外資銀行　爭食中國地產蛋糕

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　　中國在加入WTO時做出承諾:2006年底前金融業將全面開放。這讓始終徘徊于中國金融大門之外的海外金融機構摩拳擦掌。中國金融業的相對不發達為外資金融機構進入中國市場構筑了美妙的想象空間。他們覺察到中國房地產金融的潛藏利潤，紛紛通過各種渠道開展業務。一些外資銀行憑借早先進入中國的優勢，蓄勢待發意欲搶奪中國房地產金融的利潤蛋

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　　常規業務蓄勢待發

　　2006年以前外資銀行在中國的業務是受政策限制的，只有部分銀行得到許可開展業務。但是只要有機會，這些深諳資本運作之道的國際資本就會發揮其資本和經驗所長，在中國探索發展業務。他們謹慎對待風險的同時又迅捷地通過曲線方式追逐利潤，而在這之間起平衡作用的則是他們敏銳的商業視角和成熟的操作經驗。房地產信貸業務是銀行的常規業務，在政策允許的范圍內，外資銀行紛紛有選擇地開展企業信貸和個人按揭貸款業務，爭取更多的客戶，為未來銀行業的全面開放積累客戶資源。

　　信貸融資是外資銀行在華機構直接向

　　個人按揭貸款目前外資銀行的個人按揭對象主要是外籍人士、澳港臺人士。隨著全面外幣業務的獲批，外資銀行對中國內地的外幣貸款禁區有望打破，到2005年年底將能全面展開對內地居民的人民幣業務。包括匯豐銀行、東亞銀行、永亨銀行、國際金融公司、中德住房儲蓄銀行在內的多家外資銀行正在加大培育當地個人按揭貸款的力度，與眾多房地產項目客戶密切接觸，以遠比內資銀行優惠得多的利率，搶奪境外優質客戶。但是，各外資銀行在選擇按揭項目上還是趨于謹慎。如東亞銀行北京分行在北京地區提供按揭貸款的項目都經過嚴格篩選，主要是一些境外人士較為感興趣的中高檔住宅項目，如具有一定投資潛力的公寓或別墅項目。

　　投行業務曲線潛行

　　目前，在國家外匯管制的體制下，許多房地產投資銀行業務是受到限制的。但這并不意味著國外投資銀行就無所作為，一些公司利用規則的“漏洞”曲線潛行，仍獲得可觀的回報。

　　合作項目開發在國家金融政策的管制下，一些外資銀行通過項目合作開發方式，繞過政策限制聯手房地產企業做開發性融資。但這些銀行選擇合作伙伴的標準一般比較嚴格，基本都是當地最有實力和發展潛力的房地產公司。其操作方式一般是當地房地產公司有較好的項目后，外資銀行通過參股方式出資設立項目公司。2003年7月，摩根士丹利名下房地產基金MSREF與上海盧灣區政府控股的永業集團聯合投資“錦麟天地雅苑”項目；與美國雷曼兄弟公司各入股25％參與上海永業集團發展的上海永業公寓二期；與復星集團旗下的地產公司合作投資“復地雅園”都是這類操作手法。

　　外國直接投資借FDI(外國直接投資)曲線放貸商業貸款屬于資本項目。目前直接的境外信貸有違外匯管制，因而有外資銀行采取用FDI的方式“曲線融資”。典型案例是2004年萬科與德國銀行(下稱“HI”)達成的雙方共同開發中山“萬科城市風景花園”項目。協議中萬科將所持有的中山項目80％的股權轉讓給一家由HI設立的名為BestGainInvestment的公司，由于萬科也持有該公司35％的股權，從而在融資安排完成后，萬科直接和間接持有的該公司權益只有48％。這樣，從形式上看，HI取得了中山項目的控股權，屬于FDI。但是實際上，根據雙方的合同約定，在項目回款之后，萬科將以LIBOR(同業拆借利率)再加幾個點的利息贖回股權。也就是說，這實際上是一筆商業貸款。

　　資產收購物業并購種種跡象表明，外資銀行對中國商業地產項目正青睞有加。現在，經營狀況良好的中國商業地產項目租金回報率高達9％，比新加坡5只REITs的回報率高出約三個百分點。大摩、麥格里等外資銀行近來的頻繁收購也證明了上述論點。

　　2005年7月，麥格理銀行香港公司透露，該銀行間接擁有的一家公司和一批機構投資者組成的財團，在內地收購了9家大型零售商業中心。業內人士透露此次收購對象是大連萬達，而且這9個商業中心大多位于北方二線城市。

　　不良資產包業績驕人

　　摩根斯坦利(大摩)在各地的收購業務主要是從銀行的不良資產入手，從美國，韓國，日本，意大利到中國，由于具有運作各國不良資產的豐富經驗，因此從銀行的不良資產入手進行投資已成為大摩的一種傳統。國內許多銀行的不良資產中房地產抵押貸款的比例相對比較高，這無疑是大摩進入中國房地產市場的一條佳徑。

　　2004年大摩與盛融、金地合作拿下中國建設銀行賬面價值28.5億人民幣的不良資產包；2005年9月初，又與上海盛融投資有限公司聯合宣布，以不良資產債權收購方式成功獲得上海世界貿易大廈的產權，收購金額為9000萬美元。在去年年底大摩成為上海世界貿易大廈新主人之前，該大廈的原日租金在0.3美元/平方米/天左右，遠低于周邊甲級寫字樓0.8美元/平方米/天以上的租金行情。但在大摩與盛融入主并進行內外

　　更為重要的是，大摩以估計1800美元/平方米的價格收購得到的上海世界貿易大廈，經過全新包裝后市場價值已經大大提升，業內人士估計目前該大樓價格已在3000美元/平方米以上，其獲利空間相當可觀。外資金融收購項目看中項目持有回報，但更看中其可能的增值回報。收購項目后進行重新包裝，并經營出成熟的商業、辦公環境，再尋機轉手，無疑是最考驗資金也最符合基金“性格”的行動方式，同時也是對資本增值手段最直接的考驗。摩根士丹利無疑實現了一次完美演繹。大摩通過旗下地產基金對于不良資產的運作逐漸引起人們的關注，而此次對于世界貿易大廈收購并重新包裝后顯示出的巨額利潤，不僅讓