調(diào)整跡象明顯

　　投資增長(zhǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)形成

　　此輪房地產(chǎn)增長(zhǎng)周期中，投資增長(zhǎng)的高點(diǎn)出現(xiàn)在2004年一季度，同比增長(zhǎng)41.1％，其中前兩個(gè)月增長(zhǎng)50.2％；之后在內(nèi)在的市場(chǎng)調(diào)整力量及國(guó)家宏觀調(diào)控政策作用下，緩慢回落。2004年全國(guó)房地產(chǎn)投資額為13158.3億元，同比增長(zhǎng)28.1％，比2003年回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2005年，特別是5月份后，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)呈明顯的回落走勢(shì)，投資增長(zhǎng)中期調(diào)整的拐

點(diǎn)已經(jīng)形成，可將2005年稱之為房地產(chǎn)調(diào)整起始年。5月當(dāng)月房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)20.3％，比上年同期提高5.3個(gè)百分點(diǎn)，比1－4月累計(jì)增長(zhǎng)率25.9％回落5.6個(gè)百分點(diǎn)，其后各月的增長(zhǎng)基本在20％左右小幅波動(dòng)，即房地產(chǎn)投資到年中后已從過(guò)去持續(xù)多年30％左右的高增長(zhǎng)平臺(tái)回落到適度快速增長(zhǎng)區(qū)間，從趨勢(shì)來(lái)講，有繼續(xù)回落到下一個(gè)臺(tái)階調(diào)整的內(nèi)在要求，即月增幅可能回落到15％左右或更低。預(yù)計(jì)2005年房地產(chǎn)投資為15920億元左右，同比增長(zhǎng)21％左右，比上年回落7個(gè)百分點(diǎn)。這種調(diào)整將是中期性，不可能幾個(gè)季度或一兩年完成，估計(jì)將步入3至5年的調(diào)整期，這有點(diǎn)類似于汽車工業(yè)。

　　對(duì)三大類房地產(chǎn)類型來(lái)講，增長(zhǎng)進(jìn)入中期調(diào)整是全面性的，住宅、寫字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增長(zhǎng)已全面回落，但確也存在一定差異。辦公樓投資增長(zhǎng)的調(diào)整力度最大，其次是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資的增長(zhǎng)調(diào)整。相對(duì)而言，住宅投資增長(zhǎng)回落要平穩(wěn)一些，但回落的幅度也較大。1－11月累計(jì)完成住宅投資8993.2億元，同比增長(zhǎng)22.3％，比上年末回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　從增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)來(lái)講，住宅投資對(duì)全部房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)2005年仍保持小幅上升的態(tài)勢(shì)。2005年1－10月累計(jì)，住宅投資額占全部房地產(chǎn)投資額的比重為68.0％，比上年提高1.6個(gè)百分點(diǎn)，住宅投資增長(zhǎng)對(duì)全部房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率則為68.7％，比上年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。從這個(gè)意義上講，所謂房地產(chǎn)的泡沫主要是住宅房地產(chǎn)的泡沫。控制住宅泡沫化增長(zhǎng)不僅將抑制整體投資過(guò)快增長(zhǎng)，防止下游產(chǎn)業(yè)(鋼鐵、建材等行業(yè))過(guò)剩，而且有利于其他房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)。辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資的貢獻(xiàn)近兩年都是下降的，2005年1－10月累計(jì)，辦公樓投資對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率僅為4.1％，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資的貢獻(xiàn)率為13.2％，比上年減少1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　東部地區(qū)投資顯著降溫

　　2005年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與前幾年的一個(gè)最大不同點(diǎn)是，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資大幅回落，而中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)定，回落的幅度明顯要小。盡管此輪房地產(chǎn)繁榮周期中，中西部房地產(chǎn)投資增幅基本都快于東部，這主要是因?yàn)樗�處于初�?jí)階段，速度快并不表示泡沫大。而東部地區(qū)連續(xù)多年保持25％－30％的高速增長(zhǎng)水平，是在規(guī)模基數(shù)已很大的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的，而且增速遠(yuǎn)高于名義GDP和居民收入的增幅，因此，帶有相當(dāng)大的泡沫增長(zhǎng)成分。宏觀調(diào)控重點(diǎn)就是控制東部部分地區(qū)房地產(chǎn)和整個(gè)投資過(guò)熱。2005年以來(lái)東部地區(qū)房地產(chǎn)投資的大幅回落顯示國(guó)家宏觀調(diào)控政策的效果開(kāi)始顯成效。盡管目前東部地區(qū)房地產(chǎn)投資占全部房地產(chǎn)投資的比重仍在2/3左右(2005年1－10月累計(jì)投資額占全國(guó)的66.7％)，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率由上年的69.1％下降到目前的僅54.0％。也正是東部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的顯著回落及貢獻(xiàn)率下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資明顯降溫，步入中期調(diào)整期。

　　此輪房地產(chǎn)繁榮周期中，熱度最高的地區(qū)要數(shù)上海、浙江和北京三地。這三大省市不僅房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)相當(dāng)快，而且占全國(guó)的比重也最大(它們與此輪房地產(chǎn)增長(zhǎng)中相對(duì)較慢的廣東一起構(gòu)成中國(guó)房地產(chǎn)增長(zhǎng)的四大巨頭)。進(jìn)入2005年后，三大高熱地區(qū)投資增長(zhǎng)大幅減速。1－10月累計(jì)，北京市房地產(chǎn)投資總額為1038.3億元，同比下降3.9％，為多年以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)，比2004年增幅回落26.4個(gè)百分點(diǎn)；上海房地產(chǎn)投資額為1040.4億元，同比增長(zhǎng)11.2％，比2004年增幅回落19.2個(gè)百分點(diǎn)；浙江房地產(chǎn)投資額為1066.2億元，同比增長(zhǎng)19.4％，比2004年增幅回落12.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，三大地區(qū)占全部房地產(chǎn)投資的比重趨于降低。其中北京減少最大，2003年北京房地產(chǎn)投資占全國(guó)房地產(chǎn)投資的比重為11.9％，2005年前10個(gè)月則降至8.8％，浙江房地產(chǎn)占全國(guó)的比重小幅下降，上海則保持穩(wěn)定。應(yīng)該說(shuō)，龍頭地區(qū)這種顯著增長(zhǎng)調(diào)整既是基于宏觀調(diào)控政策的影響，也是基于市場(chǎng)內(nèi)在力量的推動(dòng)，是中國(guó)房地產(chǎn)正步入中期性調(diào)整的一個(gè)重要信號(hào)。三大龍頭的增長(zhǎng)調(diào)整將逐步地向整個(gè)東部地區(qū)和中西部擴(kuò)散。未來(lái)房地產(chǎn)增長(zhǎng)的調(diào)整將是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，但趨勢(shì)已經(jīng)形成。

　　由于滯后效應(yīng)，2005年二級(jí)房地產(chǎn)地區(qū)(占全國(guó)房地產(chǎn)投資的第六位至第十位)投資增長(zhǎng)仍然較快，其中包括東部的一些省份及中西部一些省份。如山東省，前10個(gè)月累計(jì)房地產(chǎn)投資總額為739.74億元，同比增長(zhǎng)37.1％；安徽和四川是中西部省份的代表，前10個(gè)月房地產(chǎn)投資分別為349.78億元和537.28億元，同比分別增長(zhǎng)48.1％和35.3％。

　　房地產(chǎn)消費(fèi)有放慢跡象

　　前10個(gè)月，全國(guó)商品房銷售額為12925.9億元，同比增長(zhǎng)33.6％，比2004年同期加快1.7個(gè)百分點(diǎn)，比同期房地產(chǎn)投資增幅快12個(gè)百分點(diǎn)。投資增幅與消費(fèi)增幅相差10多個(gè)百分點(diǎn)，是多年來(lái)不多見(jiàn)的。這一點(diǎn)會(huì)被一些房地產(chǎn)商及一些專家誤讀為房地產(chǎn)需求仍然相當(dāng)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)不會(huì)步入中期調(diào)整，將繼續(xù)保持“牛市增長(zhǎng)”格局。在我們看來(lái)，這種反差現(xiàn)象正好說(shuō)明未來(lái)幾年房地產(chǎn)增長(zhǎng)的大調(diào)整不可避免。

　　在房地產(chǎn)投資明顯放慢的情況下，房地產(chǎn)消費(fèi)仍保持加速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，主要有以下幾個(gè)原因:第一個(gè)原因是增長(zhǎng)周期順序變化使然。房地產(chǎn)高增長(zhǎng)是按以下順序遞進(jìn)的:先是土地開(kāi)發(fā)放量增長(zhǎng)，隨后是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)，然后是銷售大幅增長(zhǎng)(投資增長(zhǎng)需要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后才能形成供應(yīng)量)，其中間過(guò)程中有一個(gè)相互強(qiáng)化的過(guò)程，即消費(fèi)高速增長(zhǎng)拉動(dòng)投資高速增長(zhǎng)等，投資高增長(zhǎng)又會(huì)強(qiáng)化消費(fèi)高增長(zhǎng)。最后是才反映在價(jià)格上。即房地產(chǎn)消費(fèi)和價(jià)格的增長(zhǎng)是一個(gè)相對(duì)滯后的增長(zhǎng)指標(biāo)。在房地產(chǎn)投資開(kāi)始明顯調(diào)整時(shí)，消費(fèi)仍會(huì)有一個(gè)繼續(xù)放量加快增長(zhǎng)的過(guò)程，價(jià)格也繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，經(jīng)過(guò)一年多的時(shí)間后，銷售增長(zhǎng)將會(huì)放慢，價(jià)格增長(zhǎng)也會(huì)不斷回落，一些地區(qū)房?jī)r(jià)還可能出現(xiàn)絕對(duì)下降。所以，消費(fèi)增長(zhǎng)的最后加速恰恰是房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)將進(jìn)入全面調(diào)整的一個(gè)信號(hào)。

　　第二個(gè)原因是房地產(chǎn)商集體操縱供應(yīng)量增長(zhǎng)，形成商品房供應(yīng)緊張的假象，促進(jìn)價(jià)格繼續(xù)大幅上漲，從而導(dǎo)致銷售增長(zhǎng)加速。2004年中期，在國(guó)家出臺(tái)一系宏觀調(diào)控政策以后，由于不少地方政府對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱問(wèn)題呈曖昧態(tài)度，再加上作為強(qiáng)勢(shì)利益集團(tuán)的房地產(chǎn)商們的操縱，主要是操縱商品房竣工速度放慢，并配合于其媒體上的強(qiáng)勢(shì)話語(yǔ)權(quán)(利用媒體散布“地荒論”、“供不應(yīng)求論”)，以形成供不應(yīng)求的假象和預(yù)期。操縱作用下的供應(yīng)量的銳減，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大幅上漲，正在這一過(guò)程中，各地房?jī)r(jià)上漲達(dá)到了瘋狂的程度。

　　第三個(gè)原因是擴(kuò)散效應(yīng)的作用。房地產(chǎn)增長(zhǎng)過(guò)程一般是從一級(jí)(發(fā)達(dá))地區(qū)開(kāi)始，逐步向二級(jí)(中等發(fā)達(dá))地區(qū)擴(kuò)散，再向三級(jí)地區(qū)擴(kuò)散，即“你方唱罷我登場(chǎng)”。2005年商品房銷售額的加速增長(zhǎng)，一是由于其他一級(jí)地區(qū)的補(bǔ)漲(如北京、江蘇、浙江)，二是由于二級(jí)地區(qū)的滯后增長(zhǎng)。一級(jí)地區(qū)中北京、江蘇具有明顯的補(bǔ)漲特征。二級(jí)地區(qū)的加速增長(zhǎng)是一種普遍性滯后性加速增長(zhǎng)。

　　第四個(gè)原因，就是增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)移效應(yīng)。上海、廣東銷售增長(zhǎng)的放慢，顯示大量的存量炒房資金逐步撤出，但這些資金在房地產(chǎn)未轉(zhuǎn)入全面性大幅調(diào)整時(shí)，會(huì)轉(zhuǎn)向其他地區(qū)，導(dǎo)致這些地區(qū)增長(zhǎng)加快，北京就是這方面的一個(gè)典型例證。對(duì)北京房地產(chǎn)銷售大幅增長(zhǎng)作出貢獻(xiàn)的還有一個(gè)因素，即近幾年形成的暴富群體在北京的置業(yè)投資。

　　消費(fèi)增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)估計(jì)在明年中期會(huì)形成，屆時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入全面的調(diào)整。沿海一些發(fā)達(dá)地區(qū)(如在上海和廣東)房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)的調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始。1－10月累計(jì)，上海商品房銷售額為1587億元，同比增長(zhǎng)12.5％，比2004年回落47.4個(gè)百分點(diǎn)；廣東商品房銷售額為1491.6億元，同比增長(zhǎng)16.7％，比2004年放慢2.4個(gè)百分點(diǎn)。東部五強(qiáng)合計(jì)商品房銷售增幅為31.3％，比全國(guó)平均增幅慢2.3個(gè)百分點(diǎn)，這與上海和廣東兩大龍頭地區(qū)房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)放慢有明顯的關(guān)系。

　　房?jī)r(jià)漲幅逐季回落

　　房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的拐點(diǎn)顯現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的大幅調(diào)整及商品房銷售進(jìn)入最后階段的放量增長(zhǎng)，特別是在2005年初國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房