房價高企威脅經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展

　　上海師范大學商學院文時萍

　　過去幾年中，房價的持續(xù)上漲盡管能夠極大地拉動房地產(chǎn)業(yè)的增長，但房地產(chǎn)業(yè)的增長主要帶動的卻是我國資源消耗型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且從我國房地產(chǎn)業(yè)前向帶動效應與西方國家存在較大差距這一事實看，我國房地產(chǎn)業(yè)的增長實際上抑制而不是促進了我國國內(nèi)消費的增長

　　在一些特殊政策的作用下，過去幾年我國高速的經(jīng)濟增長在很大程度上是在房價持續(xù)上漲的拉動下實現(xiàn)的，因此，“房價上漲有利于經(jīng)濟增長”。然而從長期角度看，房價的持續(xù)上漲對我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展是潛在威脅。

　　不難發(fā)現(xiàn)，房價上漲拉動經(jīng)濟增長的基礎還在于出口退稅政策和工業(yè)用地政策對制造業(yè)的保護作用，然而從我國的現(xiàn)實情況看，上述兩項政策對我國制造業(yè)的保護作用是難以持續(xù)的。

　　首先，雖然出口退說政策有力地促進了我國對外出口的增長，但是隨著我國對外出口的日益增長，我國與其他國家和地區(qū)的貿(mào)易爭端也日益頻繁，在這種情況下，出口退稅政策的效力將不可避免地日益減弱。事實上，目前我國正在逐步取消出口退稅政策，以便將經(jīng)濟發(fā)展的重點放到擴大內(nèi)需上來。

　　其次，我們需要看到的是，工業(yè)用地政策對制造業(yè)的保護作用實際是與土地供給的狀況密切相關的。在土地供給充足的條件下，政府將能夠以十分低廉的價格向制造業(yè)企業(yè)提供生產(chǎn)用地和生活用地，這時工業(yè)用地政策對制造業(yè)的保護作用將十分明顯。而在土地供給趨于緊張的條件下，政府向制造業(yè)企業(yè)提供生產(chǎn)用地和生活用地的價格將被迫提高，這時工業(yè)用地政策對制造業(yè)的保護作用將趨于減弱。

　　最后，在土地供給匱乏的條件下，工業(yè)用地政策的效力將會被完全瓦解，屆時制造業(yè)企業(yè)將只能按照市場價格獲得他們所需要的生產(chǎn)用地和生活用地。我們知道，土地是不可再生的稀缺資源，因此土地的供給將不可避免地日趨緊張，因此，從土地供給的稀缺性角度看，工業(yè)用地政策對制造業(yè)的保護作用是不可持續(xù)的。

　　一旦相關政策對制造業(yè)的保護開始削弱，房價對經(jīng)濟增長的拉動也將隨之減弱，這一點已經(jīng)在我國的部分地區(qū)表現(xiàn)得相當明顯。例如，在我國的長三角地區(qū)，隨著土地供給的日趨緊張，房價的不斷上漲導致了這一地區(qū)的制造業(yè)成本的不斷攀升，從而造成了這一地區(qū)制造業(yè)企業(yè)的大量外遷以及外商直接投資增幅的大幅度降低，而所有這一切給這一地區(qū)的經(jīng)濟增長前景蒙上了沉重的陰影。目前這一問題已經(jīng)引起了長三角地區(qū)一些地方政府以及有關方面的高度重視。

　　此外，房價的持續(xù)上漲還阻礙了我國經(jīng)濟增長方式的轉變，就這一點而言，其主要表現(xiàn)在以下兩個方面:

　　首先，房價的持續(xù)上漲不僅阻礙了我國經(jīng)濟增長模式向循環(huán)經(jīng)濟型模式的轉變，而且也抑制了我國內(nèi)需的擴大。根據(jù)實證研究，在過去幾年中，我國

　　在這里，我們可能需要對房地產(chǎn)業(yè)的前向和后向帶動效應進行一下解釋。所謂房地產(chǎn)業(yè)的前向帶動效應是指房地產(chǎn)業(yè)對直接或間接需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務的產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的影響，因此，房地產(chǎn)業(yè)的前向帶動效應實際度量了房地產(chǎn)業(yè)對國內(nèi)最終消費的效應；而所謂房地產(chǎn)業(yè)的后向帶動效應是指房地產(chǎn)業(yè)對直接或間接向本產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的影響，因此，房地產(chǎn)業(yè)的后向帶動效應實際度量了房地產(chǎn)業(yè)對中間投入品的需求，而我們知道房地產(chǎn)業(yè)的中間投入品大多都是一些需要消耗大量資源的產(chǎn)品，如鋼材、水泥、木材以及其他一些金屬材料等。

　　從上述研究中我們不難看出，在過去幾年中，房價的持續(xù)上漲盡管能夠極大地拉動房地產(chǎn)業(yè)的增長，但房地產(chǎn)業(yè)的增長主要帶動的卻是我國資源消耗型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且從我國房地產(chǎn)業(yè)前向帶動效應與西方國家存在較大差距這一事實看，我國房地產(chǎn)業(yè)的增長實際上抑制而不是促進了我國國內(nèi)消費的增長。

　　其次，房價的持續(xù)上漲加劇了我國產(chǎn)業(yè)間的不平衡狀況。在房價拉動型的經(jīng)濟增長模式下，借助于出口退稅政策以及工業(yè)用地政策，以制造業(yè)為代表的第二產(chǎn)業(yè)不僅能夠有效的避免房價上漲對產(chǎn)業(yè)成本的拉升效應，而且還能夠不斷地獲得來自與房價上漲效應的財政轉移支付，從而使第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展表現(xiàn)出與房價上漲并駕齊驅的增長態(tài)勢。然而對于第三產(chǎn)業(yè)來說，房價上漲對其的影響卻表現(xiàn)出與第二產(chǎn)業(yè)截然不同的特征。一方面，由于缺乏工業(yè)用地政策那樣的保護，第三產(chǎn)業(yè)必須完全自身消化房價上漲所帶來的成本壓力；另一方面，由于第三產(chǎn)業(yè)主要依賴于國內(nèi)市場，因此，第三產(chǎn)業(yè)難以像第二產(chǎn)業(yè)那樣通過出口退稅等政策獲得來自于房價上漲效應的財政轉移支付。可見，房價上漲對第三產(chǎn)業(yè)的影響完全表現(xiàn)為一種負效應，而對第二產(chǎn)業(yè)則表現(xiàn)為一種正效應，如果我國房價拉動型的經(jīng)濟增長模式不能得到有效轉變的話，那么，至少在相當長的一段時間內(nèi)，我國不協(xié)調(diào)的產(chǎn)業(yè)結構將不僅不能得到改善，反而會繼續(xù)惡化。

　　房價持續(xù)上漲對金融穩(wěn)定性構成威脅房價的持續(xù)上漲是否對我國的金融穩(wěn)定性構成了威脅呢？在這個問題上，有許多學者持否定的態(tài)度，他們的主要依據(jù)是，目前我國房地產(chǎn)信貸占信貸總額的比率為17％左右，而從美國等西方國家的經(jīng)驗看，只有當這一比率超過30％時，才有可能對一國的金融穩(wěn)定性構成威脅。我們則不贊成這樣的觀點，原因主要有三點:

　　首先，在美國等西方國家，房地產(chǎn)投資中的相當比率是通過資本市場提供，而不是通過銀行提供的，例如在美國這一比率為50％左右，即便是比率較低的日本也達到了30％左右，而我國房地產(chǎn)投資的80％以上是由銀行提供的。因此，我國17％的房地產(chǎn)信貸所承受的風險可能已經(jīng)遠遠超過了西方國家30％的房地產(chǎn)信貸所承擔的風險。

　　其次，17％的可靠性令人懷疑，因為，在房地產(chǎn)信貸的實際操作過程中，有大量的以消費信貸名義，甚至以商業(yè)匯票名義發(fā)放的貸款實際也用在了房地產(chǎn)投資上，而這些貸款卻并沒有計入到銀行的房地產(chǎn)信貸項目之下。

　　第三，由于我國以信用方式發(fā)放的貸款數(shù)量較少，因而造成了大量的非房地產(chǎn)信貸，實際是以土地、房屋等房地產(chǎn)為抵押物所發(fā)放的，因此，在我國的信貸總額中，與房地產(chǎn)投資風險相關聯(lián)的貸款所占據(jù)的比率，遠遠超過西方國家在這一方面的數(shù)據(jù)。根據(jù)原中國人民銀行金融研究局局長謝平的估計，這一比率接近60％。

　　可見，房價的持續(xù)上漲實際上已經(jīng)對我國的金融穩(wěn)定性構成了威脅，而且從目前的情況看，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的不斷持續(xù)，我國許多地方的房價都出現(xiàn)了不同程度的下降。可以預計，如果我國各地房價回落較大，我國金融體系勢必經(jīng)受更嚴峻的考驗，而一旦這種情況出現(xiàn)，我國經(jīng)濟將不得不承受全面的負面影響。

　　房價的持續(xù)上漲加劇了我國區(qū)域間發(fā)展的不平衡狀況。值得我們密切關注的是，伴隨著近幾年房價水平持續(xù)高速的上漲，我國區(qū)域間經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性狀況也不斷加劇，這主要表現(xiàn)在以下幾個方面。首先，在房價上漲的作用下，信貸資金流向進一步向沿海地區(qū)集中。其次，在房價上漲的作用下，國民財富也進一步向沿海地區(qū)集中。可見，從中國的實際情況看，在很大程度上，房價上漲所拉動的經(jīng)濟增長，實際上是以犧牲中西部利益為代價的經(jīng)濟增長，是非平衡的經(jīng)濟增長。

　　房價的持續(xù)上漲加劇了我國收入分配的兩極化。最后，我們要問的是，究竟哪些人從房價上漲中獲益？很顯然，廣大的農(nóng)民沒有從房價上漲中獲益，因為居高不下的房價讓農(nóng)民遠離了房地產(chǎn)市場，使得他們根本就沒有機會從房價上漲中獲益。不僅如此，居高不下的房價還在客觀上限制了農(nóng)民向城市轉移的機會，因此，房價上漲實際上阻礙了農(nóng)民收入的提高。那么對于廣大的城市工薪階層呢？同樣，工薪階層也沒有從房價上漲中獲益。因為我們不難發(fā)現(xiàn)，目前的房價已經(jīng)達到了如此高的水平，在這一房價水平下，即便工薪階層傾其一生的財富和勞動，恐怕也難以滿足最基本的居住需求。

　　從房價上漲中獲利的是房地產(chǎn)

　　總之，“房價上漲有利于經(jīng)濟增長”的觀點完全是一種短視的觀點，因為這種觀點忽視了我國社會經(jīng)濟發(fā)展的長遠利益。