在那兒，把自己的房子搞得一團糟。

　　據北京房產中介“我愛我家”公司市場研究部的數據統計，2005年北京住宅類房產投資出租平均收益率大致在4％－5％之間，低于同期房屋貸款利率。

　　“雖然許多房子本身是升值的，但由于去年政府出臺了一些稅收政策，在流轉環節加征的稅賦要“吃掉”一大塊利潤，因此如果沒有10％以上的漲幅，房屋的升值對于業主來說意義不大。”我愛我家公司副總經理胡景暉告訴記者。

　　租客難求房東氣短

　　不少人以為，投資房產不僅可獲得穩定收益，而且省心省力�，F在，事實并不像想象的那樣簡單。

　　曾在股市上打拼多年的邢先生，從2003年下半年，他從股市中撤出一部分資金投資房產，在北京CBD區買了一套公寓。當時出租的情況還不錯，每月有5000元的收益。但沒過多久，周邊又有幾個項目開盤，人少房多，業主之間只好進行價格戰。

　　邢先生算了筆賬:每年承擔的物業管理費、采暖費及其他雜七雜八的費用(如綠化費、垃圾清運費……)加在一起，大約相當于一個半月的租金。

　　在北京的租房市場有個不成文的“規矩”，高檔住宅的出租由業主承擔所有費用，所以實際上房屋出租的成本挺高的。現在整個租房市場價格下降較快，因此房客為了住更高“性價比”的房子，經常會“跳槽”。平均大約一年半到二年的時間，業主就不得不尋找新房客。一般情況下，自己找租客不容易，只好委托中介公司。

　　中介公司索要的費用是一個月的租金，而且一般情況下找新租客平均大約得一個月左右的時間，也就是說房子得空置一個月。這樣算下來，一年中實收到的租金只有不到10個月。

　　除此之外，房客如果覺得哪不滿意還會不斷找你。邢先生對此深有體會，“馬桶堵了給你打電話，煤氣灶壞了也要你找人來修，電視沒信號了恨不能讓你馬上再買個新的送過去……”邢先生顯得很無奈，“這點租金掙得不易啊，這可比當年股市上掙錢費勁多了”。

　　不過，邢先生投資的房子是一次性付款，沒有什么資金成本，而馬女士則要“痛苦”得多。前年，馬女士看廣告買了一處“適合投資”的小商鋪。當時做的是首付30％，銀行貸款20年按揭。

　　去年，房子蓋好了。但原來賣房人承諾的包租回報卻沒兌現，這讓馬女士立即感覺到供樓的壓力異常沉重，每月近萬元的按揭還款壓得全家人快透不過氣來了。“人都說一鋪養三代，我們家現在是三代養一鋪�！笨焱诵莸鸟R女士不無懊悔地說。

　　供需比例悄然變化

　　根據建設部統計的數據，北京房地產市場一手房市場中大約17％的份額是為投資客所購買，而未來的租賃市場前景并不十分樂觀。有關數據顯示，北京市目前可供出租的住宅面積有9800萬建筑平方米，占全市住宅總面積的62.3％。

　　與此同時，北京的租賃需求正在逐年減少。外省和外籍人士是租房的主力軍，他們占北京總人口的22％，據泛城(國際)董事胡港文介紹，在北京，真正具有租房需求的無外乎三種人:一是外資企業或跨國公司的從業人員；二是在京就讀畢業后留京工作的人士；其三是外地來京打工或創業的人士。

　　從總量上看，目前北京市常住人口為1530萬人，到2010年北京市將力爭將常住人口數量控制在1700萬人左右。這意味著，在未來五年間，人口總量年均增長不到3％，而房地產市場新增供應量每年都有兩位數的增長。

　　另外，北京與其他城市有一點很大的不同就是，在存量房中以往福利分房的公房比例很高。作為全國政治中心的北京，政府部門多，有兩、三套房的家庭并不罕見。這部分房源有些處于空置狀態而并沒有進入租賃市場，但它們對租房市場是個不小的威脅。

　　作房東的重重風險

　　在國內主要城市的房地產租賃市場，一般都呈“金字塔”結構——普通住宅需求量最大，房子品質越高其客戶群越小。按理說，投資普通住宅應該是市場比較有保障的，但投資普通住宅“投入——產出比”不是很理想。例如，在北京要買一套便宜些的住宅，起碼得在五環附近。雖然總價降下來了，但由于位置偏遠房子租不出價錢。

　　要是買城里位置好些的

　　(下轉A15版)