2006:上海樓市要闖三關(guān)

　　□本報(bào)記者李良上海報(bào)道

　　政策風(fēng)暴、降價(jià)、成交量銳減，是2005年留給上海樓市難以磨滅的記憶。業(yè)界人士預(yù)計(jì)，上海樓市在2006年的交易量會(huì)止降趨穩(wěn)，震蕩筑底，年底止跌回升，最遲在2007年，上海樓市會(huì)走出低谷，進(jìn)入下一輪發(fā)展期。不過(guò)，對(duì)于渴盼重振雄風(fēng)的上海樓市而言，要想迎接新一輪發(fā)展期的到來(lái)，還必須要闖過(guò)三個(gè)關(guān)口:市場(chǎng)供需失衡、政策的變數(shù)、開(kāi)發(fā)商資金

緊張。

　　供過(guò)于求考驗(yàn)樓市

　　在去年4月成交量驟降之后，上海樓市的供求關(guān)系悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王述正認(rèn)為，2004年，上海的供求比例為1:1.07，供略小于求，但2005年1－9月，上海的供求比例就變成1:0.9，供大于求。他同時(shí)表示，預(yù)計(jì)2005年上海商品房竣工面積與2004年持平，但即便2005年銷(xiāo)售量達(dá)到2500萬(wàn)平方米，也要比2004年少三成。這無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大供求不平衡的現(xiàn)象。中國(guó)指數(shù)研究院(華東)分析師張琪則告訴記者，2005年的商品房供應(yīng)量超過(guò)了4000萬(wàn)平方米，已經(jīng)形成了供過(guò)于求。而截至2005年12月31日，上海可售商品房(不含配套房)為1582.44萬(wàn)平方米，其中住宅(不含配套房)為1071.58萬(wàn)平方米；如果加上配套房，2005年將有超過(guò)2000萬(wàn)平方米的商品房需要轉(zhuǎn)入到2006年繼續(xù)銷(xiāo)售，這個(gè)可售量相當(dāng)可觀。由于2006年投機(jī)性需求空間很小，被動(dòng)型的拆遷需求將會(huì)弱化，盡管剛性需求依然存在，預(yù)計(jì)2006年供過(guò)于求的趨勢(shì)不會(huì)改變。

　　據(jù)上海統(tǒng)計(jì)網(wǎng)顯示，截至2005年11月，上海已經(jīng)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額1275.47億元，高于2004年全年投資，實(shí)現(xiàn)的商品房施工面積想必不會(huì)低于2004年。由于施工面積會(huì)陸續(xù)在以后年度轉(zhuǎn)化為竣工面積，增加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量，這兩年如此龐大的施工面積不僅會(huì)大幅增加2006年的供應(yīng)量，而且對(duì)今后幾年供應(yīng)量也會(huì)造成影響。從這個(gè)角度看，上海樓市在一段時(shí)間內(nèi)都將會(huì)面臨供大于求的局面。

　　上海方方房產(chǎn)工作室咨詢部經(jīng)理包靈芝指出，影響2005年上海樓市發(fā)生變化的主要有兩個(gè)因素，一個(gè)是政策因素，一個(gè)是市場(chǎng)規(guī)律要求自我調(diào)整的因素，很多人都認(rèn)為是宏觀調(diào)控力度加大打壓了上海樓市，但事實(shí)上，因?yàn)榍捌跐q幅過(guò)快，供求關(guān)系發(fā)生變化，市場(chǎng)規(guī)律要求自身進(jìn)行合理調(diào)整才是真正導(dǎo)致上海樓市目前低迷的根本性原因。她同時(shí)表示，在關(guān)注上海樓市供求關(guān)系時(shí)，還要注意到上海目前有很多住宅存量用地沒(méi)有開(kāi)發(fā)，這些也會(huì)給上海樓市未來(lái)的供求關(guān)系造成影響。

　　在上海眾多

　　政策仍存變數(shù)

　　“我認(rèn)為上海樓市今年會(huì)處于震蕩期，購(gòu)房者的信心會(huì)逐步恢復(fù)，但這些預(yù)測(cè)都是在今年不會(huì)有大調(diào)控政策的基礎(chǔ)上作出的。如果政府再度出臺(tái)了一些對(duì)信心造成影響的政策，那么，2006年的上海樓市將會(huì)很難預(yù)測(cè)。”中國(guó)指數(shù)研究院(華東)副院長(zhǎng)陳晟表示。陳晟認(rèn)為，從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神和最近官方的表態(tài)來(lái)看，2006年房地產(chǎn)行業(yè)政策面應(yīng)該是以延續(xù)此前宏觀調(diào)控政策為主。但對(duì)于上海樓市而言，政策方面仍然存在一定的變數(shù)，是否征收

　　自國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布文件，重申各地必須對(duì)二手房交易征收個(gè)人所得稅以來(lái)，關(guān)于上海何時(shí)征收二手房交易個(gè)稅就成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，繼禁止轉(zhuǎn)按揭、征收營(yíng)業(yè)稅等政策出臺(tái)后，二手房交易的成本已經(jīng)大大增加，如果再征收20％的個(gè)人所得稅，二手房交易的盈利空間將會(huì)更小，從而會(huì)對(duì)投資客造成沉重打擊，導(dǎo)致二手

　　央行取消預(yù)售制度的建議曾經(jīng)在市場(chǎng)引起震動(dòng)。雖然建設(shè)部對(duì)此表示，目前不會(huì)取消預(yù)售制度，但央行的建議仍然引起了業(yè)內(nèi)的高度警惕。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金高度密集的行業(yè)，在中國(guó)，開(kāi)發(fā)商們往往采用“小資金撬動(dòng)大項(xiàng)目”的運(yùn)作方式，資產(chǎn)負(fù)債率非常高，對(duì)金融業(yè)的依賴程度也非常高，而預(yù)售制度可以讓開(kāi)發(fā)商們提早回籠資金，緩解資金鏈緊繃的狀況。如果央行取消預(yù)售制度的建議最終得以實(shí)行，開(kāi)發(fā)商目前的運(yùn)營(yíng)模式就必須要發(fā)生改變，這對(duì)于一些開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑是毀滅性的打擊。

　　上海市政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度也成為不確定因素之一。此前曾有媒體報(bào)道稱，在上海的十一五規(guī)劃中，房地產(chǎn)將退出支柱性行業(yè)的地位。房地產(chǎn)是在上海十五計(jì)劃中被列為支柱行業(yè)之一的，在十五規(guī)劃中，上海市政府出臺(tái)了包括退稅等一系列政策，推動(dòng)了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，才有了今天的大好局面。如果在上海市最終制定的十一五規(guī)劃中，房地產(chǎn)行業(yè)真的退出了支柱行業(yè)地位，無(wú)疑在政府支持力度上會(huì)大大減弱，這對(duì)上海樓市而言，顯然是一個(gè)不利的消息。

　　有專家指出，在2006年，會(huì)有一部分此前觀望的剛性需求結(jié)束觀望，陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。如果在2006年真的出臺(tái)上述政策，將會(huì)進(jìn)一步打擊購(gòu)房者的信心，觀望期延長(zhǎng)，這將會(huì)是又一次重大打擊。因此，如何消化這些政策預(yù)期和政策出臺(tái)后的影響，是上海樓市2006年必須解決的一大課題。

　　開(kāi)發(fā)商的資金饑渴癥

　　在2005年，上海樓市資金不暢的現(xiàn)象已經(jīng)初露端倪。自從商業(yè)銀行在宏觀調(diào)控的背景下，收緊對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款后，上海樓市部分開(kāi)發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)了問(wèn)題，患上了資金饑渴癥:2005年，面對(duì)著江浙資金和一些地下錢(qián)莊高達(dá)10％－20％年利率要求，一些開(kāi)發(fā)商毫不猶豫地就答應(yīng)了。有些開(kāi)發(fā)商甚至公然以30％的年利率求借資金，資金壓力可見(jiàn)一斑。而據(jù)記者了解，一些曾經(jīng)大舉進(jìn)軍上海樓市的炒房團(tuán)，目前已經(jīng)轉(zhuǎn)變成放貸者，其目標(biāo)，恰恰就是這些開(kāi)發(fā)商。

　　這一輪購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的博弈過(guò)程，很大程度上是圍繞開(kāi)發(fā)商資金狀況的博弈:購(gòu)房者認(rèn)為如果資金回籠不暢，開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)困境，就必須降價(jià)解救自己；而開(kāi)發(fā)商則憑借前幾年的豐厚積累，或采取銷(xiāo)售一批，扛過(guò)一時(shí)的策略來(lái)緩解自己的資金壓力問(wèn)題，拒不降價(jià)。而2005年成交量低迷給開(kāi)發(fā)商造成的壓力，讓很多開(kāi)發(fā)商感覺(jué)前景黯淡。一位業(yè)內(nèi)人士透露，他的客戶(開(kāi)發(fā)商)中，僅有30％左右對(duì)2006年上海樓市表示樂(lè)觀，其余大多持悲觀態(tài)度。這使得2006年的博弈似乎正朝有利于購(gòu)房者的方向發(fā)展。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商也許已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了降價(jià)的最好時(shí)機(jī)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2006年，購(gòu)房者觀望態(tài)度難以有很大改觀，即便降價(jià)開(kāi)發(fā)商也未必能夠給自己獲取足夠的資金，因此，要想安然度過(guò)2006年，開(kāi)發(fā)商們就必須想方設(shè)法拓寬自己的融資渠道。“隨著市場(chǎng)的推進(jìn)和企業(yè)整合力度的加強(qiáng)，2006年國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的淘汰力度將加大。”陳晟表示，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商須多方拓展融資渠道，信托、私募及海外基金的引入和擴(kuò)大勢(shì)在必行。同時(shí)源頭上金融機(jī)構(gòu)除信貸以外的金融創(chuàng)新(房貸證券化、房產(chǎn)基金)也應(yīng)該加大推進(jìn)力度。”