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孟堅
近日，最為吸引房地產市場眼球的莫過于深圳房價的猛漲。根據當地業界人士較為一致的判斷，除了因政府供地因素造成的市場供應短缺外，再一個影響房價上漲的重要因素就是投資與投機資金的進入。
上個月，深圳萬科的一個名叫“17英里”的項目開盤之后，一批未經預約的外地炒樓客因買房不成而打砸售樓處。在2005年深圳市區內推出的多個樓盤中，動輒上百萬的中高檔住宅，一人同時購買數套的案例屢見不鮮。有調查顯示，這些炒樓客中并非都是身價千萬的富豪，其中不乏工薪階層和自由職業者，他們炒樓選擇的置業付款方式多為分期付款。過分樂觀的市場判斷和盲目投資形成了深圳炒樓的“羊群效應”。
“雖然官方的說法市場上炒樓的比例只有15％，但據我們對市場的觀察，炒家最少有30％。”資深地產專家半求認為炒家的瘋狂入市，才是目前房價暴漲的主要原因。
如果稍對年初上海房價的猛漲作一番分析，我們發現在房價急升的背后，有相當數量的市場購買力來自于資本的投資與投機需求。其實，從上個世紀初開始，在世界各主要發達國家利率不斷走低的情況下，不動產的投資屬性就被再度發掘和重新認識。在此后的十幾年中，歐、美各國的房價一路攀升。大量資本流入不動產領域，其目的在于獲利。這種投資或投機的獲利指標評估有兩項:一是不動產本身的價格漲升，二是長期投資與租金收益之比。前者看中的是不動產升值后的短期內套利空間，后者則更關注資產的質量和收益的穩定性。
在上海和深圳的樓市炒家中，短線投機與長線投資的力量均不容小視。他們買房的唯一標準就在于能否獲利，而不在于房價的高低。這樣，就衍生出市場的許多虛擬需求。由于推動市場虛擬需求主要是來自于資本的力量，因而只要有獲利的可能，房價就會被不斷地推高，進而極大地扭曲了市場的價格體系。
從短期看，如果房價不斷上漲或許能形成一個開發商、炒家、政府“共盈”的局面:開發商得到超額利潤、炒家獲得豐厚回報、政府可高價賣地并可征收到相應的稅賦。但從長遠看，由于房價高企損害了廣大民眾的利益，因而會造成社會的不穩定，這不符合政府的長遠利益。因此，問題的根本在于如何化解資本的逐利沖動。從前一段時間政府所采用的方略看，主要是通過增稅以抑制市場流通的辦法來打擊投機。客觀地說，這種“堵”的方法可以很快見效，但從長遠的解決之道看，最好還應有“疏”的管道，對資本的投資需求通過房地產投資證券化的方式給以引導。前不久，央行副行長吳曉靈曾透露過這樣的信息，要發展權益型的房地產信托投資基金。我們認為，如果房地產投資證券化能順利推出，不僅會極大地改變房地產實物投資的格局，而且也有可能在一定程度上化解銀行金融風險以及改變目前開發商的盈利模式。
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