(熱點透析)全能開發(fā)商時代即將終結(jié)

　　程赩

　　長期以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)采用的是典型的“香港模式”，即開發(fā)商利用大量銀行資金買地、蓋房、賣房，然后再開始新一輪循環(huán)。在這種模式下，房地產(chǎn)商扮演著全能多面手的角色，整個房地產(chǎn)行業(yè)圍繞著開發(fā)商的運作而運營。開發(fā)商因為在行業(yè)內(nèi)的壟斷地位而享受著巨額的利潤，又因為巨額利潤而維持著行業(yè)內(nèi)的壟斷地位，全能開發(fā)商的暴利時代因此

而開創(chuàng)。但近年來，在國家宏觀調(diào)控帶來的金融緊縮和土地嚴控下，使大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)失去了“錢袋”和“糧票”(土地)，與此同時，越來越多的國際、國內(nèi)資本加速進入中國房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)業(yè)將迎來“金融時代”。

　　全能

　　20年來，中國

　　全能開發(fā)商以土地為起點，掌控著從建設(shè)到銷售的全過程，享受著房地產(chǎn)的巨額利潤。然而全程開發(fā)模式卻為整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展埋下了風(fēng)險因素。追求“廉價”土地、轉(zhuǎn)移金融風(fēng)險、累積超額利潤都是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的隱憂。

　　在開發(fā)商全程開發(fā)的模式下，房地產(chǎn)行業(yè)的運作就是土地的運作。開發(fā)商從土地取得開始，規(guī)劃、融資、建設(shè)、銷售，所有的運作都是以土地為載體，土地運營是整個房地產(chǎn)行業(yè)的核心，是房地產(chǎn)商能夠進行開發(fā)的原始支點。因此，如果能夠降低土地成本，開發(fā)商的巨額利潤就有了保證。在利益驅(qū)動下，開發(fā)商使用各種手段取得成本低廉的土地，其中有正常的商業(yè)行為，同時也不乏違規(guī)手段。

　　在資金融資方面，開發(fā)商通過借貸銀行資金、占用建筑商資金、使用購房者預(yù)售款資金，完美演繹了自有資金“四兩撥千斤”的技巧。但是，較大的財務(wù)杠桿同時也隱含著較大的財務(wù)風(fēng)險。一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，房地產(chǎn)商由于自有資金少而無法為債務(wù)清償提供合理保障。這樣，銀行的貸款資金實質(zhì)上承擔(dān)著房地產(chǎn)商的開發(fā)風(fēng)險。由銀行這樣的金融機構(gòu)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險顯然存在著利益責(zé)任不對等的現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。根據(jù)初步估算，房地產(chǎn)行業(yè)的自有資金利潤率至少在100％以上。站在行業(yè)頂端的房地產(chǎn)開發(fā)商，通過全程開發(fā)將絕大多數(shù)的利潤都收入囊中，也直接導(dǎo)致開發(fā)商不僅在行業(yè)內(nèi)最具話語權(quán)，其影響力更遠達到政府主管部門。財富的集中壟斷是腐敗、不公平競爭、低效率經(jīng)營滋生的溫床。全能開發(fā)商在房地產(chǎn)業(yè)剛起步階段為緩解壓抑的居民住房需求，推動中國房地產(chǎn)業(yè)從計劃時代走向商品時代的體制改革做出了卓越貢獻。但是，以土地為中心的全能運營時代與生俱來的壟斷性和暴利性以及為金融行業(yè)帶來的風(fēng)險性都要求房地產(chǎn)行業(yè)變革這一運營方式，打破全能開發(fā)商的壟斷地位。

　　房地產(chǎn)業(yè)的困局與轉(zhuǎn)折

　　去年以來的宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)行業(yè)資金供應(yīng)趨緊；日益高漲的地價又對房地產(chǎn)行業(yè)的融資能力提出了前所未有的要求，房地產(chǎn)商開始在資金需求和供給的夾擊下艱難求生。

　　國家有關(guān)監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實力提出了越來越高的要求。先是清理工程拖欠款，接著房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例提高，存貸款基準利率提高，個人房貸利率及按揭成數(shù)提高，繼之“招拍掛”后國有土地出讓金的限期繳清，直到最近人民銀行建議取消期房銷售，種種舉措都在縮小房地產(chǎn)企業(yè)“四兩撥千斤”的空間，提高房地產(chǎn)企業(yè)的準入門檻，對企業(yè)的資金實力提出更高要求。過去房地產(chǎn)商有地即能貸款運作項目的日子一去不復(fù)返，宏觀調(diào)控下資金鏈的驟然緊繃使得房地產(chǎn)開發(fā)商必須為生存和前途另謀出路。政府監(jiān)管部門正在一步步終結(jié)全能開發(fā)商時代的特有運作模式——低價土地加銀行貸款。房地產(chǎn)行業(yè)需要儲備土地以保證企業(yè)未來的發(fā)展。土地隨著城市的發(fā)展和經(jīng)濟的增長會自然增值，表現(xiàn)為各大城市的地價逐年遞增。在政府對于土地出讓市場進行整頓清理后，通過非正常途徑獲取低價土地的可能性越來越小。動輒幾億的土地出讓金對房地產(chǎn)商的融資能力提出了前所未有的要求。

　　宏觀調(diào)控下的融資艱難和日益高漲的融資需求讓全能開發(fā)商時代的弊端日益顯現(xiàn):扮演著全能多面角色的房地產(chǎn)商越來越捉襟見肘；為房地產(chǎn)商承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險的金融機構(gòu)也不堪重負。

　　房地產(chǎn)商努力彌補由于宏觀調(diào)控而拉開融資缺口的同時也在思索企業(yè)的未來出路；金融機構(gòu)在盡力化解由于全能開發(fā)時代引發(fā)的風(fēng)險同時也在探索自身未來走向。全能開發(fā)商時代的終結(jié)已經(jīng)呼之欲出，那么什么是房地產(chǎn)業(yè)下一個時代的主旋律呢？央行的一句評論引人深思:房地產(chǎn)業(yè)融資模式將有較大的變動。仿佛是為了印證央行的這一訊號:在中國或潛藏或顯身的海外房地產(chǎn)基金越來越頻繁和惹人注目的活動引人關(guān)注；銀行金融機構(gòu)在宏觀調(diào)控中對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款收緊后再一次的放松門檻讓人不禁疑問；房地產(chǎn)開發(fā)商對于股權(quán)結(jié)構(gòu)、融資模式的變革讓人不禁探尋在解決融資缺口、資金壓力這一原由背后是否還存在其他的潛在意圖。房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀調(diào)控下，在對市場唱多唱空的紛擾下，是不是正在醞釀一場變革，一場跨時代的顛覆性變革。

　　房地產(chǎn)金融時代的到來

　　土地供應(yīng)方式的市場化、銀行信貸政策的緊縮擠壓都迫使房地產(chǎn)企業(yè)在資金困局中尋求新的突破。在尋求資金渠道多元化的運作過程中，一些主流房地產(chǎn)商開始重視融資環(huán)節(jié)，將它從原有的運作環(huán)節(jié)上升到了前所未有的高度。這一改變預(yù)示著以資本市場為核心的房地產(chǎn)金融時代即將到來。

　　全能開發(fā)商模式弊端引發(fā)的宏觀調(diào)控劃出了房地產(chǎn)融資缺口，而這一缺口正是海外資金介入房地產(chǎn)行業(yè)的絕好機會，同時也是他們改寫房地產(chǎn)時代的絕佳時機。海外房地產(chǎn)基金利用資金切入中國房地產(chǎn)行業(yè)，也利用資金改變中國房地產(chǎn)行業(yè)的運作模式，促生更適宜他們的生存環(huán)境——房地產(chǎn)為軀干，金融為靈魂的房地產(chǎn)金融時代。國內(nèi)的房地產(chǎn)商能否抓住機遇適應(yīng)變革將是未來他們在行業(yè)內(nèi)能否繼續(xù)生存發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)金融時代與全能開發(fā)商時代最本質(zhì)的區(qū)別就是整個行業(yè)的中心將不再圍繞土地，資本將成為金融時代房地產(chǎn)業(yè)的核心。在金融時代，金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈完整并相互協(xié)調(diào)發(fā)展。其中，金融產(chǎn)業(yè)鏈由房地產(chǎn)基金、投資商和銀行組成，在產(chǎn)業(yè)鏈中最為發(fā)達；開發(fā)商將成為吸引資金、把控中介和流通的組織者，主要從事物業(yè)投資，而非物業(yè)開發(fā)。在金融時代，房地產(chǎn)業(yè)的利潤模式將由以地產(chǎn)項目為主的實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)橐缘禺a(chǎn)金融為主的虛擬經(jīng)濟。在金融時代，現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)食物鏈將發(fā)生根本性的變化:房地產(chǎn)的核心是資本運作而非開發(fā)營建，房地產(chǎn)基金或者投資商將成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)者，地產(chǎn)建造商或中介商是圍繞房地產(chǎn)投資商的配套環(huán)節(jié)。

　　金融時代的開發(fā)商

　　房地產(chǎn)商房地產(chǎn)金融時代變革，最終將導(dǎo)致現(xiàn)有的開發(fā)商裂變成投資商＋建造商，向美國等發(fā)達國家的房地產(chǎn)模式靠近。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)將從不同路徑走向分化:擁有開發(fā)和物業(yè)管理品牌、資本運作能力強的公司，通過不斷的資本運作和資本積累未來將轉(zhuǎn)變?yōu)閷�業(yè)房地產(chǎn)投資商；部分通過成立房地產(chǎn)基金公司，發(fā)行房地產(chǎn)基金，轉(zhuǎn)變?yōu)閷�業(yè)的房地產(chǎn)投資管理公司；部分公司轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂衅放频慕ㄔ焐�，成為開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)的組織者；其它一些不能及時調(diào)整以適應(yīng)變革的房地產(chǎn)開發(fā)商將被淘汰出局。

　　在未來金融機構(gòu)混業(yè)經(jīng)營的模式下，會產(chǎn)生類似美林、摩根的投資商。比如