房地產業：可能引發政策不確定性

　　華夏證券研究所張燕

　　行業評級:中性操作建議:短期適當關注萬科、金地集團、招商地產、華僑城和金融街等地產股，長期注意政策風險。

　　本次人民幣升值幅度小于市場預期，同時又實施了允許小幅浮動的匯率機制，因此，

在今后一段時間內，人民幣幣值存在著持續上升的預期。這就會促使一些境外資金為博取人民幣升值的收益而加速流入中國，房地產業是其重要投資方向之一。

　　增加地產需求提高企業收入

　　今年二季度以來，隨著對房地產宏觀調控政策的不斷推行，在國內各地的住宅市場上，都出現了持幣待購的現象，房價也由于供求關系的改變，出現了滯漲和小幅下跌的現象。人民幣在這種情況下小幅升值并同時保持升值預期所帶來的需求增加，可能會改變這種局面，使房價再度上漲。因此，從較短的時期來看，升值對房地產行業和企業來說是一個正面的影響。

　　關注部分地產股

　　今年上半年，在宏觀調控政策的打擊下，出于對地產股業績可能下滑的擔心，地產股被資金拋棄。而人民幣升值及其趨勢改變了這種不好的預期，地產股將因此走出被全面拋棄的陰影，一些業績優良地產股有望走出較好的上漲行情。

　　我們可以關注經營規模較大、土地儲備充足、業績具有增長潛力的公司，如萬科和金地集團；同時，一些經營地點位于珠江三角洲、環渤海地區和其他非熱點城市的受本次調控影響較小的上市地產公司，由于業績波動的風險相對較小，也應引起關注，如招商地產、華僑城和金融街等。

　　中期可能引發政策壓力

　　今年上半年，由于抑制需求的房地產政策來勢兇猛，眾多地產商為此進行了放慢開發速度、停止土地購置等經營策略上的調整，在今后一段時間內，供給不會有效增加。在供給無法擴大的情況下，人民幣升值預期帶來的需求增加將會推高房價，這似乎有悖于對房地產的政策指引。如果因此引發房價的再次大幅上漲，不排除有進一步抑制需求的政策出臺。

　　由于日元升值期間造成的日本地價大幅上漲給之后的日本經濟帶來了極大的沖擊，所以中國政府一定會吸取其中的教訓，采取措施穩定房價和地價。因而從中期來看，如果在人民幣持續升值的過程中，伴隨房價的持續快速上漲，則政策再度運用經濟或行政手段調節房地產行業的可能性會加大。

　　房地產行業受政策影響很大，國內的房地產周期基本上都屬于政策周期。因此，如果再度面臨政策壓力，將會對行業和企業形成較大打擊。今后幾年中國經濟的增長并不樂觀，這也使得與經濟發展高度相關的房地產行業后期的不確定性增加。

　　資料鏈接

　　申銀萬國陳昱新、劉浩、金澤斐:本幣升值與房地產價格同步上漲是高概率事件，持續升值預期對房地產價格構成長期利好，將行業短期評級由“中性”調高到“增持”。并維持萬科、金融街“買入”評級；調高金地集團、浦東金橋、天房發展投資評級至“增持”；維持福星科技、益民百貨、新世界、友誼股份的“增持”評級。

　　中金公司:人民幣升值對A股地產類公司的直接影響較小，而B股和H股地產類公司將直接受益于資產增值和貨幣增值，受益幅度基本上略大于升值幅度。

　　中信證券王德勇:受益最大的公司是物業持有型公司，能享受房價長期上漲帶來的利好，這類公司包括金融街、招商地產、小商品城、華僑城等。(燕)