分拆上市押后 萬科力推私募

　　單憑倚重銀行、信托和私募等融資渠道，難以滿足全國擴張中的資金需求，萬科仍需加快海外上市步伐

　　本報記者 張盈

　　對“8-31土地大限”后，在全國加緊擴張后的萬科企業股份有限公司(簡稱“萬科”，

000002)來說，資金緊張成為難以繞開的現實。

　　7月1日，萬科告稱，公司與新加坡政府產業投資有限公司附屬公司Reco Ziyang Pte Ltd(簡稱RZP)簽訂協議，決定共同投資1億美元創立一家投資性公司，將通過設立項目公司或投資項目公司股權的方式在中國境內進行房地產項目投資。

　　幾年來，萬科一直都在探索融資渠道的多元化，降低單一倚重銀行貸款的風險，與國內其他地產開發商相比，萬科董事長王石技高一籌。但新的融資來源要成為資金供給的主渠道，萬科還有很長的路要走。

　　另辟新融資渠道

　　“這是萬科向海外融資走出的關鍵一步”。萬科如此高調宣傳這筆合作。

　　這個帶有私募性質的合作，比外資進入國內房產業通常采用的購買物業、進行管理的短期合作有了新的突破。

　　“但這件事情本身的形象意義大于實質意義，特別是對于現階段來講。”國泰君安首席地產分析師張宇說。合作采用50%對50%的資金合作方式，萬科只融到了5000萬美元的資金，而且這筆資金還不是一次到位的。在約定的合同中，出資期限延長到了兩年。

　　盡管RZP將倚重萬科經營內地房地產的經驗，管理也將以萬科為主導，但在股權對等的合作下，萬科很難在合資公司中有絕對的控制權。

　　媒體一度推測，為了打開融資通道，萬科放棄了控股方式，將設立更多的聯營或參股公司。張宇沒有對此評論，“只就這次合作來講，試探性的意味要更多一些。”

　　事實上，萬科的融資途徑可謂多元，作為第一批在深圳證交所上市的企業，萬科擁有其他房產商艷羨的增發和配股的資格。萬科也把自己作為“中國地產領跑者”的口碑和股市融資發揮到極致，在極短的時間內連續發行兩期可轉債。另外，多年來，萬科一直把積累的利潤當作盈余公司轉增股本。

　　此外，萬科試圖到海外分拆上市的計劃也擱淺。“一女不能兩嫁。”中原地產總經理李文杰告訴記者，“萬科在海外上市的時候，不能把深圳的流通股股份搬到國際資本市場再一次IPO”。

　　李文杰認為，要登陸海外資本市場，萬科必須打包新的地產項目，而且要進行新的股權結構安排，出讓非流通股股份，這是一件非常復雜的事情。目前，國際投資者依然擔心內地房產市場政策給市場帶來的不明朗前景。王石在接受媒體采訪時說，萬科年內不會在海外上市。

　　憑借債權信托，到營銷信托，再到境外融資，與國際機構投資者合作，萬科幾乎嘗試了目前國內地產公司所有的融資途徑。

　　難解資金之渴

　　多年來，萬科一直走得很穩健，擴張道路也邁得十分艱辛。厚土機構主席、原北京萬科總經理林少洲告訴記者，萬科拿地的代價高于其他房產商。而這在圈內已是公開的秘密。

　　“萬科開始做房產的時候就走市場路線，這與區域開發商憑借土地資源占有進行開發的路線是有區別的。通過市場拿地，價格當然要高一些。同時萬科擴張到每一個城市，都會遇到當地的阻力。”林少洲說。

　　在承擔過多土地成本和資金壓力的情況下，“8-31大限”和土地“招牌掛”給萬科帶來了好機遇。李文杰告訴記者，土地掛牌交易后，黑箱交易減少。在爭奪土地儲備的過程中，萬科出手兇悍。2005年3月，萬科以18億人民幣的代價購買浙江南都的股權和土地儲備，而且全現金支付，創下了國內開發商并購交易的記錄。

　　土地交易的透明和房產的熱銷加大了萬科的底氣，其總經理郁亮也滿腹豪氣，聲稱在未來10年內，達到1000億元的銷售規模。

　　“房地產已經走向規模決定論的時代。”偉業顧問董事總經理蔡宇翔告訴記者，“長期看來，房地產未來還是要升空的，大家都處在趕飛機前的狂奔中，誰都不愿意慢下來”。

　　長期作為“領跑者”的萬科，要“持續領跑”，如何解決強大的資金壓力呢？“萬科一直在嘗試多元化的融資途徑，但十分有限的信托和私募額度，不能持續穩定地與其擴張步伐相匹配，萬科必將加快海外上市。”蔡宇翔說。

　　萬科大事記

　　1988年12月，公司發行中國大陸第一份《招股通函》，公開向社會發行股票2800萬股，集資2800萬元，開始涉及房地產業。

　　1991年1月，公司A股正式在深圳證券交易所掛牌交易，配售和定向發行新股，集資1.3億元人民幣。

　　1993年，公司發行4500萬股B股，募集資金4.5億港元，主要投資于房地產開發，為集團發展奠定了穩固基礎。

　　1997年6月，公司增資配股集資人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發，推動公司房地產業務的發展更上一個臺階。

　　2000年初，公司增資配股募集資金6.25億元，公司實力進一步增強。

　　2000年8月，中國華潤總公司成為萬科的第一大股東，持股占集團總股本的15.08%。

　　2002年，萬科發行15億可轉換公司債券。此后，萬科嘗試信托、向海外私募等融資創新。