北京二手房今年可能漲

　　□孟堅

　　在過去的一年里，當人們普遍將關注點放在新房市場的時候，北京二手房市場正以價升量增的走勢邁進了2006年。據北京著名房產中介公司“我愛我家”的市場研究中心統計，去年北京二手房市場成交量65000多套，同比增長13.3％，二手房交易均價為4630元/平方米，與2004年的交易均價4217元/平方米相比，每平米上漲了413元，同比漲幅達10％。

　　二手房市場大盤點

　　去年，京城二手房10％的漲幅與新房價格約20％的漲幅相比，自是不可同日而語。據分析，新房與二手房漲幅不同，一是由于城市土地資源日益稀缺和市場供應短缺，使得新房價格有可能大大脫離成本而獲得高“溢價”；二是市場交易主體不同，二手房交易全部為買賣雙方一對一的交易，信息對稱，談判地位對等。而新房交易則是開發商與眾多購房人的一對多的市場博弈，由于信息不對稱和市場壟斷，因而開發商具有操縱價格的先天優勢。相比較而言，購房者對于價格上漲處于一種很無奈的市場弱勢地位。

　　業界專家分析，京城二手

　　從成交的房屋類型看，去年北京二手房市場交易以二手商品房為主。二手商品房占全年二手房交易總量的56.6％，與其2004年所占的46.1％的交易比例相比上升了10.5％。再上市房占全年二手房交易總量的43.4％。其中已購公房占全年二手房交易總量的34.06％，與其2004年所占的52.6％的交易比例相比下降了18.54％。二手

　　求大于供格局難變

　　去年，北京二手房房源供給量比2004年增加了37.6％，預計2006年的二手房供應量仍會持續這種增長趨勢。業內人士分析，導致二手房源增加有這樣一些原因:一是北京

　　盡管2006年北京二手房房源會持續增加，但供應量的增加仍將趕不上需求量的增加，市場供不應求格局難以改變。目前北京市二手房市場上的供需比例大致在1:5左右，即一套房有五個買主等著買。更值得關注的是，我愛我家的數據顯示，2005年二手房的客戶需求增加量比同期的房源供給增加量高出80％，由于供應量增加的速度遠不及需求量增加的速度迅猛，導致市場供不應求格局越來越難以改變。相對于二手房需求的增加，2006年的供給量則受到以下幾方面因素的制約:交易環節稅收的增加抑制房源的釋放。許多在5.5％營業稅征收范圍內的業主會放棄或暫緩出售房屋，將手中房屋轉向租賃市場。另一方面，所得稅政策的實施將使得業主的出售收益受到影響，業主的出售意愿隨之下降，部分業主會選擇在很長一段時間內觀察市場的變化。同時，受稅收政策影響，部分業主“以舊換新”、“置業升級”的愿望也被遏制。多方面因素將導致二手房市場的房源供給下降。

　　二手房今年可能漲

　　由于市場供需傾向于賣方市場，因此今年北京二手房價格極有可能繼續上漲。據我愛我家市場研究中心預測:受稅收、高端商品房大量入市等多方面因素的影響，2006年北京二手房交易均價將會呈現整體持續上升的態勢，預計升幅達20％。

　　該研究中心認為，促使二手房交易均價上升的因素主要有以下幾個方面:

　　北京二手房市場的供求矛盾依然突出，供不應求的局面是推動2006年二手房交易均價上升的主要所在。相關稅收政策的延伸將加劇供求之間的矛盾，對二手房交易均價的上升起到推動作用。營業稅、個稅等交易環節的稅收政策，一方面可能使得部分業主為了確保自身收益不受損害，將交易成本轉移到賣房款中；另一方面將迫使部分二手房業主從二手房買賣市場轉向租賃市場，導致二手房市場失去一部分房源，從而加劇二手房市場的供不應求，進而會對二手房交易均價的繼續攀升起到推動作用；持續上漲的一級住宅市場價格也將拉動二手房交易均價的上升；

　　北京城區土地供應量的減少導致新開盤住宅項目的減少，促使一級房產市場的開發轉向以四環、五環、甚至是六環外的新興組團和衛星城建設為主，而對于城區的拆遷戶和想居住在城區的人群來說，四環以外的交通瓶頸、社區配套服務、以及社區周邊環境都不能滿足他們的生活需求，因此，他們寧可選擇城區的二手房，也不愿選擇郊區的新房，此類人群需求的增加從而導致二手房市場供求矛盾的加劇，進而推動二手房交易均價的攀升。

　　部分高檔二手公寓、二手別墅和二手高端商品房的交易活躍將成為拉動二手房交易均價的主要動力。尤其是在金融政策、房貸利率調整的大環境下，迫使那些早期以投資為目的購買公寓的投資者不再持房觀價，將逐步開始釋放房源，充足的房源供應也將極大促進此類高端物業類型的二手房交易量上升，從而使二手房均價出現較大的漲幅。