京城高檔房市場不樂觀

　　記者　孟堅

　　自從房地產新政實施以來，北京房地產市場感受政策影響明顯。根據多位業界人士介紹，目前京城中高檔住宅項目銷售進入“蕭條期”。位于三元橋邊的鳳凰城高檔住宅項目，曾被許多投資者看好，被認為是京城性價比和未來較具升值潛力的樓盤，但該項目銷售負責人坦承，近兩個月僅賣出十余套房。而北京知名開發商潘石屹的SOHO尚都項目則出現了開盤

以來首次全天無交易的市況。

　　據北京房產中介代理行偉業投資公司老總林潔分析，北京中高檔住宅之所以受影響最大，是因為這類房子為房產投資人所偏愛，并且投資中高檔房的人大都已經有了一套房產，一般采取按揭方式再次購房，然后采取先出租再出售賺取回報，也有的投資者購房后將房子閑置，等房產升值后再出售賺取價差。而今年出臺的政策先是銀行對高檔房的放貸提高“首付比例”，后是提高貸款利率，這已經對房產投資者的利潤產生影響。此后，6月份開始實施的房產新政“購房不滿兩年再出售，按全部售房收入征收營業稅”的政策給了投資者致命一擊。

　　從開發商的資金狀況看，由于受到了來自商業銀行的雙重擠壓而資金鏈條緊繃的情況較為普遍。據銀行業內人士介紹，銀行目前對房地產企業開發貸款的放款較之以前更為嚴格，這不僅體現在對企業資質的評估上，而且還體現在對企業的還貸能力的審核方面，并且對房地產開發企業的流動資金貸款業務，許多商業銀行則已基本停頓。現在，有的商業銀行以前需要開發商能夠提供30％的自有資金的證明，但是由于現在樓市蕭條，銀行目前要求開發商能夠提供至少40％的自有資金證明，才會考慮放貸。在開發商另一主要資金來源——銷售資金回籠方面，由于銀行加大了對個人房貸嚴格審批的力度，特別是對購買高檔住宅住房貸款的個人資信審查，以及浮動利率和提高首付款成數等因素，更使得高檔房的購買力受到一定程度的影響，有的商業銀行甚至叫停了對12000元/平方米的個人房貸業務。加之房地產新政出臺后，市場觀望氣氛濃重交易極為清淡，房產投資購買力退出市場，亦使高檔房市場雪上加霜。一個在京西開發高檔住宅項目的地產商告訴記者，自6月以來生意蕭條的不行，他們準備最多“扛”到9、10月份，如果到了北京傳統的樓市旺季形勢仍不樂觀，則要考慮如何自救了。因為，每天幾十萬資金成本的壓力已使得除了想辦法促銷外，別無選擇。

　　另據一位業界資深人士私下透露，目前已有部分開發商在心理上開始動搖，在市場定價上有所松動。對絕大多數開發商來說，購房者的觀望期越長，開發商的資金鏈就會繃的越緊。為了降低風險和減少損失，不少開發商已調低了盈利預期。

　　總體而言，眼下北京高檔住宅市場已不樂觀。其對后市的影響，一是迫使開發商進行產品結構調整，盡量開發一些市場需求量大的中低價位普通住宅；二是降低盈利預期，以低價開盤的策略換取市場空間，加快銷售節奏，以避免未來市場不可測的風險。