(業界觀察)銀行和房企：棒打不散鐵鴛鴦

　　顧列銘

　　在近期召開的“2005中國地產金融年會”上，央行副行長吳曉靈對我國房地產業風險高度集中于銀行系統的現狀表示了相當的憂慮:目前我國房地產公司的資產負債率在70％以上(多來自于銀行)，由于房地產融資方式沒有形成風險分擔機制，房地產公司的負債主要來自于銀行的間接融資，而如此高的負債率一旦出現市場風險，將給銀行帶來巨大損失。但與此

同時，個人房貸業務目前尚為各商業銀行的優質業務。那么，如何既要隔離銀行風險，又能讓房企獲得資金支持，這的確是一道十分難解的題。

　　房貸緊了又松

　　在全國房地產價格漲幅逐步受到控制的時候，深圳的

　　工行深圳分行在宣布取消房貸險、減免律師費等八項措施后，又宣布爭取在5個工作日內放款到位；而農行廣東省分行則將個貸審批權下放到支行，其貸款成數高達8成，額度達150萬元。如今，曾經被取消的商業貸款優惠利率、提高首付比例、上浮第二套以上住房貸款利率的房地產新政，在商業銀行放貸任務等壓力下，早已經“過期作廢”了。

　　無獨有偶，由于房貸業務下滑，滬上主要銀行紛紛對房貸政策“松綁”。自2005年10月份開始，已不再對銀行的房貸政策的“松緊”進行干預，各銀行在風險可控的情況下，個人房貸的貸款成數和利率(在央行規定的范圍內)均可自行決定。由于房貸業務的連續數月下滑，滬上建行、中行、工行等個人房貸大行自10月份開始放寬房貸政策。建行上海分行部分支行客戶購買

　　有意思的是，在長三角地區盡管房價出現了一定程度的回落，但是商業銀行對該地區房地產企業的貸款在10月份并沒過分緊縮。上海一家房地產公司的杭州項目公司經理就聲稱:“現在銀行貸款松動了，我們10月份就獲得了工行的貸款。”“銀行目前也有稀釋不良貸款率的沖動。”上述工行總行人士說。各分行到年底，都面臨著業務評比競賽，不良貸款率是其中重要的考核指標。同時，在年底考核中，放貸額是各分行支行信貸員的重要業績指標，這位工行總行的人士說，他們大多由于上半年監管部門對資本充足率等因素的重視，沒有完成任務。對于房地產企業貸款松動，中國建設銀行山東分行一位資產管理部門負責人認為，這也緣于商業銀行怕資金鏈斷裂。的確，在銀行方面，原先對房貸“嚴防死守”的態度亦有所松動。央行上海分行一位中層曾坦言，為了資金及整個金融系統的安全，銀行提高對房地產貸款的門檻是必然的，而銀行同時作為一個需要通過發放貸款獲得利潤以求生存的市場角色，也面臨著主要業務之一的房地產貸款縮水壓力，采取措施改變困境也在情理之中。而對于老公房貸款政策的放松，成為有關銀行貸款政策解凍所有猜測中真正確實的一環。

　　從8月份開始，滬上各家銀行對房齡10年以上、總價50萬元以下的老公房松開了口子。10月，浦發銀行總行公布了2006年住房貸款調整政策，無逾期欠款記錄的老客戶，即便是第二套購房貸款，也將在2006年1月1日貸款執行利率調整時，享受同期同檔次9折的優惠利率。此外，中行、民生等銀行近期也都開始對房貸業務進行調整。

　　目前，商業銀行手里頭的“放貸資金”已經絕對過剩，急于尋找出口。除此之外，商業銀行為了不良貸款“雙降”，也只有通過不斷放貸來做大“分母”。而個人房貸似乎成為最后一碟“沒有迷藥的羹”。為了挽救負增長的房地產個人貸款，上海不少銀行開始松綁第二套房的貸款利率，將利率水平由原來的6.12％降為5.508％，與第一套房同等待遇。

　　房貸和

　　資金在銀行、開發商和購房者之間有一種循環的“三角關系”。銀行發放項目開發貸款給開發商，購房者則以房子作為抵押向銀行申請貸款付給開發商，開發商再用回款歸還銀行貸款。而這幾年不間斷的房貸調控，形成了房貸市場一種獨特的博弈局面。具體而言，前兩年房貸市場在自有資金三成、個人首付兩成的規定下，一個房地產項目的資金分配比例如下:企業自有資金30％(占整個項目資金，下同)，開發貸款30％，定金和預收40％，利潤約30％，合計130％。按照購房人全部通過八成按揭貸款購房計算，按揭貸款資金占比為104％(130％*80％)。在這種情況下，開發貸款和個貸的配比是1:3.46(30％:104％)。

　　從上述推算不難看出，開發商假設一套房子以130萬元售出，就可一次回籠銀行按揭貸款104萬，填補自有資金和銀行開發貸60萬元后，尚有44萬元的資金，再以30萬元啟動下一輪項目，有14萬資金入袋。這個時候，這套房子往后十多年資金風險，完全轉移到銀行和購房者之間。

　　去年底，開發商經營房地產所需自有資金增加到四成，開發貸款減至兩成，個貸首付增加到三成，房地產項目的資金分配比例發生如下變化:企業自有資金40％，開貸20％，定金和預收40％，利潤約30％，合計130％。按照購房人全部通過70％按揭貸款購房計算，按揭貸款資金占比為91％(130％*70％)。在這種情況下，開貸和個貸的配比是1:4.55(20％:91％)。不難看出，房貸政策改變后，還是130萬元的房子，房地產商扣除開發貸款和自有資金后，按揭回籠91萬，項目擴張能力有所削弱，但對銀行來說，由開發貸款啟動的個貸增加，銀行房地產貸款今后管理的風險主要體現在與購房人的關系上。中國銀行廣西分行一知情人士透露，中行全系統去年在各項消費信貸中長期貸款為4434億元，占90％，其中主要是住房信貸，占81％。由于住房信貸于1998年才開始大規模發展，絕大多數貸款尚未到期，貸款期限相對較長，一般為10－20年，最長為30年，隨著消費信貸發展，潛在的信貸風險將逐步顯現。“雖然個人購房貸款的不良率較低，但隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業管理費用的提高，按揭貸款可能出現風險。”這是央行報告透露出來的“政策風險”。可見，央行抬高個貸利率和首付比率，加大了購房者和開發商的風險度，銀行的房貸安全前所未有地依賴開發商的實力。兩者間的關系更是剪不斷、理還亂。