(理財支招)　買房支出不是小數 考慮周全再出手

　　記者皇甫香

　　由于政策層面的變化，北京的房地產市場發生了變化。作為普通置業者應該如何在新政之下進行選擇成為一個焦點。美麗家園房產經紀公司總經理助理宮萍認為，現實的市場環境下，應該遵循三個新的置業準則。

　　如何少付銀行房貸利息無論是投資還是自住，80％以上的人群都是借助銀行的住房貸款完成投資置業的。人們經常采用的就是等額本息與等額本金兩種方式。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“等額本金還款法”的利息總額要少于“等額本息還款法”。特別是在當前利率發生明顯變動的情況下。

　　比如，王先生要在海淀區購買一套70萬元的房子，貸款50萬元。在相同的貸款年限下，等額本息還款因利率上調引起的利息增加額要明顯大于等額本金還款因利率上調引起的利息增加額。同樣是10年期，利率為5.51％相比5.31％的等額本息還款利息增加了5932元，而等額本金增加額為5042元，兩者差額達到了890元；25年期的兩者差額更是相差5297元。

　　五年時間是道檻現在，購買兩年以內的住房需要全額征收5.5％的營業稅(包括城建稅和教育附加稅)，兩年以上的非普通住房需要按照差額征收5.5％的營業稅；對于5年以內的要按照差額征收20％的個人所得稅。這種稅費的征收，將會大大縮減房產投資的收益。面對稅費的調整，作為房產投資置業者必須改變原有的投資模式，需要由短期變為5年以上的中長期投資置業。

　　比如，張先生購買了一套80平方米的兩居普通住房，購買總價為45萬元，這套房產如果按照市場價出租，其租金為2000元/月。如果張先生兩年內將該套房產以50萬的價格出售，其最終的年收益為6.23％；如果張先生持有房產5年以上仍然按照50萬出售，其房產的年投資收益為7.11％，相比2年以內出售房產每年要高出0.88％。

　　買大房還是置小屋以前普通住宅與非普通住宅的劃定標準就是按照價格。如果房價在9432元/平方米以上的就為非普通住宅，房價在9432元/平方米以下的為普通住宅，不管你的房產建筑面積為多大。

　　但是現在對于普通住房的標準進行了重新的定義，只有同時滿足小區建筑容積率為1.0以上、房屋建筑面積140平方米以下、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的才被定義為普通住房，比如房屋建筑面積150平方米的就歸結為非普通住房。而這種普通住房劃定標準的重新界定，不僅僅在購房時會產生明顯的稅費交納差異，而且更會影響到以后房產出售環節的稅費差異。