北京別墅市場價格趨降

　　曹傳勇

　　2005年上半年北京別墅市場呈現供應量放大的態勢，許多別墅項目計劃于近期陸續入市。今年1~5月份北京新開盤別墅項目為25個，相當于去年全年的供應量，總供應量約為200萬平方米。

　　京城別墅放量

　　北京新開別墅項目主要分布在昌平、朝陽、順義等區域。昌平區市場供應歷來表現不俗，供應量為各區域最高，新增有效供應50萬平方米，占總量的25％。今年新開盤項目有:4月開盤的順馳林溪一期北區、5月開盤的大河之翼、香江別墅項目以及otherv　i　l　l　a　渡上二期等，該區域地處朝陽和海淀三角帶的上端，依托京昌高速公路便捷的交通，加之上風上水的天然優勢，有大量需待開發的土地供應。

　　朝陽、順義是北京別墅市場發展較快、較早的區域，朝陽區今年上半年新開盤的項目為4個，分別是紫廬、水郡長安、京城雅居二期、亞運新新家園二期；順義區一直以來由于潮白河、溫榆河的匯集以及較高的林木覆蓋率使得區域天然優勢明顯，且臨近機場高速，開發商紛紛借勢造景，也成為歷來別墅供應的熱點區域，雖然去年全年的供應量僅為3個，但今年上半年就有4個別墅項目上市，而且京順路的凱德胡姬花園、天竺工業區的東隆皇家森林別墅、廣廈富城的天竺別墅項目、后沙峪鎮溫榆河畔北側的中海柏聯別墅、溫榆河南岸的財富公館、溫榆河別墅區龍灣別墅等項目也將于今年下半年陸續登場亮相。

　　密云區2004年全年新增的供應量為9.8萬平方米，今年上半年有3個別墅項目面市，總供應量約為15萬平方米，該區域別墅訴求為度假休閑別墅、消費者的第二居所，成為京城別墅市場一大亮點。海淀區近一段時間以來未形成有效供應，而去年同期該區域新增供應量較少，曾經在一段時間內基本處于停滯狀態，今年上半年僅有萬城華府二期開盤，這與海淀區土地存量少和規劃用地控制嚴格有緊密的關系。

　　經濟型別墅在崛起

　　自2001年Townho　u　s　e　項目開始在北京市場上出現。2002年，此類產品成為北京別墅市場的主流品種，占到市場份額的70％以上，其價格集中在6000～7000元/平方米，由此導致別墅市場平均價格略有回落。2003年，北京別墅市場由于SARS影響，低密度住宅備受公眾關注，獨棟別墅產品悄然升溫，Townho　u　s　e　產品所占份額逐漸減少，比例降為46％，北部別墅帶的順義、昌平、亞北區域由于各板塊配套的成型、整體環境的改善，此區域開始升溫，價格相對較高。例如，機場路沿線、溫榆河和潮白河流域別墅市場平均報價段位為11000~25000元/平方米；西北部區域別墅市場平均報價為10000元/平方米左右；南部區域別墅市場平均報價段位為4000~8000元/平方米。2004年，從市場整體產品供應來看，由于聯排別墅逐漸退出主導地位，所占市場份額約為32％，與前兩年相比，下降趨勢明顯，獨棟別墅開始呈現取代Townho　u　s　e　的趨勢，獨棟類別墅所占比例明顯上升，達到47％左右，并導致別墅市場平均價格漲幅明顯，2004年北京的別墅市場整體均價在10000元/平方米左右。

　　2005年，北京別墅價格逐步向理性回歸，加之經濟型別墅從配套、交通及環境等方面具有同樣優良的品質，許多買家紛紛將其作為第一居所。我們預測，未來幾年，經濟型別墅市場將表現不俗。由于經濟型別墅的整體價格相對較低，這在一定程度上勢必造成別墅市場整體平均價格的下滑，結合今年上半年別墅市場供應的價格來看，別墅市場平均價格下滑幅度為1500元/平方米左右。

　　從今年別墅平均銷售價格下滑情況分析，2005年對于北京別墅項目開發商來說是較為關鍵的一年，隨著國家宏觀政策一再強壓，加之奧運會的逐步臨近，特別是北京2006年到2008年市區內項目停止建筑施工的規定，諸多已經拿地的開發商加快了入市步伐，以此減少今后的開發壓力，所以別墅類物業開發商在定價方面也較為低調，這是導致今年別墅市場平均價格下滑的原因之一。對于北京的別墅市場而言，相關業內人士分析，2008年奧運前將是一個沖刺階段，隨后將有可能呈現出小幅度滑落，并逐步趨于穩定的態勢，但最終發展狀況則主要取決于宏觀經濟的發展走勢。

　　建筑風格呈多元化

　　從今年上半年別墅市場供應的情況來看，北京別墅建筑風格表現出多元化的特征。目前，北京的別墅風格主要有歐式、美式、地中海式等。2004年，北京別墅市場尤其是北部區域也涌現出了不少新的產品形式和風格，中產階層消費水平的提高，為經濟型別墅提供了廣闊的市場需求和空間；城市別墅由于自身產品的稀缺及無與倫比的優勢，紛紛推出第一居所的概念；中式別墅也以其傳統的中式建筑風格和元素的結合吸引著眾多的本土化高端消費人群，一些四合院式的中式別墅市場認可程度較高，個別注重產品本身的文化、民族及傳統特色的項目成為北京別墅市場的一大亮點。

　　2005年，北京別墅市場將涌現一批新的代表作品，保利壟上別墅、麥卡倫地、長河玉墅、東方普羅旺斯也即將成為北部區域代表性項目，昌平的百善鎮、小湯山將是今年新興的別墅熱點區域，此區域新別墅項目主要以獨棟為主，風格多為歐式、北美風格。

　　順義區域已形成溫榆河與潮白河兩大板塊，歐美風格的別墅一直是順義別墅產品的主流，其次也相繼推出中式別墅產品。此區域產品類型既有相對經濟便宜的疊拼、聯排、雙拼，也不乏造價高昂的獨棟別墅。海淀西山別墅區域主流產品為聯排和獨棟別墅，由于土地有效供應量少，今年將不會出現大放量，建筑風格也主要為歐美風格。

　　東部區域通州及京通沿線的別墅類物業供應持續高溫，水郡長安、康城二期項目銷售也一路看好，其中康城帶有獨棟的三期也于今年推向市場，建筑形式以聯排居多，兼少量獨棟產品。南部區域的別墅以“經濟型”為突出特點，建筑形式有聯排和獨棟產品，建筑風格多樣，例如原生墅的澳洲特色、瀛海的地中海建筑、親愛的Villa的北美風情等。

　　價格波動不會大

　　從今年計劃上市的別墅項目供應情況來看，今年北京別墅總供應量將接近300萬平方米，北部別墅帶依然是京城別墅市場最熱的區域。另外，由于交通條件的改善，北京各區域別墅板塊化集結特征明顯，代表性的別墅板塊有:西山板塊、潮白河板塊、溫榆河板塊、小湯山板塊、京昌高速板塊、亦莊板塊、通州板塊以及后起之秀房山、密云和懷柔等區域。

　　市場需求方面，將呈現多樣化、明確化的特征，經濟型別墅滿足城市中堅階層的需求；高端別墅依托自身的貼身化個性服務和定制化路線，以稀缺、經典等賣點吸引了不少富有階層的關注。并且諸多別墅項目開發商在產品訴求方面已經開始注重投資概念，雖然新的房貸政策一再打壓，購房首付比例提高，但仍有部分投資客的熱情依然高漲，經濟型別墅越來越受到他們的歡迎，加之別墅市場原有的需求，今年整體的市場需求仍將平穩。

　　另外，在市場價格方面，由于北京別墅市場經濟型產品和高端產品多元化的新格局，且經濟型別墅一再占主導地位，2005年北京別墅市場的價格仍將逐漸回歸，與2004年相比呈現平緩下降趨勢，但由于今年推出的高端別墅項目品質提升較快，區域環境及配套也更加完善，整體上會減緩市場價格下滑的趨勢，所以今年下半年整體市場價格與上半年相比波動將不會太大。