香港VS新加坡：境外REITs上市選哪個(gè)

　　本報(bào)記者 吳慧 李亞 發(fā)自北京深圳

　　領(lǐng)匯勝訴所給予的決不僅僅是中國(guó)香港特區(qū)投資者的一個(gè)高收益低風(fēng)險(xiǎn)的投資工具，更重要的是，香港特區(qū)的金融市場(chǎng)尤其是房地產(chǎn)信托基金(REITs)市場(chǎng)，鼎沸之勢(shì)不日將現(xiàn)。而一洋之隔，新加坡REITs市場(chǎng)將遭遇一個(gè)前所未有的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，尤其是在吸引中國(guó)內(nèi)地的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)REITs上市方面。

　　香港：含銀匙而生

　　“新加坡的REITs市場(chǎng)現(xiàn)在5只REITs的市值約50億美元，香港特區(qū)一只領(lǐng)匯上市就將達(dá)到30億美元。”香港特區(qū)房屋署麥靖宇副署長(zhǎng)對(duì)香港REITs市場(chǎng)非常有信心。

　　“近期特區(qū)證監(jiān)會(huì)放寬了REITs投資的地域限制，讓REITs可以投資于香港以外的房地產(chǎn)，以及提高財(cái)務(wù)杠桿比率上限(即將原先REITs的最高負(fù)債比例有35%提高至45%)。隨著監(jiān)管限制的放寬，預(yù)期將陸續(xù)有更多REITs推出。這其中當(dāng)然包括內(nèi)地來(lái)港上市的REITS。”香港投資基金公會(huì)執(zhí)行董事黃王慈明告訴記者，“我們認(rèn)為特區(qū)證監(jiān)會(huì)過(guò)去一直積極致力完善REITs的監(jiān)管架構(gòu),這方面對(duì)推動(dòng)香港發(fā)展成為亞洲區(qū)內(nèi)主要REITs的中心產(chǎn)生了積極的作用。”

　　6月16日，香港特區(qū)證監(jiān)會(huì)正式宣布修訂后的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》(下稱《守則》)生效。《守則》中最重要的內(nèi)容就是，在香港上市的REITs可以投資香港地區(qū)以外的房地產(chǎn)。“香港證監(jiān)會(huì)的官員是從善如流的。”麥靖宇告訴記者，香港許多投行、地產(chǎn)公司不僅投資香港本地，還投資內(nèi)地和東南亞市場(chǎng)，正是在他們的建議下修改了《守則》。

　　“我對(duì)香港特區(qū)和新加坡的股市對(duì)比是最有發(fā)言權(quán)的。”博大資本國(guó)際有限公司主席胡野碧曾經(jīng)擔(dān)任新加坡星展銀行(DBS)的香港高管。“新加坡股市并不具備和香港競(jìng)爭(zhēng)的能力，REITs也是在股市上發(fā)行的。”他指出，第一，目前在新加坡上市的中國(guó)內(nèi)地公司共有83家，僅2004年在新加坡上市的內(nèi)地公司也比在香港聯(lián)交所上市的多。但在新加坡上市的公司融資規(guī)模最大的也僅幾億港元，而在香港上市則是幾百億港元；第二，企業(yè)在新加坡上市后，大部分“潛水”，即跌破發(fā)行價(jià)。

　　“再加上兩地文化背景的巨大差異，新加坡的投資者不能正確理解內(nèi)地企業(yè)的運(yùn)作模式。”

　　新加坡：一夜之間不會(huì)改變

　　但在齊霽看來(lái)，新加坡才是RE-ITs上市的更好選擇。齊霽是華銀投資控股有限公司首席財(cái)務(wù)官，如果一切都如計(jì)劃，11月初他就將實(shí)現(xiàn)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)新加坡REITs上市。

　　“上市要求的諸多方面，新加坡都比香港特區(qū)更靈活。”齊霽指出，首先在財(cái)務(wù)制度上，香港特區(qū)要求歷史數(shù)據(jù)，新加坡要求proforma(即估價(jià)單據(jù))。“內(nèi)地的公司歷史數(shù)據(jù)都不是太好。”第二，香港特區(qū)要求資產(chǎn)管理公司即基金經(jīng)理必須是licence(持牌)，新加坡則不要求。第三，香港特區(qū)要求房地產(chǎn)必須完全轉(zhuǎn)移，新加坡則要求證明預(yù)期將來(lái)能夠完成轉(zhuǎn)移就可以了，比如有預(yù)售證明。

　　“香港畢竟沒(méi)有成熟的REITs，投資人對(duì)回報(bào)率的預(yù)期沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)可參照。新加坡各種REITs都有了，shoppingmall的、寫字樓的、科技公園的。投資人可以明確預(yù)期中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)能有多少回報(bào)率。而香港投資者只能參照領(lǐng)匯原來(lái)的回報(bào)率(6.65%)。”

　　新加坡交易所高級(jí)副總裁兼市場(chǎng)署上市部主任DavidTan曾告訴本報(bào)記者，“從投資者了解REITs的程度、交易所處理申請(qǐng)的能力以及中介機(jī)構(gòu)在上市過(guò)程中的引導(dǎo)作用等方面看，新加坡還是領(lǐng)先于中國(guó)香港特區(qū)的。法規(guī)的放開(kāi)并不能起到完全決定市場(chǎng)的作用，我們也不會(huì)在一夜之間面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)。”他還透露，目前有2只新的REITs很快就要在新加坡上市了。

　　DavidTan稱，新加坡政府在發(fā)展REITs市場(chǎng)的過(guò)程中，對(duì)規(guī)則、稅務(wù)處理都做了相關(guān)的調(diào)整。比如不在REITs的層面征稅，即派發(fā)股息給REITs單位持有人的時(shí)候不征收所得稅；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移放到了REITs里免征3%的印花稅。

　　但他也明言，新加坡的投資者可能對(duì)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)的信息不夠了解，投資者的預(yù)期回報(bào)率會(huì)比新加坡本地地產(chǎn)的回報(bào)率要稍微高一點(diǎn)。

　　目前新加坡REITs的回報(bào)率在6%~7%左右，由于市值一直在漲，現(xiàn)在投資者可以接受的回報(bào)率是4%~5%。