今年北京房價很可能穩中有升

　　文/孟堅

　　從去年五月份開始的房地產宏觀調控，曾讓不少人心中充滿期待，原以為要經過一番調整房價沒準會跌。事實上，幾乎京城所有的樓盤都未曾降價，只是在五、六月份經歷了短暫的一段觀望期成交有所萎縮。房價的緩緩上漲，讓不少消費者極度失望，無奈之下追漲買房成了部分人的提前消費選擇。

　　房價漲得讓人無奈

　　在一家國企工作的王先生近來一直為自己當時的猶豫懊悔不已。去年三月，王先生看中CBD的一個樓盤，當時這個低密度的高檔住宅項目售價在9000元/平方米左右。雖說價格不菲，但看看周圍二手房的價格，王先生覺得這個項目價格并不算高，但適逢房地產宏觀調控，總希望房價落一些再買。可等來等去價格就是降不下來，王先生前兩天告訴記者，那個項目現在已經漲到11000元/平方米了。“照這樣漲下去，要想改善住房條件看來還挺費勁的”。王先生不由一聲長嘆。

　　實際上，很多購房人都有過類似的經歷。一直從事財經報道的武先生，去年看中了一個位于學院路的樓盤，當時賣到7000元/平方米，但去看了幾次售樓員都說沒房。開始武先生還以為是售樓員矯情做作，后來有一天售樓員告訴他，有個人退房了你趕快來，武先生趕到時，售樓員告訴他，那套房被別人買走了。當時有個購房人指點他，你如果能找到四類人有可能開發商會看在“關系”的份上賣給你房:一是自來水公司的，二是供電局的，三是開發商所在地稅務局的，四是轉讓這塊土地的單位領導。“這叫什么事啊，買個房還得托關系找門路”，武先生憤憤不平地說。

　　據最新的統計數據顯示，北京去年第四季度新建普通商品住宅期房預售成交均價為6984元/平方米，環比漲幅為175元/平方米。從已公布的數據得知，截止至2005年11月，北京商品住宅的價格同比漲幅達21.2％。依照這些數據算下來，2005年北京平均

　　一位業內資深人士告訴記者，雖然北京的房價沒有上海的高，但這并不意味著北京的購買力不如上海強。除了媒體炒得沸沸揚揚的所謂山西購房團外，其實真正大量的市場需求來自于置業升級。另外，北京房價“誓不低頭”的上漲可能還有另一種力量推動，用經濟學的詞形容叫作“財政轉移支付”。這里面“水”很深，一般外人不宜打聽……這位資深人士做神秘狀。

　　平均房價要大降？

　　“去年北京房價的上漲與土地供應緊缺有關”，北京一開發商十分肯定地認為。據業內人士透露，在2005年10月公布土地供應計劃及指標安排方案時，北京市才完成總計劃6500公頃的1640公頃，遠遠低于政府的估計。去年，國家七部委清理閑置土地的檢查中，北京土地市場被定性為“閑置”的土地有69.9萬平方米，而在地產商手中的土地，已經達到9410萬平方米。7部委北京的檢查報告稱，這些土地相當于2004年全年開發量的14.8倍。而閑置土地成因的復雜性也成為清理過程的一大障礙。“現在的局面是，想開發的沒地，有地的沒能力開發。”北京知名開發商任志強這樣認為。

　　“預計今年北京計劃供地總量將保持在6000~7500公頃之間”。主持制定2006年土地供應計劃的北京市國土資源局市場處處長靳薇向外界表示。

　　“盡管政府手中有不少土地儲備，但掛牌價或起拍價太高，好多開發商不敢陪政府‘玩’了，我認識的不少開發商現在全都在家歇著呢。去年，有好幾塊商業開發用地流拍，說明現在開發商的心態正趨于謹慎。”一位不愿透露姓名的開發商告訴記者。

　　從北京城市總體規劃(1991－2010年)看，到2010年，北京各類建設新增用地規模控制在36000公頃以內。北京市區中心地區324平方公里的城市用地不能再擴大，市區的城市建設用地要控制在610平方公里左右14個衛星城建設用地總量將增至250平方公里左右，其中離市區較近、發展條件較好的通州、亦莊和黃村確定為全市重點發展的衛星城。

　　“發展衛星城和向遠郊區拓展是未來兩三年北京房地產開發市場的大趨勢，因為目前四環附近的開發用地已所剩無幾了，就更別說城區了。所以，隨著北京房地產市場的增量供應越來越以郊區和衛星城為主，北京的平均房價最遲到明年就會有一個較大的降幅。”中國社科院金融研究所專家尹中立向記者這樣分析道。

　　客觀地說，遠郊區和衛星城的增量房大量入市確實可以攤薄平均房價，但住在距工作地點十分遙遠的郊區，其時間成本和機會成本的增加，沒準讓你有種得不償失的感覺，所以平均房價的升降意義不大。

　　住房消費幾多愁

　　“說實在的，我對今年是不是買房還是有些猶豫不決，但眼見房價月月在漲心里發慌啊”，來北京已打拼數年的小劉被買不買房的事折磨的快神經了，“看看周圍已買房的人也不比自己快樂多少，一發工資就得趕緊給銀行還貸款，今年房貸利率又上調了，本來就過得緊巴巴的日子這下更得精打細算了，這樣活著還有什么樂趣啊”。

　　其實不僅是一般工薪階層對住房消費感到頭痛，即使是“白骨精”們(白領、骨干、精英)又何償沒有感受到供樓的壓力呢？家住世紀城的張經理，曾是一家國內頗具規模IT公司部門主管。在IT產業紅火的時候，他在世紀城買了一套大房子，每月還房貸6000多元對他來說并不吃力。但這幾年IT行業競爭激烈，行業平均利潤率直線下降，公司不斷栽員。一般員工發三個月工資走人是經常的事，即使是中層管理人員也是“師長變團長，團長變排長”薪酬一個勁的降，這時感覺房貸的月供壓力簡直讓人喘不過氣來。看著老張整天愁眉苦臉的樣子，周圍不少同事打消了置業的念頭。

　　探究北京房價繼續走高的原因，我們發現，去年上半年市場的新盤放量中，高端產品占到了相當的比例，房價的內部結構發生變化，從而拉升了房價。其次，2004年下年至2005年初市場供給出現一定的階段性斷檔，市場主銷產品多為各項目的后期產品，其價格也有了一定程度的上浮。據北京偉業顧問公司的數據監測顯示，去年北京城八區同期同質的住宅項目房價大約上漲了10％。

　　從今年房地產市場的供應結構看，雖然政府計劃有200萬的

　　從政府穩定市場的角度看，應該還有較大的操作空間。首先，在北京的“

　　從市場供需趨勢看，期望房價大幅下降不太現實。比較好的結果一是希望今年房價不要漲得過快，二是讓老百姓的收入增長逐漸趕上房價的上漲。目前，北京業內人士較為一致的判斷是，今年北京房價很有可能是穩中有升。