房地產業步入中期性調整期

　　課題顧問兼指導:陳東琪

　　課題組長兼本報告執筆:王小廣

　　參加討論的其他成員:樊彩躍、李軍杰、丁瑤

　　本輪房地產周期的高景氣繁榮期已經結束，在2005年下半年進入中期調整期；

　　預計今年下半年可能進入加速回落期，有望出現房地產銷售增長的“拐點”；

　　房價增幅將繼續回落，高檔住房價格增幅的回落幅度要大于中低檔住房；

　　一批中小房地產商將會被淘汰，導致銀行不良資產增加；

　　調整將會持續較長時間，期待一兩年后重新高漲并不現實；

　　建議“三不”政策，不松土地偏緊政策、不松信貸政策、不松稅收政策，防止

　　建議實行“三不”政策

　　防止泡沫轉頭重來

　　政策上做到“三不”，防止房地產泡沫轉頭重來。不論是房地產的金融環境和政策，還是房地產的稅收政策，目前仍然是中性偏刺激的，并不是緊縮性的政策。如利息仍保持歷史低位，按揭貸款首付比例為30％并不是很嚴厲的，月付占家庭收入的比重只需低于50％的規定也是相對寬松的。對房地產交易的稅收也不是很緊的。其他如土地政策的偏緊是合理的，不能再指望通過無限度的增加供應來“奢侈性”地發展房地產。

　　為了保證中國經濟的長期穩定發展，宏觀經濟政策的一項重要任務就是防止房地產泡沫化發展，特別是防止房地產泡沫化演化為“泡沫經濟”，所以，我們建議在政策上要做到“三不”，防止房地產泡沫轉頭重來，即土地偏緊的政策不能放松，信貸政策不能松，稅收政策不能松。特別是土地政策要長期偏緊，土地的稀缺性及土地價格的上漲要求房地產發展要更加節約土地。

　　繼續鞏固房地產“新政”成果，加快促進三大轉變。所謂三大轉變就是:一是轉變發展觀念，重新確立住宅消費和投資理念；二是促使房地產發展的政策和制度轉變，形成房地產發展的長效機制；三是改變現有的房地產銷售方式。

　　首先要轉變發展觀念，政府、房地產商和消費者都要徹底地轉變關于房地產增長、增值的理念，即塑造理性的房地產發展觀。對政府來講，房地產是一種被動性產業，是社會福利的重要表現形式，不能作為財富增值的重要手段。防止房地產泡沫化和打擊通過市場操縱、惡性炒作等不正當的途徑獲取暴利是政府的重要職責，同時要千方百計地保證普通老百姓的居住需要。政府要引導大眾消費，促進房地產供給和消費的大眾化取向，而不是鼓勵房地產的大眾投資，房地產的大眾投資將是災難。對房地產商來講，塑造理性的房地產發展觀，就是將滿足大眾住房需求為己任，盡可能提供相對廉價的住房商品，通過擴大規模和提高品質來營利，適度利潤和政府的福利最大化目標相統一，才是房地產正確和可持續發展之路。對廣大普通消費者來講，要轉變的觀念是房地產沒有什么投資價值，它是一個必需的耐用消費品，所謂巨大的增值空間在理論上是錯誤的，實際上也是不可能的。

　　第二個轉變就是促進房地產發展政策和制度的轉變，主要是建立一套合理的稅收制度。合理征收房地產稅(或不動產稅)是防止房地產泡沫和保障房地產穩定增長的最重要制度安排。其主要應包括四部分:資產稅、所得稅、交易稅和消費稅。在現階段，可以對資產稅給予減免或稅率定得相對較低，主要是征收所得稅和交易稅，同時，實行差別消費稅率，對高檔住宅和購買二套以上住房(根據房屋價值量等級)可征收不同水平的消費稅，對購買一套普通住房可免征所得稅。而且可以效仿美國，將房地產稅作為地方基礎教育經費的重要來源，即將房地產稅全部轉為地方的教育經費，以彌補國家教育經費投入的不足。

　　第三個轉變就是要盡快改變目前的銷售方式，只允許出售現房而不允許出售期房，即由目前所實行的“香港模式”轉為“美國模式”。允許賣期房是房地產投機的重要條件，房地產的銷售方式如果不發生根本轉變，那么投資炒作將會以各種形式重復出現，而且在現有的利益紛爭的格局中，調控的難度越來越大。

　　調整房地產供給結構。大力鼓勵經濟型住房的供給及通過政府直接提供廉租房，逐步解決房地產發展的結構不合理問題，滿足中低收入階層的住房需求。政府委托房地產企業提供

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　　國房指數回落到景氣低迷期

　　從國房指數來看，自1999年開始的此輪房地產繁榮，在2003年1季度達到頂峰，之后小幅調整，2004年第三季度開始調整力度加大，2005年第二季度開始進入中期性景氣調整階段。高峰階段的2003年一季度房地產開發綜合景氣指數平均值為108.46，2005年4月開始猛降至102以下，到11月止，已連續8個月處于102以下，即步入景氣低迷期。

　　房地產企業景氣指數明顯回落

　　從房地產企業景氣指數看，2005年二季度后房地產開始步入明顯的調整。房地產企業景氣指數的最高值在2004年第一季度，為135.9，之后雖趨于調整，但調整力度明顯較弱，但2005年二季度后，房地產企業景氣指數步入真正的調整。二季度房地產企業景氣指數為126.6，比一季度回落8個百分點，三季度繼續回落，至123.7，已接近2001年1季度的水平。與此同時，與房地產相關的產業如鋼鐵與建材業企業景氣指數同步明顯調整。