2006年兩極分化將加劇　房地產信托“維新”者勝

http://whmsebhyy.com 2006年01月05日 07:54 中國證券報

　　本報記者尚曉陽王妮娜北京報道

　　“212號文”的影響還難以評價，REITs的面世則遙遙無期。在制度環境尚不完善的階段，誰的創新能力強，誰深入探索運作模式，誰就能夠有所作為。

　　“212號文”影響消退？

　　有關市場機構統計顯示，2005年11月，全國共有23家信托公司推出52個集合資金信托產品，融資規模高達65.3億元，數量和規模比去年同期分別增長23.81％和57.73％，與10月相比分別增長了92.59％和195.14％。

　　此前的10月，全國共有20個信托公司推出26只集合資金信托計劃，發行規模為21.83億元，環比分別下降近五成和近六成。

房地產信托的萎縮是信托產品縮水的重要原因，10月信托資金投向房地產的產品共有8個，其中真正用于房地產項目開發的只有2個，資金規模僅0.32億元。

　　業內人士認為，房地產信托的突然萎縮源于

銀監會2005年9月下發的“212號文”，該文件要求房地產貸款信托必須滿足“四證齊全、二級資質、35％資本金”，使得房地產信托的門檻和銀行貸款看齊甚至更高。

　　到了11月份，政策影響逐漸消退，當月投資于房地產的信托產品16個，資金規模28.9億元，分別占當月的30.77％和44.26％，比10月份有了很大起色。

　　曾經讓業內大驚失色的“212號文”為何“威力”這么小？業內人士分析，房地產業看好信托的趨勢不會輕易改變。

　　聯華信托總裁李曉東告訴記者，房地產信托募集資金、發行規模2004年在所有信托類別中排名第二，僅次于基礎設施，2005年則躍居第一。“2005年1到10月，房地產信托融資123.5億元，這還是公布的，實際數字更大，在200億元以上。”

　　“宏觀調控背景下應該大力發展房地產信托”，李曉東表示，“這是促進房地產健康發展的需要。”從融資來看，

開發商嚴重依賴銷售回款和拖欠工程款會越來越難，“招拍掛后，過去土地交易之前就可以辦的事情越來越難辦了。現在到了年底，很多開發商都要應付民工回家潮，政府監管會加大，大量拖欠工程款是不可能的。”

　　兩極分化加劇其實，“212號文”威懾到的主要是資質較差、科技含量低的信托公司，因為這些公司承擔巨大的市場風險，而且沒有辦法規避稅負的壓力，最終會被淘汰出局。

　　中國人民大學信托研究所所長邢成表示，2006年，房地產信托的兩極分化將加劇。“科技含量低，以債券、貸款方式操作的會萎縮，另外一類則是按照基金化原理設計產品并運作的信托公司。比如聯華信托開發聯信寶利產品，以及杭州工商信托公司組建的房地產資產管理公司，就是按照基金化原理來設計房地產產品。”

　　他解釋說，基金化原理產品的特點是標準化、可復制、復合投資、具有流動性，越秀投資的REITs產品在香港上市就是很好的例子，不過，“比較諷刺的是，這個機構不是金融機構，更不是信托機構，但卻搶先吃了螃蟹”。

　　李曉東告訴記者，“212號文”對質地良好的信托公司其實是好事，因為過去有些公司不規范，開發商招數多，整個市場在監管層和公眾中的形象不是很好，而且總是一人生病全家吃藥。“另外，‘212號文’只是暫時的，分類監管以后，對優秀公司的準入會放開。”

　　事實上，市場上的兩極分化已經出現了。據有關機構統計，2005年11月市場上雖然發行的信托產品多達52個，但是涉及到的信托機構只有23家，它們一直都是市場上的活躍者，而其余近30家信托機構在一年中或者沒有發行，或者只發行過一兩個信托產品。

　　在制度環境尚不完善的階段，誰的創新能力強，誰深入探索運作模式，誰就能夠有所作為。“只要是有創新能力，符合私募特點的信托產品，有的放矢地開發私募市場和客戶群體，你會發現5萬元不是高了而是低了。至于200份也是如此，只要開發恰當的產品就不是問題。”邢成說。