萬科3.9億元并購朝萬房產大開發規模的必然選擇

http://whmsebhyy.com 2006年01月20日 08:25 中國證券報

　　主持人韓萬寧

　　嘉賓世紀證券王波

　　收購目標公司股權取得土地資源

　　主持人:萬科(000002)2005年業績預增50%，主要得益于公司去年四季度在珠江三角洲的良好銷售。昨日萬科3.9億元并購朝萬房產，市場分析認為，此舉在于做大北京市場。

　　王波:萬科3.9億元并購朝萬房產，是萬科通過自己獨立在開發項目上的積極運作而自我積累起來的內涵式增長之后，已經注重通過與其它機構進行資金、股權或項目上的合作而獲得外延式增長。

　　2005年以前萬科存貨中，有90%以上的在建工程和80%以上的土地儲備都是自己獨資開發，在毛利率下降的趨勢中，為了保持足夠的凈利潤及其增幅，公司首先要做的是加大開發規模。

　　公司在2005年3月與上海中橋簽訂了18.58億元的資產受讓協議，收購了上海中橋旗下的上海南都和蘇州南都，參股浙江南都。公司新增項目資源219萬平方米，相當于當時萬科全部資源的四分之一，在地域上具有互補性，而且此案涉及的項目綜合素質良好，有較強的盈利前景。相對于從市場直接競買土地，萬科通過此次合作所獲取的項目資源成本較低，初步估計5年內凈收益在10億元以上，將進一步提高公司資產收益水平，成為公司業績新的增長點。此案被視為國內

房地產行業開始整合的第一步。

　　2005年7月下旬，萬科又與KEENSINOSERVICESLIMITED簽署了受讓香港東臺70%的股權的協議，而香港東臺持有100%股權的鵬利國際置業(廣州)有限公司的經營范圍為在廣州科學城地塊上進行房地產開發。據公司透露，鵬利國際在該地塊的開發規模約在15萬平方米左右。

　　昨日萬科公告，3.9億元并購朝萬房產。北京是環渤海地域的核心城市，有著巨大的市場空間，是公司未來發展的重點。未來類似的有優質土地資源的目標公司收購案將不斷披露。

　　轉讓子公司股權加快資金周轉

　　主持人:毛利率下滑趨勢中同樣要重視的是減少長期資金占用和加快資金使用效率，以此增加凈利潤的取得。

　　王波:2005年12月，萬科公告同時轉讓其間接持有的沈陽萬科永達房地產開發有限公司51%的股權及無錫萬科房地產有限公司40%的股權，股權受讓方簡稱RZP，是新加坡政府產業投資有限公司(GIC)的附屬公司。該次股權受讓，RZP將分別支付1229.1萬美元和19260萬元人民幣的價格。萬科從轉讓行為中獲得了8720萬元的直接稅前利潤，萬科仍負責項目的開發。

　　沈陽公司和無錫公司持有的項目開發周期分別為約10年和11年，基于減少資金占用和加快資金使用效率的角度，公司原則上今后凡開發周期在5年以上的項目都會通過子公司股權轉讓的形式加快資金回籠，以爭取更多新的相對短周期項目資源。萬科通過此次轉讓可以實現資金運營效率，給股東更豐厚的回報；而RZP則可以通過轉讓獲得萬科優質項目資源的股權，并依靠自身強大資金能力獲得中長期收益。

　　多方籌措大量低成本資金

　　主持人:萬科于2002年6月和2004年9月發行了兩次可轉債，發行額分別是15億元和19.9億元。相對于轉債擬投項目超過10%以上的凈回報率，轉債利息成本和發行成本都是微乎其微的。公司表示，2006年仍有再次發行轉債的可能。

　　王波:萬科這幾年一直通過多種方式籌集大量低成本資金。2003年底及2004年6月份，新華信托向萬科深圳公司分別發放了2.602億元和1.9995億元的兩期集合信托貸款，利率分別僅4.5%和4%，用于萬科東海岸項目和萬科十七英里項目的開發。

　　2005年7月，萬科與RZP成立了萬科星地產投資有限公司，注冊資本1億美元，其中萬科和RZP各占50%股份。該公司將通過設立項目公司或投資項目公司股權的方式在國內進行房地產項目投資。

　　萬科去年12月宣布，籌組成立“中信資本-萬科中國房地產開發基金”，專門投資于萬科開發的中國房地產項目，基金首期募集目標金額不超過1.5億美元。這一模式在中國房地產行業內尚屬首度嘗試。

　　我們認為，由于土地價格長期剛性上漲趨勢引起的未來毛利率下降必然會引發萬科在發展規模上和周轉速度上新的持續沖動。萬科將通過轉債(或配股)、信托、基金、子公司股權轉讓、參股或收購項目公司等金融工具或模式引入外部資金合作和項目合作，以保持凈利潤和凈資產收益率的長期上升。

新浪聲明：本版文章內容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。

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