合格房企可在境內上市以期雙贏

http://whmsebhyy.com 2005年12月15日 09:07 中國經濟時報

　　■本報記者唐瑋

　　“要解決房地產企業資金窘境，可以考慮國內合格的房地產企業在境內上市，以期雙贏乃至多贏。”中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘表示。

　　房地產行業以其事關國計民生的特性，一直是最受關注、最有爭議的一個行業。在12

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月12日舉行的“財經年會2006：預測與戰略”上，各方圍繞房地產的宏觀調控和房地產融資問題各抒己見。

　　合格房企可在境內上市

　　哈繼銘認為，控制貸款是為了風險控制，目前貸款占

房地產開發的比重很高，貸款的控制可能導致很多房地產商資金短缺，尋求其他途徑融資，包括外資乘虛而入。中國資本(資訊行情論壇)市場為何自身不能提供足夠的直接融資呢？“一個合格的、較好的房地產商在本土證券市場上募得資金，同時也是為老百姓創造更具吸引力的投資手段，而不是熱衷購買房產投資，也不是將資金固定在銀行中只求2.25%利率回報。”

　　北京高華證券有限責任公司副董事長許小年則指出，國內資本市場的融資功能正在退化，資產定價功能逐漸喪失，真正成為

中國經濟晴雨表的香港資本市場的融資能力卻在逐步走強。由于內地企業上市地且產品市場都在內地，國內市場和H股市場的融資能力存在此消彼長的關系。國內的市場應當更多學習香港經驗，在制度建設上跨出更大的一步。否則香港也會逐漸變成國內的金融中心，愈來愈多的國內企業到香港上市的趨勢將無法遏制。

　　標準普爾中國區總裁扈企平建議，住房融資定要證券化。住房貸款證券化如何才能更有效助力于融資？“第一，要有完整的法律。第二，完善會計和稅收。若要促進中低收入房屋的需要，應該在稅收方面有所調整。第三，需要專業的分析師。第四，與信用評級密不可分。第五，完善投資銀行的相關措施，自始至終以規范貫之。第六，利用利率，證券定價是以國庫券的利率加之利差，故首先需要國庫券利率為基礎。第七，要有活躍的二級市場，準確為新證券定價。第八，需要專業投資者。

　　控制銀行對房地產貸款

　　美林集團全球資本投資部中國區總經理蓬鋼認為，中國的房地產市場主要的問題在于供應，而并不在于需求。“實際上，中國的房地產市場需求量非常‘健康’，主要來源于人口的城市化，體現了城市人口對于生活空間的需求從無到有的積累過程。”

　　“供應問題的產生源于整個房地產

供應鏈上的管理缺陷和銀行的貸款來之太易。”蓬鋼分析，“銀行如果能將為房地產項目提供80%、90%的資金支持，降至40%、50%，將是一種健康的趨勢。項目的草率上馬和對市場接受能力的錯估導致產生太多不良貸款。由此看來，控制供應、控制銀行對房地產貸款的調控會是長久之計，市場需求的某些限制反而是暫時現象。”

　　國際資本參與利害并存

　　蓬鋼說，國內房地產市場的資金20%來自銀行貸款，50%來自預售。宏觀調控和預售回落使得絕大多數房地產企業陷入缺乏資金的窘境，于是企業各顯神通以求融資。但是，由于銀行以外的資本市場缺乏規章制度和市場標準，風險大為放大，這時，外資嗅出了其中的商機廣泛參與進來。

　　北京國華置業有限公司董事長兼總經理房超指出，國際資本進入后，新的理念，新的評估方式的運用，產業鏈系統整合的經驗隨之而來，這將拉動整個房地產升級，提升房地產的行業價值。

　　蓬鋼認為，國際資本的參與是利害并存。中國的高經濟增長速度和仍將繼續實現增長的潛力，給眾多國際資本提供了充分發揮的機會。國際資本的規模巨大，其中也不乏投機資本，故政府目前對于國外資金進入中國仍有諸多限制。歸根到底，中國的資本市場還未對國際開放，形式拘泥于國外直接投資。

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