國際資本經紀人潛行重慶

　　□林華

　　樓市低靡導致房地產開發商普遍資金吃緊，就在重慶的房地產開發商們為拓寬融資渠道絞盡腦汁時，一家神秘的國際財團在華代理人去年底現身重慶，聲稱手上有數百億的資本準備投向國內的基礎建設和房地產領域，其中在重慶的計劃是投資50億元以上，這讓不少開發商對此抱有濃厚興趣。

　　重慶資金缺口近千億2005年，重慶房地產商感受到市場寒冬的到來。中國華爾帝投融資網顯示，重慶有20多家房地產企業正在急切尋求融資幫助，需求貸款從2000萬元到40000萬元不等，但是到目前為止，只有不足5家獲得了銀行的貸款，其他的還在苦苦等待。

　　“重慶某

　　專門從事銀行融資代理的資深人士鄭有鋼表示，重慶大多數房地產公司都是看著比較好的項目不忍撒手，不知不覺攤子越鋪越大，在銀行貸款政策出現變化后，一旦銷售不如預期，就會面臨資金鏈條斷裂的風險。目前重慶地產行業的資金缺口可能近1000億元，但是銀行能夠提供的資金十分有限，民間借貸成為主要渠道，而這一融資渠道的融資成本也在加大，目前重慶民間融資的年息已從24％上漲到100％。

　　在地產圈子里，除了向銀行借錢外，幾乎所有融資行為都被視為絕密。因為這些都能讓人聯想房地產公司的實力不濟。但融資公司的出現，卻讓這個秘密欲蓋彌彰。實際上，在重慶有過“體外融資”經歷的房地產公司是大多數。但為了規避風險，這些融資公司大都逐漸對求助無門的開發商失去了往日的熱情。民間資本開始收緊，部分重慶房地產商逐漸把目光放到海外資本市場。而國際資本也把內地、特別是重慶的房地產商當成了“香餑餑”。

　　國際資本經紀人現身去年12月5日，一個神秘的人物李先生，聲稱是某國際財團在中國內地的副總裁，手中握有人民幣50億元以上的國際資本準備空降重慶的房地產業。據稱，李先生所代表的國際財團已經在國內開展業務長達12年，對國內市場十分熟悉。除了重慶以外，他們目前正在東北地區操作2個項目，涉及資本達10多億元。值得注意的是，神秘國際財團的低調現身，距離上次多家國際基金高調入渝考察，不到10天時間。

　　一個月前，重慶某大型房地產企業找到李先生，希望獲得5億元的融資，以補充重慶渝北區一個1000畝大盤的開發資金。李先生讓重慶的合作伙伴對這一開發商進行了初步考察。為了降低投資風險，此次李先生受國際財團的委托，專程前來對這家房地產企業進行再次審查。李先生表示，他所代表的這家國際財團，目前有不少于500億元的資金，希望投資于國內收益相對穩定的領域。重慶是他們看好的地區之一，打算拿出50億以上的資金，投向當地的房地產、高速公路、水電站和礦業等。李先生聲稱，凡是在重慶有一定規模的房地產開發企業，都可以通過項目質押的形式獲得資金，國際財團將根據企業的具體情況，采用股東借款的方式(即與合作企業成立合資公司)進行操作，這樣，一方面可以解決當地房地產開發商的融資難題，一方面也可以規避我國的外匯管制。不過，融資起點比較高，起步為人民幣3億元。重慶前十名的房地產企業都是他們的目標合作對象。由于李先生“口風很緊”，很難從其口中了解到他背后的國際財團的具體細節。因此，有人質疑這會否是一個陷阱？

　　李先生表示，雖然他不愿透露相關的細節，但并不意味著這些東西不存在。其實，幾乎所有的國際資本進入國內都是采用類似的模式。之所以低調或者稍顯“神秘”，是因為很多內容牽扯到商業秘密，更為重要的是，有些操作細節可能會觸及到國內的某些政策底線。

　　國際財團和這些國際資本的經紀人靠什么盈利呢？有關知情人士透露，國外的資金進入中國主要是賺取兩個不同金融市場的利率差價，國際財團主要就是吃利率差。而如李先生這樣的金領層，他們主要是賺取國際財團進入國內的交易成本，及融資企業在完成融資后支付的中介費用。一般這種大額的手續費，國內行情是2％左右，如果李先生做成一筆3億元的業務，手續費將達到600萬元人民幣左右。重慶地產商難擋誘惑一位長期從事銀行國際業務的資深人士，在看完李先生提供的相關文件后表示，從操作層面上來講比較嚴謹規范，因為打到銀行的資金實際上雙方都不可能動用，安全是有保障的。李先生惟一可能設下的騙局，是利用企業融資心切的心理收取一定的手續費，或一些前期運作的項目報告制作費用，但是這樣的開支不會太大。李先生表示，其實這樣的擔心都是多余的，因為國際財團在融資沒有成功之前也不會以任何名義收取任何費用，包括前期考察時的人員食宿，國際財團都有專門的費用開支，融資企業不會為此支付任何費用。而且，如果重慶的房地產開發商按照國際財團的要求完成了所有的手續，而國際財團沒有按時在90天左右將資金到位，國際財團將支付至少50萬元的違約金。

　　重慶一位開發商表示將準備和這家國際財團合作，他認為該國際財團的融資渠道與國內其他融資渠道相比有三大優勢。一是，該國際財團單筆貸款的最低額度為3億元，沒有最高的限額，這對需要大規模資金的國內房地產開發商而言無疑是雪中送炭，因為重慶的各大銀行貸款審批的最高權限不過3000萬元，這對于需要巨額資金的大型房地產開發商而言只是杯水車薪；二是，使用期限為3－10年，資金使用成本不會高于國內各商業銀行，這實際上也是國內銀行基本上難以提供的；三是，辦理質押等相關手續簡單并且快捷，房地產企業可以在90天左右拿到所需要的資金。

　　重慶大學蒲勇健教授表示，國際財團資本流入房地產行業約占當地引進外資的一半，表明海外熱錢依舊在豪賭